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RESPA, a Lei de Procedimentos de Liquidação Imobiliária, regula a divulgação de custos e acordos comerciais afiliados ou AfBAs em uma transação de liquidação imobiliária.
Ao utilizar os credores para a sua regulamentação, o Congresso conseguiu contornar uma miríade de leis estaduais e diferentes estatutos relativos a transações imobiliárias em todo o país. Os credores devem respeitar o RESPA, e isso permite efetivamente o controle do processo de liquidação através deles. A cobertura básica do RESPA é “qualquer empréstimo hipotecário federal”.
Como a maioria dos empréstimos residenciais acabam de alguma forma relacionados ao governo federal por meio de garantias de empréstimos federais e consolidação de financiamento hipotecário, o RESPA cobre a grande maioria das transações imobiliárias. Estou falando principalmente de garantias de empréstimos da Fannie Mae e da Freddie Mac. Especificamente, os gatilhos de cobertura incluem:
- a maioria dos empréstimos garantidos por penhor (primeira posição ou posição subordinada) sobre imóveis residenciais;
- empréstimos para compra de casa própria;
- premissas aprovadas pelo credor;
- refinanciar empréstimos;
- empréstimos para melhoria de propriedades;
- HELOC, linhas de crédito de home equity; e
- hipotecas reversas.
Os contratos de venda a prestações, ou contratos de terrenos, também seriam cobertos se o vendedor que recupera parte do empréstimo também fosse financiado por outro empréstimo nessa propriedade que fosse coberto pela RESPA.
A chave aqui são os empréstimos garantidos pela Fannie Mae, Freddie Mac, USDA, VA, FHA e outras entidades governamentais. Não é tanto o tipo de empréstimo, mas sim o fato de o governo federal estar envolvido. Quanto aos tipos de empréstimos que seus clientes podem solicitar e que envolverão RESPA:
Hipoteca Convencional
Esta é uma hipoteca que atende aos requisitos de subscrição normal e não é considerada uma hipoteca jumbo que excede um determinado máximo que possui requisitos mais rigorosos para garantias. Normalmente são emitidos por bancos e credores hipotecários.
FHA
A Federal Housing Administration garante empréstimos hipotecários e também emite hipotecas diretamente. Após a crise de 2006 em diante, os empréstimos FHA tornaram-se mais populares devido aos requisitos de pagamento inicial tão baixos quanto 3,5%. Outros empréstimos, especialmente empréstimos convencionais, exigem pagamentos iniciais de cerca de 20%.
A missão do Gabinete de Habitação é:
Contribuir para construir e preservar bairros e comunidades saudáveis
Manter e expandir a propriedade de casa própria, aluguel de moradia e oportunidades de assistência médica
Estabilizar os mercados de crédito em tempos de perturbação económica
Operar com um alto grau de responsabilidade pública e fiscal
Reconhecer e valorizar seus clientes, funcionários, constituintes e parceiros
VA
A Administração dos Veteranos também garante empréstimos, alguns com entrada baixa ou nenhuma entrada para os veteranos. Eles são um pouco mais restritivos, principalmente em relação às condições de propriedade e inspeções. A seguir está a missão de garantia do VA:
“VA ajuda membros do serviço militar, veteranos e cônjuges sobreviventes elegíveis a se tornarem proprietários de casas. Como parte de nossa missão de atendê-lo, oferecemos um benefício de garantia de empréstimo residencial e outros programas relacionados à habitação para ajudá-lo a comprar, construir, reparar, reter ou adaptar uma casa para sua ocupação pessoal.
Os empréstimos residenciais VA são fornecidos por credores privados, como bancos e empresas hipotecárias. VA garante uma parte do empréstimo, permitindo ao credor oferecer condições mais favoráveis.
USDA
O Departamento de Agricultura dos Estados Unidos é muitas vezes esquecido como fiador de empréstimos, mas tem um programa para garantir hipotecas em áreas “rurais” de todo o país. Alguns mutuários podem realmente contrair um empréstimo de até 110% do valor de avaliação da casa.
Fannie Mae e Freddie Mac
Estas são entidades quase governamentais que foram resgatadas pelos contribuintes após a crise imobiliária. Agora eles são lucrativos novamente e garantem hipotecas em todo o país. São de longe as principais entidades que garantem hipotecas residenciais.
Execuções hipotecárias de Fannie e Freddie
Essas entidades acabam com casas recuperadas em seu estoque e as anunciam para venda em seus sites com financiamento especial disponível. É uma boa maneira de conseguir uma casa barata e com financiamento favorável, mas geralmente precisa de reparos significativos.
Embora existam muitos críticos que atribuem alguma culpa pela crise imobiliária e hipotecária a estas garantias e ao crédito fácil, outros estão convencidos de que haveria muito menos compradores de casas sem estes programas.
