Estratégias e riscos a considerar na compra de terrenos

Existem inúmeras maneiras de ganhar dinheiro investindo em imóveis. Uma abordagem de investimento não envolve realmente propriedade alguma, pelo menos não no momento da compra. Neste tipo de investimento, você estará adquirindo o terreno onde ficará um futuro imóvel. Aprenda cinco riscos que você pode enfrentar ao investir em imóveis.

O que pode ser desenvolvido em terra?

As possibilidades de utilização da terra são infinitas. Embora os requisitos de zoneamento restrinjam o que pode ser construído em um terreno específico, em geral, qualquer coisa pode ser desenvolvida em um terreno bruto, incluindo o seguinte:

• Casa unifamiliar
• Casa multifamiliar
• Espaço de escritório
• Espaço de varejo
• Espaço comercial e residencial misto
• Hotel
• Recorrer
• Shopping center
• Hospital
• Shopping center
• Fazenda
• Estacionamento

Qual é o seu objetivo na compra de terrenos?

Antes de realmente comprar um terreno, você deve decidir qual é o seu objetivo para o investimento. Existem várias estratégias diferentes a serem consideradas e não é uma abordagem única para todos. Dois investidores diferentes poderiam ter duas abordagens muito diferentes para o mesmo terreno. Além disso, o mesmo investidor pode ter duas abordagens diferentes para dois terrenos diferentes.

Considere estas sete estratégias a serem consideradas ao comprar terrenos:

1. Compre e venda: Nesta abordagem, você está basicamente invertendo o terreno. Você acredita que comprou o terreno abaixo do valor de mercado e espera encontrar outro comprador que esteja disposto a pagar igual ou superior ao valor de mercado. Você espera uma venda rápida com pouco ou nenhum trabalho adicional de sua parte no terreno.
2. Compre e guarde: Nessa abordagem, você compra o terreno e o mantém por um período de tempo. Você acredita que o valor do terreno será valorizado. Você ainda terá que pagar impostos sobre o terreno, bem como quaisquer custos adicionais para mantê-lo durante esse período. Esta é uma abordagem comum em áreas que estão sendo regentrificadas. O investidor compra o terreno na esperança de poder vendê-lo a um incorporador no futuro, à medida que a área se tornar mais popular.
3. Compre, desenvolva e mantenha: Nesta abordagem, você está comprando um terreno bruto com a intenção de desenvolvê-lo você mesmo. Por exemplo, você pode construir um complexo de moradias geminadas que irá alugar para inquilinos residenciais. Você também pode decidir construir um shopping center, que poderá alugar para locatários de varejo. Outra opção poderia ser desenvolver uma pousada que você administrará e administrará.
4. Compre, cultive e guarde: Nesta abordagem, você está mais interessado em usar o terreno real do que em construir uma propriedade no terreno. Por exemplo, você pode querer cultivar na terra, usá-la para a pecuária, montar uma fazenda de árvores de Natal ou montar um vinhedo. Você administrará ativamente a terra e espera lucrar com o que a terra pode produzir.
5. Compre, passe pelo processo de titularidade e venda: Nesse cenário, você comprará o terreno e depois passará pelo processo de zoneamento do imóvel para um uso específico. Por exemplo, pode haver um terreno que foi zoneado para uso comercial, mas agora que a área se desenvolveu, seria um excelente local para um novo edifício residencial alto. Se você conseguir rezonear o terreno para uso residencial, isso tornaria o terreno mais valioso para potenciais incorporadores e mais desejável, pois é uma etapa extra que eles próprios não precisam realizar.
6. Compre, desenvolva e venda: Nesse caso, você compra o terreno com a intenção de desenvolvê-lo você mesmo e depois vendê-lo a um usuário final. Por exemplo, você compra o terreno, constrói uma nova casa e depois a vende para um comprador que deseja morar nela. Como outro exemplo, você monta um vinhedo e o vende a um comprador que irá administrar e administrar o vinhedo.
7. Compre, desenvolva e alugue: Finalmente, você poderia desenvolver o terreno e depois alugá-lo para outra pessoa. Por exemplo, você pode comprar um terreno e decidir estacionar nele porque não há estacionamento amplo na área. O proprietário de uma propriedade multifamiliar próxima pergunta se pode alugar um lote de você porque não tem estacionamento suficiente para seus inquilinos.

Riscos a considerar ao comprar terrenos

Um pedaço de terra não urbanizado certamente parece conter infinitas possibilidades. No entanto, você logo descobrirá que há muitas restrições e desafios que enfrentará ao tentar desenvolver ou vender este terreno. O governo pode restringir o tipo de propriedade que pode ser construída ou a forma como o terreno pode ser usado. Você pode encontrar problemas ambientais, como inundações ou contaminantes.

Cinco riscos de comprar terrenos que você deve conhecer

Classificação de Zoneamento

Um grande problema que você pode encontrar ao comprar um terreno são as questões de zoneamento relacionadas à forma como o terreno pode ser usado. Cada cidade tem um plano de uso do solo. Isso basicamente divide a cidade em diferentes áreas, incluindo comercial, residencial, agrícola, industrial, histórica ou mesmo de uso misto.

Uso da terra: A primeira questão com a qual você terá que lidar é a forma como o terreno pode ser usado. Se o terreno estiver zoneado para uso residencial e você planeja construir um imóvel residencial no terreno, então você não terá problemas.

No entanto, se quiser mudar a forma como o terreno é zoneado, você pode ter uma batalha em mãos. Por exemplo, o terreno está zoneado para uso residencial e você gostaria de construir um imóvel comercial no local. Algumas destas classificações de zoneamento têm décadas, pelo que a cidade pode estar aberta a uma reclassificação do terreno se a nova função fizer sentido com o traçado actual da cidade. Outras vezes não é tão fácil.

Você terá que fazer uma petição à cidade para que o terreno seja reclassificado. Muitas cidades vão querer que você mostre que houve uma mudança substancial no bairro que justificará a mudança no zoneamento. Você terá que enviar uma proposta do que construirá no local. Você terá que mostrar que o seu desenvolvimento é compatível com o plano de desenvolvimento territorial existente na cidade e que não terá quaisquer efeitos negativos, como causar inundações em áreas próximas ou aumentar o tráfego.

Provavelmente haverá uma audiência pública. Mesmo que você consiga a adesão do conselho municipal, você pode ter uma briga separada em suas mãos com os vizinhos que farão uma petição para impedi-lo de construir.

Restrições de zoneamento

O segundo fator a considerar ao comprar um terreno é o tamanho do empreendimento que você poderá construir. Ao construir ou melhorar uma propriedade comercial, provavelmente haverá requisitos de zoneamento para a proporção de terreno para construção ou o tamanho de uma estrutura ou outro edifício que você pode ter. Outras considerações incluem:

• Requisitos de retrocesso: Geralmente existe um código que exige que sua propriedade seja construída a uma certa distância dos limites da propriedade vizinha. Isso inclui a frente, que provavelmente é a rua, os dois lados e os fundos. Estruturas permanentes, como casa, garagem ou deck, devem ser construídas a uma certa distância dos limites da propriedade. Dependendo do tamanho do lote que você está olhando, isso pode afetar muito o tamanho da estrutura que pode ser construída, podendo fazer com que não valha a pena o investimento.
• Cobertura do lote: Este código existe para evitar problemas de inundação. Deve haver um determinado percentual do lote que não está coberto, onde a chuva tem a capacidade de infiltrar-se no solo para não inundar as propriedades vizinhas.
• Proporção de área útil: A metragem quadrada de cada andar do imóvel (algumas cidades incluem subsolos, outras não) serão somadas e depois divididas pelo tamanho do lote. A área total só pode ser uma determinada porcentagem do tamanho do lote, que cada cidade determinará.
• Altura: Você precisa saber a altura da estrutura que pode construir. Se você estava planejando um prédio para três famílias, mas a cidade não permite mais de dois andares naquele local, o investimento não fará sentido monetário para você.
• Edifícios acessórios: Haverá restrições de código quanto ao tamanho e localização de estruturas como garagens e galpões. Pode haver uma exigência quanto ao número de vagas de estacionamento necessárias para o tamanho da propriedade. Algumas cidades podem até exigir que esses espaços sejam cobertos.

Questões Ambientais

Um terceiro risco de comprar terra bruta é não saber o que existe por baixo do solo. Você pode encontrar altos níveis de radônio ou amianto. O solo pode ser instável e impróprio para construção. Se você construir em um solo que não seja estável, poderá causar rachaduras na fundação de sua propriedade.

O terreno pode estar localizado em uma zona de inundação. Este não será o fim do mundo se você puder elevar a propriedade ou alterar a classificação do solo para evitar inundações. O seguro contra inundações é muito caro e pode ser um obstáculo para potenciais compradores.

Existem exceções, no entanto. Grande parte de Hoboken, Nova Jersey, está localizada em uma zona de inundação, mas devido à sua proximidade com a cidade de Nova York, os terrenos nessa área são considerados muito valiosos.

Acesso a utilitários

É fácil conseguir serviços públicos no local? Isso inclui esgoto, água encanada, eletricidade, gás, telefone, cabo e Internet. Os imóveis vizinhos contam com esses serviços ou o seu terreno fica no meio do nada.

Se sua propriedade fica no meio do nada e não tem acesso a rede de esgoto, você pode fazer um teste de percolação no solo para determinar se um sistema séptico pode ser instalado na propriedade. Este teste determina a rapidez com que a água escoa pelo solo. Supondo que o terreno passe no teste de percolação, você também terá que cavar um poço para água potável, que custará facilmente cinco dígitos.

Colocar esses serviços públicos em sua propriedade pode ser uma despesa significativa. Se você não conseguir ter acesso aos serviços públicos necessários, será um desastre para qualquer desenvolvimento potencial que você estava considerando.

Sem receitas, mas despesas

Quando você compra terra bruta, não tem nada na terra, então não está gerando renda. É muito difícil conseguir um empréstimo para um terreno baldio, então provavelmente você terá que pagar em dinheiro pelo terreno, deixando muito dinheiro vinculado ao investimento.

Não há geração de receita, mas você ainda será responsável pelas despesas do terreno. A principal despesa serão os impostos. Você também pode ter que pagar para manter a terra, como cortar a grama regularmente.