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Este é relativamente simples. Queremos saber que rendimentos serão obtidos se um imóvel estiver totalmente ocupado e todas as rendas forem cobradas. Tomamos o número de unidades vezes o aluguel anual para um total.
Exemplo: Um complexo de apartamentos com seis unidades. Três alugam por US$ 700 por mês e os outros três alugam por US$ 800 por mês.
Dificuldade:Fácil
Tempo necessário:5 minutos
Veja como
- 3 unidades * US$ 700/mês = US$ 2.100
- US$ 2.100 * 12 = US$ 25.200
- 3 unidades * $ 800/mês = $ 2.400
- US$ 2.400 * 12 = US$ 28.800
- $ 25.200 + $ 28.800 = $ 54.000 Renda anual. Este é o GPI.
O que você precisa
- Calculadora
Então, por que é uma renda potencial?
Pergunte a qualquer investidor proprietário sobre a ideia de um mundo perfeito para aluguel de imóveis, e as duas principais coisas que você ouvirá provavelmente serão que eles desejam um inquilino que pague o aluguel integralmente em dia e também que renove o aluguel continuamente. Em seguida, a lista incluiria itens como inquilinos bem comportados, coisas que não quebram, etc. No entanto, estamos falando dos dois primeiros itens aqui.
Eles estão relacionados a vagas e perdas de crédito. Essa é a perda de renda quando o aluguel não está sendo pago, seja porque simplesmente não está pagando ou porque o imóvel está vazio. Vamos pensar em uma situação em que você perde um inquilino sem avisar e anuncia um novo. Infelizmente, você leva um mês e meio para que eles se mudem para a casa e o aluguel volte a fluir.
Se o seu aluguel for de $ 800/mês ($ 9.600 por ano), esse período de vacância reduziria sua renda em $ 1.200 no mês e meio. Isso representa 12,5% de toda a receita do ano. Poderia ser ainda pior se eles tivessem parado de pagar o aluguel por um mês e você finalmente os tirasse de lá; agora você está com a renda perdida de dois meses e meio. Isso equivale a US$ 2.000, ou uma perda de receita de 21%.
Você pode ver que a vacância e a perda de crédito podem ser bastante prejudiciais ao retorno do investimento (ROI) da propriedade. E nem estamos considerando a reforma e preparação normais para um novo inquilino que acontece toda vez que um contrato expira e os inquilinos se mudam. Você provavelmente tem algum trabalho de parede, pintura e pelo menos uma taxa de limpeza.
Quão prejudicial pode ser?
Não estamos tentando assustar ninguém, mas você deve entender os efeitos do não pagamento do aluguel e do tempo vago. Muitos investidores ficam entusiasmados em obter um retorno de dois dígitos sobre um investimento em um imóvel para alugar. Mesmo que calculado apenas sobre o dinheiro investido (pagamento inicial e custos de fechamento), é uma boa situação ver um retorno de 20% a 30%.
Mas, como você pode ver em nosso exemplo de aluguel perdido acima, você está sofrendo um impacto significativo quando perde de 12% a 20% de sua receita. Não deixe que isso o impeça de investir, mas sempre tente o seu melhor para conseguir os melhores inquilinos, entreviste-os e examine-os bem e receba o máximo de antecedência possível antes que eles se mudem.
Algum incentivo
Agora que jogamos um cobertor molhado sobre seus pensamentos de se tornar um rico barão do aluguel, vamos parar um minuto para pensar sobre por que o mercado imobiliário, e principalmente as propriedades para aluguel, são uma ótima maneira de construir riqueza. Não se esqueça de:
- Fluxo de caixa mensal regular
- Apreciação de valor ao longo do tempo
- Vantagem fiscal de deduzir despesas de marketing, gestão e operação:
- impostos sobre a propriedade
- seguro
- juros hipotecários
- despesas de publicidade
- despesas de gestão
- despesas de reparo e manutenção
- A redução fiscal da depreciação
- Aumente seu portfólio com o 1031 Tax Deferred Exchange
É uma ótima maneira de investir. Basta fazer o seu melhor para conseguir e manter bons inquilinos.
