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Os vendedores de casas podem pensar que deveriam obter uma avaliação de um avaliador profissional antes de listar uma casa à venda.No entanto, a menos que a propriedade seja tão única que o corretor não consiga preparar uma análise comparativa de mercado, pagar por uma avaliação completa pode ser um exagero.
Principais conclusões
- As avaliações são estimativas do valor de uma casa e dependem muito do avaliador individual.
- É mais do que provável que os compradores sejam obrigados a avaliar a casa pelo seu credor, portanto, uma avaliação do vendedor é um desperdício, a menos que o vendedor a use para definir um preço pela casa.
- Embora os corretores imobiliários tenham uma boa ideia de quanto pode custar uma casa, eles só podem preparar uma estimativa de valor que os credores não aceitam.
Vários graus de avaliadores profissionais
Os avaliadores são como profissionais de qualquer outra área – alguns são excelentes e outros não conseguiram encontrar um imóvel com dois mapas e uma lanterna.
Nota
Avaliações não são garantia de valor. Às vezes, uma avaliação nem sequer é uma estimativa de valor.
Em alguns estados, os avaliadores podem não precisar ser licenciados. A menos que o vendedor tenha experiência em primeira mão com um avaliador específico, não há como ter certeza absoluta de que a avaliação será precisa.
Erros do avaliador
Os avaliadores podem cometer erros. Se o avaliador não estiver familiarizado com um bairro ou com suas peculiaridades que possam prejudicar o valor, a avaliação poderá estar incompleta. O método usado por muitos avaliadores para estabelecer o valor de mercado é comparar casas semelhantes em condições semelhantes que foram vendidas recentemente. Às vezes, os agentes removem as fotos após o fechamento do serviço de listagem múltipla (MLS).
Nota
Se o avaliador não tiver visualizado o interior da casa, ele poderá involuntariamente usar uma casa que precisa de reparos como uma venda comparável a uma casa atualizada.
Avaliações usando informações de corretores de imóveis
Os avaliadores nem sempre conseguem encontrar todos os dados necessários e podem pedir aos corretores imobiliários informações sobre suas vendas recentes. Os avaliadores querem saber se houve algo incomum na casa, se o vendedor pagou os custos de fechamento do comprador ou se houve concessões especiais. Nem todo agente imobiliário está disponível para responder a esse tipo de pergunta, e nem todo avaliador pergunta. Os principais agentes produtores podem não se lembrar dos detalhes de cada transação.
Nota
Mesmo os avaliadores especializados nem sempre concordam. Peça a três avaliadores uma opinião de valor e você provavelmente obterá três opiniões diferentes.
Compradores e vendas comparáveis
O preço das casas é parte arte e parte ciência. Quando os corretores imobiliários preparam uma análise comparativa de mercado, eles tentam determinar quanto um comprador pagará pela casa e o preço que o comprador do credor avaliará. Esses valores podem ser dois números diferentes.
Às vezes, os compradores ficam muito confusos ao comprar uma casa. Eles geralmente comparam os valores entre as casas que visitaram, por isso não sabem realmente como determinar o valor quando as únicas casas que veem são casas à venda. Eles sabem o que os outros vendedores estão pedindo pelas suas casas, mas muitas vezes não sabem quais casas na vizinhança foram vendidas recentemente e por quanto.
Nota
Se receberem vendas comparáveis, os compradores geralmente não têm conhecimento de avaliação suficiente para saber como ajustar as variações entre as casas.
Os compradores podem tentar comparar uma casa com piscina e fazer upgrades para uma casa em um lote menor, sem piscina e precisando de reformas; eles não teriam absolutamente nenhuma ideia de como calcular a diferença em termos monetários.
Por exemplo, um comprador pode ser informado de que a casa ao lado foi vendida por US$ 300.000. Isso seria suficiente para fazer o comprador acreditar que deveria ser capaz de oferecer US$ 300.000 pela casa à venda ao lado. No entanto, a casa à venda ao lado dessa casa pode ter um quarto e banheiro extras, o que significaria que provavelmente valeria mais. Quanto mais vale um quarto e banheiro extras? Os compradores não sabem.
Como os compradores avaliam casas à venda
Os compradores geralmente tomam uma decisão sobre o preço com base nas casas concorrentes à venda. Por exemplo, se visitarem uma casa muito cara, isso fará com que as casas com preços razoáveis pareçam uma pechincha. Podem também perguntar ao seu agente imobiliário quanto devem pagar, e o agente pode dizer, por exemplo, que a relação média entre o preço de venda e o preço de lista é de 98%, o que pode sugerir uma redução de 2% no preço.
Os compradores não devem perguntar a um corretor de imóveis quanto oferecer por uma casa. A maioria dos agentes sente-se desconfortável ao sugerir um preço de oferta, uma vez que não é a sua casa e podem não ser capazes de responder com confiança. O comprador deve pedir a um agente imobiliário informações suficientes para tomar uma decisão informada.
Razões para evitar avaliações pagas pelo vendedor
Nota
Um dos principais motivos pelos quais uma avaliação paga pelo vendedor provavelmente será um desperdício de dinheiro para o vendedor é que o comprador pode não confiar na avaliação. Além disso, o credor do comprador certamente não aceitará a avaliação do vendedor.
O comprador ainda precisará pagar uma taxa separada por uma avaliação para obter financiamento.Além disso, é altamente provável que o credor do comprador exija uma avaliação adicional imediatamente antes do fechamento para verificar a precisão da primeira avaliação.Além disso, após a quebra do mercado de 2008, os credores perceberam que uma boa avaliação é simplesmente uma boa estimativa de valor, e as estimativas podem variar.
Embora a estimativa de valor de um agente imobiliário não seja uma avaliação e não deva ser interpretada como tal, os agentes de listagem geralmente podem fazer um bom trabalho ao descobrir um preço de listagem com base em vendas comparáveis e movimentos de mercado.
