Table of Contents
O índice empréstimo-valor (LTV) de uma propriedade é a porcentagem do valor da propriedade que está hipotecada. Os credores utilizam requisitos diferentes para determinar se um empréstimo será concedido, e o LTV geralmente é um fator chave.
É bastante comum que residências ocupadas pelos proprietários obtenham empréstimos com LTVs de 80%. A maioria dos credores realmente deseja que os compradores em potencial invistam pelo menos 20% de seus próprios fundos na transação. Claro, isso não é ideal para todos os compradores de casas. Alguns preferem manter o gasto inicial de dinheiro o mínimo possível. E as propriedades comerciais vêm com uma série de regras próprias.
A fórmula LTV
Calcular o LTV é, na verdade, apenas uma matemática muito simples. Você pode obter o LTV dividindo o valor da hipoteca pelo menor valor de avaliação ou preço de venda.
Por exemplo, o valor de avaliação de uma casa pode ser de US$ 300.000. Existe ou haverá uma hipoteca de $ 240.000 contra a propriedade. O rácio entre empréstimo e valor é, portanto, de 80 por cento:
$ 240.000 divididos por $ 300.000 equivalem a 0,80 ou 80 por cento.
Isso é razoável, mas e se você estivesse procurando garantir uma hipoteca de US$ 95.000 sobre uma propriedade avaliada em US$ 100.000? Então a equação ficaria assim:
$ 95.000 dividido por $ 100.000 é igual a 0,95 ou 95 por cento.
E isso não é tão razoável.
Por que isso importa?
Coloque-se na posição do credor. Você deseja o máximo nível de conforto possível para que o empréstimo hipotecário que você está concedendo seja reembolsado em tempo hábil e sem complicações. Certo ou errado, os credores assumem a posição de que LTVs elevados andam de mãos dadas com uma maior probabilidade de o mutuário não pagar o empréstimo.
E se issofazacontecer, o credor poderá encontrar-se numa posição muito desconfortável se o LTV for demasiado elevado. Supondo que esteja perto de 90%, o credor teria que vender a casa por pelo menos esse valor para evitar perder seu dinheiro se fosse forçado a executar a hipoteca. Isso nem sempre é uma expectativa razoável em um leilão de execução hipotecária.
No caso desse LTV de 95%, o credor teria que vender a propriedade por um valor muito próximo do valor justo de mercado para sair do negócio por completo. O mesmo credor poderia aceitar algo inferior ao valor justo de mercado com um LTV de 80% e ainda assim recuperar o seu investimento. E se o LTV for ainda mais baixo, o credor provavelmente escapará de toda a transação em boa situação.
Vantagens de um LTV baixo para o comprador
Você provavelmente se preocupa menos com as finanças do seu credor do que com seus próprios recursos financeiros, e isso faz sentido. Você pode não querer gastar muito dinheiro no fechamento, investindo mais dinheiro para reduzir seu índice de LTV, mas um LTV mais baixo tem várias vantagens no longo prazo.
Os empréstimos com LTV baixo tendem a ser recompensados com taxas de juros mais baixas. Considere isso ao longo de um mandato de 30 anos. E, claro, se o valor da sua propriedade estiver mais ou menos esgotado, você provavelmente poderá esquecer o refinanciamento por um tempo, se necessário.
Quanto aos compradores comerciais, quanto mais baixos forem os pagamentos da hipoteca, menores serão as suas despesas operacionais. Em última análise, isso significa mais dinheiro no seu bolso.
Seguro hipotecário privado
Depois, há a questão do seguro hipotecário privado (PMI). É certo que o credor desejará algum seguro se realmente conceder um empréstimo com um LTV superior a 80%. Este seguro entra em ação para compensar o credor em caso de inadimplência. Mas o credor não paga por esta apólice. O proprietário o faz – pelo menos até atingir pelo menos 80% do patrimônio líquido.
Portanto, não, você pode não estar pagando tanto adiantado, mas receberá muito dinheiro ao longo do empréstimo entre taxas de juros mais altas e prêmios anuais do PMI – e isso geralmente significa mais.
Na prática, a lei prevê que o seu credor deve rescindir o PMI automaticamente quando o seu LTV cair para 78%. Você nem precisa fazer nada para providenciar ou fazer um pedido oficial. Mas se você está começando com um índice de LTV de 95%, isso pode demorar um pouco.
Índices LTV em imóveis comerciais
Os rácios empréstimo-valor também são utilizados em imóveis comerciais, mas os credores por vezes exigem LTV inferiores a 80 por cento quando uma propriedade se destina a ser um investimento. Os índices LTV são um dos três índices principais que os credores comerciais normalmente usam.
Neste caso, o valor de mercado do imóvel é muitas vezes baseado numa avaliação comercial, mas tal como acontece com os imóveis residenciais, o preço de compra será utilizado se for inferior. Você pode solicitar uma hipoteca de $ 600.000. A propriedade está avaliada em $ 750.000. A hipoteca dividida pelo valor da avaliação chega a 80%, o que deve ser suficiente para você obter financiamento, mas pode depender do credor.
Como regra geral, os credores comerciais não aprovam empréstimos com LTVs superiores a 80%, mas alguns credores oferecem programas de empréstimos não conformes que serão mais elevados. E, tal como acontece com o imobiliário residencial, um rácio LTV mais baixo anda de mãos dadas com condições e taxas de empréstimo mais favoráveis.
Credores Convencionais
Um credor hipotecário comercial convencional concede empréstimos que não são garantidos pelo governo ou por um programa governamental. Normalmente são bancos e cooperativas de crédito. Eles podem considerar índices de LTV em torno de 75% para algumas propriedades de investimento, mas a maioria não ultrapassará 65% se a propriedade for de gerenciamento intensivo.
“Gestão intensiva” significa que o mutuário irá operar e gerir ativamente o negócio. O edifício não está apenas parado ali, apreciando passivamente. Propriedades de gestão intensiva podem incluir motéis, postos de gasolina e postos de serviço, além de bares e restaurantes. Eles normalmente envolvem um maior potencial de falha.
Credores patrocinados pelo governo
As empresas patrocinadas pelo governo (GSEs) incluem programas governamentais como Freddie Mac, Fannie Mae ou Ginnie Mae. Eles normalmente também limitam os índices comerciais de LTV em 80%, mas isso pode depender do tipo de propriedade que você está financiando. Geralmente é de 80% para empréstimos para apartamentos, e as IGEs geralmente não emprestam para propriedades de investimento comercial.
Os GSEs são muito mais tolerantes com os compradores de casas particulares. Os empréstimos FHA podem ser concedidos com LTVs de até 96,5%, dependendo da pontuação de crédito do comprador. E os empréstimos do USDA e VA são possíveis sem nenhum pagamento inicial para indivíduos qualificados.
Propriedades ocupadas pelo proprietário
Os imóveis comerciais ocupados pelo proprietário são aqueles onde a empresa do mutuário realmente reside. Você pode comprar um complexo de escritórios e colocar seu próprio escritório na frente e no centro da entrada principal. Como proprietário, você na verdade mora na residência, e não a aluga.
Estes tipos de propriedades são por vezes privados de aprovação com rácios de LTV mais elevados, pelo menos empréstimos comerciais feitos através da Small Business Association (SBA). A SBA às vezes aprova empréstimos de até 90% do LTV.
Tenha em mente que a SBA não emite realmente esses empréstimos. Em vez disso, garante-os com bancos locais. E empresas muito jovens – aquelas com menos de três anos ou mais – não se qualificarão com esse índice de LTV de 90%. Mais provavelmente, o credor procurará um LTV em torno de 65% neste caso.
Segundas hipotecas
Se você estiver solicitando uma segunda hipoteca – você já tem uma primeira hipoteca contra a propriedade, mas está procurando capital operacional adicional por um período de tempo – você adicionaria as duas hipotecas antes de dividir pelo valor de avaliação. Na prática, contudo, as GSEs praticamente nunca permitem segundas hipotecas atrás das suas primeiras posições hipotecárias. Nem a maioria dos credores hipotecários convencionais, exceto no caso de propriedades residenciais.
