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Os profissionais imobiliários que atendem clientes de investimento devem estar familiarizados com todos os diferentes métodos de avaliação de propriedades de renda. Um desses métodos é o cálculo do lucro operacional líquido (NOI) de uma propriedade. É usado com uma taxa de capitalização para determinar o valor de uma propriedade.
Definição da métrica de receita operacional líquida
O lucro operacional líquido serve como forma de analisar a viabilidade de uma propriedade para investimento imobiliário. Encontrar o lucro operacional líquido de uma propriedade significa descobrir quanto dinheiro ela traz depois de cobrir todas as suas despesas e contabilizar os períodos não alugados e as despesas de manutenção e operações.
Embora o NOI possa mudar ao longo do tempo à medida que as receitas e despesas da propriedade flutuam, os credores e credores ainda consideram que o NOI fornece informações valiosas sobre se a propriedade obtém rendimento suficiente para suportar os pagamentos da sua dívida.
O NOI pode ser afetado por proprietários que atrasam despesas porque estão tentando fazer com que a propriedade pareça mais lucrativa. Da mesma forma, os pagamentos da dívida e as despesas com juros não são levados em consideração no cálculo do NOI, portanto, pode ser enganoso, a menos que você também leve em consideração esses pagamentos necessários.
Cálculo da receita operacional líquida
Determine o lucro operacional bruto (GOI) da propriedade. Use a seguinte equação:
Receita operacional bruta = Receita potencial bruta – vacância e perda de crédito
A seguir, determine as despesas operacionais do imóvel. Incluiria despesas de gestão, jurídicas e contábeis, seguros, zeladoria, manutenção, suprimentos, impostos e serviços públicos. Subtraia as despesas operacionais da receita operacional bruta para chegar à receita operacional líquida da seguinte forma:
Receita operacional líquida = receita operacional bruta – despesas operacionais
Por exemplo, usando uma propriedade com receita operacional bruta de US$ 52.000 e despesas operacionais de US$ 37.000, a receita operacional líquida seria (US$ 52.000 – US$ 37.000) = US$ 15.000.
Critérios dos credores
Os credores comerciais usam diferentes critérios de qualificação para determinar se uma hipoteca é garantida e quanto eles emprestarão contra uma propriedade. Os proprietários investidores geralmente não são avaliados individualmente quanto ao seu histórico de crédito porque não é tão importante para o credor quanto o potencial de geração de renda do imóvel a ser hipotecado.
O comprador de uma casa simplesmente vai morar na casa que está comprando, para que o credor avalie sua capacidade de pagar a hipoteca e seu histórico de pagamento de obrigações de dívida. É uma situação muito diferente de um imóvel comercial, como um complexo de escritórios. Os compradores estão comprando esta propriedade para gerar fluxo de caixa positivo com a receita de aluguel.
Renda de aluguel
Quando a motivação para a compra é a renda, o credor quer avaliar o imóvel com base principalmente na renda que ele irá gerar. É claro que a condição da propriedade e outros fatores também influenciam a qualificação da hipoteca, mas a renda é o fator mais importante.
É provável que uma hipoteca seja iniciada se a propriedade puder pagar a dívida e cumprir os pagamentos da hipoteca e ainda tiver um fluxo de caixa de renda mensal aceitável.
O fator despesas
É claro que as despesas são metade das principais considerações no cálculo do NOI. É fundamental capturar todas as despesas operacionais da propriedade.
Dependendo do tipo de propriedade, as despesas de marketing e publicidade podem variar bastante. A maior parte dessas despesas para um apartamento seria com publicidade para gerar candidatos a inquilinos. O mesmo se aplicaria a um imóvel comercial ou de escritório, mas também pode haver despesas de marketing para apresentar o imóvel aos consumidores ou clientes dos inquilinos.
A gestão profissional é a norma para propriedades comerciais maiores e esta despesa pode ser significativa. Porém, pode ser um pouco compensado pela economia que uma gestão profissional pode gerar na operação e manutenção do imóvel.
Os serviços públicos devem ser incluídos quando não são repassados aos inquilinos. Tudo, desde paisagismo até conserto de aparelhos de ar condicionado quebrados ou pintura de unidades, deve ser incluído nos reparos e manutenção. Não se esqueça do seguro – esta também é uma despesa importante. Outras despesas podem depender do uso do imóvel e dos inquilinos.
Os mutuários podem conseguir mais dinheiro para um pagamento inicial, a fim de alinhar os índices, se aqueles desejados pelo credor com base na renda não apontarem para aprovação.
Despesas perdidas aumentarão a receita operacional líquida e seu cliente pagará a mais pela propriedade com base na avaliação usando a taxa máxima.
Outros cálculos de investidores também são frequentemente usados. Nenhum é ciência de foguetes. Você deve ser capaz de se atualizar rapidamente e executá-los ou discuti-los de forma inteligente com clientes investidores comerciais.
