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Nem é preciso dizer que você precisa determinar o valor de uma propriedade geradora de renda se estiver pensando em comprá-la para fins de investimento. Não fazer isso seria como voar às cegas, uma maneira segura de arriscar e potencialmente perder seu capital.
O desafio de avaliar essa propriedade não é tão difícil quanto pode parecer. Na verdade, calcular a taxa de capitalização de imóveis é fácil e não deve levar mais do que cinco minutos ou mais.
Tudo começa com a compreensão exata do que é o cap rate.
Qual é a taxa de capitalização?
A taxa máxima é a taxa de retorno que você pode esperar do seu investimento com base na quantidade de receita que você acredita que a propriedade irá gerar para você. É claro que é um fator muito importante. Você não vai investir com a intenção de perder dinheiro.
Essa é uma ótima forma de fazer comparações de imóveis semelhantes porque todos os gastos são levados em consideração. Quando duas propriedades parecem muito parecidas, mas uma custa mais, pode ser porque está gerando mais receita ou porque tem despesas menores.
Como calcular a taxa máxima
Você pode calcular a taxa de capitalização usando a receita operacional líquida e os preços de venda recentes de propriedades comparáveis. A taxa de capitalização é determinada e aplicada ao imóvel que você está pensando em comprar para determinar seu valor de mercado atual com base na renda.
Primeiro, obtenha o preço de venda recente de uma propriedade de renda semelhante. Vamos usar o exemplo de um projeto de apartamento de seis unidades vendido por US$ 300.000.
Agora determine a receita operacional líquida desse projeto de apartamento ou os aluguéis líquidos realizados pelos proprietários. Subtraia todas as despesas operacionais, exceto a hipoteca. Este cálculo avalia o imóvel como se você tivesse pago em dinheiro por ele. Digamos que a receita do aluguel depois de todas as despesas deduzidas seja de $ 24.000. Agora divida essa receita operacional líquida pelo preço de venda para chegar ao cap rate: US$ 24.000 em despesas dividido pelo preço de venda de US$ 300.000 dá uma taxa de capitalização de 0,08 ou 8%.
Como usar a taxa máxima
Um investidor pode usar a taxa máxima de duas maneiras. Ele pode querer avaliar uma propriedade que pretende vender com base nas taxas de capitalização de mercado para outras propriedades comparáveis vendidas recentemente, ou pode querer determinar se o preço pedido de uma propriedade é razoável se estiver pensando em comprá-la.
Quando você está vendendo
Digamos que você possua um projeto de apartamento pequeno e queira vendê-lo. Você coleta informações sobre propriedades vendidas recentemente na área que são semelhantes à sua. Podem ter mais ou menos unidades, mas você tenta encontrar imóveis o mais parecidos possível com aquele que deseja vender.
Você encontra três propriedades que foram vendidas nos últimos três ou quatro meses. A parte complicada é conseguir descobrir o seu rendimento operacional líquido. Às vezes, essas informações são publicadas na listagem como um argumento de venda, mas muitas vezes não o são, principalmente quando o lucro operacional líquido não é favorável. Você pode obter esse tipo de informação com um corretor de imóveis comerciais, especialmente se for listar o imóvel à venda com ele.
Portanto, você chega a três taxas máximas de propriedade com média de 9,2%. A receita operacional líquida da sua propriedade é de US$ 31.000. Agora tudo o que você precisa fazer é dividir o lucro operacional líquido pela taxa máxima: US$ 31.000 divididos por 0,092 resulta em US$ 226.957. Aí está o valor do seu imóvel.
Você pode basear o preço que deseja pedir pelo imóvel neste valor e colocá-lo no mercado.
Quando você está pensando em comprar
Você trabalhará com propriedades listadas ao comparar propriedades para tomar uma decisão de compra. Isso torna ainda mais fácil obter suas receitas operacionais líquidas e calcular o cap rate de cada um. Você pode então compará-los para ver qual seria a melhor compra.
Mas verifique suas despesas e aluguéis de qualquer maneira, porque alguém pode chegar ao topo se conseguir identificar oportunidades para reduzir despesas ou aumentar os aluguéis. Você pode descobrir que as despesas são anormalmente altas para o tipo e tamanho de uma propriedade, ou pode descobrir que os aluguéis cobrados estão abaixo das taxas de mercado para propriedades comparáveis. Qualquer uma dessas situações aumentaria o cap rate, tornando-o uma propriedade potencial melhor se fossem corrigidos.
Digamos que você esteja de olho em um projeto específico de um pequeno apartamento listado por US$ 495.000. Vale a pena isso no mercado atual ou está caro? Novamente, obtenha algumas propriedades comparáveis e uma taxa média de capitalização vendida. Usaremos nossa taxa de 9,2% novamente como exemplo.
Se o lucro operacional líquido desta propriedade for de $ 39.500, vale a pena o preço pedido? Não, porque dividir essa renda pela taxa máxima dá um valor de $ 429.348. O preço inicial de US$ 495.000 está um pouco acima do esperado.
Qual receita operacional líquida você precisaria para obter esse preço de tabela por um valor? Alterne a fórmula e multiplique o preço pedido pela taxa máxima. Multiplique $ 495.000 por 9,2% e você terá uma receita operacional líquida necessária de $ 45.540.
Nota
Lembre-se de que pode haver bons motivos pelos quais uma propriedade justificaria um cap rate melhor. Pode ser a localização ou as características e qualidade dos edifícios e arredores. Tudo deve ser avaliado antes de você tomar uma decisão, mas o cap rate ajuda.
