Table of Contents
Obter os melhores termos de locação pode ser um acordo decisivo para um negócio novo ou em crescimento. Os termos errados podem prendê-lo a uma localização ruim ou a um preço muito alto, ou ambos.
Apenas começando no negócio? Não presuma que você terá que aceitar a oferta apresentada. Você sempre pode negociar. Antes de iniciar as negociações do aluguel de um imóvel comercial, revise estas dicas para conseguir um negócio melhor:
1. Obtenha seu próprio agente.
Não confie no agente do proprietário para negociar o melhor negócio para você. Ter seu próprio agente oferece a você alguém com os melhores interesses em mente. Procure uma boa imobiliária comercial e desenvolva um relacionamento. Você nunca sabe quando poderá precisar dessa pessoa novamente.
2. Esteja preparado com seu plano financeiro.
Antes de começar a negociar, prepare os documentos financeiros para estar preparado para responder a questões financeiras. Se você está apenas começando no negócio, precisará de um plano alternativo para fazer com que o proprietário aceite seus termos. Isso inclui fornecer suas demonstrações financeiras e garantias de pagamento.
Para começar, você precisará ter demonstrações financeiras comerciais: um balanço patrimonial e uma demonstração de resultados. Muitos proprietários também exigem um demonstrativo financeiro pessoal para todos os proprietários da empresa.
Você pode precisar de algumas garantias adicionais de que poderá efetuar os pagamentos do arrendamento. Fornecer uma garantia pessoal pode ajudar. Este documento significa que você terá que garantir que garantirá pessoalmente o pagamento do empréstimo caso sua empresa não possa.
Você também pode precisar encontrar um fiador, alguém que garanta fazer os pagamentos do aluguel, caso você não possa.
3. Conheça o que é essencial.
Você deve ser capaz de falar o que falar. Embora um agente possa ajudar, você deve saber a diferença entre COL (custo de vida) e CAM (manutenção de áreas comuns). Você também pode ouvir termos como “TI” ou “melhorias em propriedades arrendadas” ou “construção”. Compreender as diferenças entre os termos pode ajudá-lo a avaliar o que o proprietário ou agente está lhe dizendo.
Nota
Revise este glossário de terminologia de leasing antes de começar a negociar.
4. Obtenha uma boa seção CAM.
CAM (manutenção de área comum) é provavelmente uma das seções mais confusas do aluguel e você ficará surpreso com quanto está pagando. As áreas CAM diferem dependendo da situação específica. Antes de começar a negociar, dê uma volta e tire dúvidas sobre quais áreas são comuns, para saber exatamente pelo que está pagando.
Durante a negociação, você poderá ver uma lista do que está incluído nos custos do CAM. Verifique se você não está pagando por coisas relacionadas aos esforços de marketing do proprietário ou honorários advocatícios associados à negociação de outros aluguéis. Outras coisas que você pode querer eliminar são quaisquer taxas de administração superiores a 3%, pagamento de benefícios para os funcionários do proprietário, custos de construção de outras unidades de locação.
5. Obtenha apenas o espaço necessário.
Os corretores adoram adicionar espaço para aumentar seus custos, mas se você não vai usar o espaço agora, não pague por isso. Por exemplo, se houver vários espaços disponíveis, eles podem dizer: “Faremos um acordo para um espaço maior”. Certifique-se de não pagar por espaço inutilizável.
Você pode querer a opção de expansão, mas não quer se comprometer a pagar por mais espaço do que precisa. Se houver um espaço disponível próximo ao seu, coloque uma cláusula de “direito de preferência” em seu aluguel, para que você tenha a opção de ser o primeiro a ocupar esse espaço se ele estiver disponível.
6. Revise os documentos do arrendamento.
Primeiro, revise este artigo sobre documentos comuns de arrendamento comercial para saber o que é necessário. Então leia todos os documentos. Sim, você precisa ler. Eu sei, é um documento muito longo (e convenhamos, não muito interessante), mas você precisa saber o que contém. Verifique os termos. Não presuma que eles acertaram. Certifique-se de que o que foi discutido está no contrato de locação.
Nota
Se algo que você discutiu não estiver escrito, certifique-se de que seja incluído. Se não estiver por escrito, faça a outra parte fazer o que disse.
Certifique-se de verificar a data de início, data de término, aluguel, escalonamento de aluguel e quaisquer outros termos especiais que você negociou. Além disso, certifique-se de saber o que é obrigado a fazer. O que o proprietário é obrigado a fazer? Você pode encerrá-lo? Certifique-se de saber no que está se metendo.
7. Esteja preparado para negociar.
Se você puder contratar o aluguel por um prazo mais longo, poderá obter uma taxa melhor. Considere o que você pode abrir mão para conseguir outras coisas de que precisa.
Por fim, lembre-se que tudo é negociável.
Os acordos de arrendamento são complicados porque a pessoa com quem você está negociando é um especialista. Eles fazem isso todos os dias. Estar preparado e aprender os truques de negociação pode equilibrar o campo de jogo e conseguir um melhor negócio no aluguel de seu espaço comercial.
