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O início de uma estratégia bem-sucedida de investimento em imóveis para aluguel é uma estimativa precisa do rendimento do aluguel da propriedade em potencial. O rendimento líquido do aluguel leva em consideração as despesas da propriedade, mas não o serviço da dívida, como pagamentos de hipotecas.
Em seguida, analisamos a mesma propriedade com a hipoteca incluída e usando o dinheiro real investido. Isso nos dá um rendimento de aluguel em dinheiro.
Rendimento líquido de aluguel
Aqui está um exemplo se você está alugando um imóvel por US$ 2.400 por mês e ele fica desocupado 5% do ano. A retirada para uma vaga com recebimento anual de dinheiro é de $ 27.360. Agora calcule esses custos:
- Custo anual do seguro: $ 1.200
- Impostos anuais: $ 1.400
- Orçamento anual de reparos: $ 600
- Taxa de administração de aluguel: 6 por cento
Essas despesas totalizam um caixa anual de US$ 4.842. Uma renda de $ 27.360 menos o custo de $ 4.842 resulta em $ 22.518 em receita de aluguel após despesas.
Agora, digamos que você custou $ 300.000 para comprar o imóvel. $ 22.518 divididos pelo valor da propriedade de $ 300.000 equivalem a um rendimento de aluguel de 7,5%.
Rendimento líquido vs. rendimento bruto
Obviamente, há uma distinção significativa entre esses dois termos. Por si só, o “rendimento” indica simplesmente a renda gerada pelo imóvel ao longo do ano e a percentagem que representa no preço de compra. Os rendimentos geralmente tendem a ser mais elevados em áreas menos caras.
O rendimento bruto não considera as despesas – quanto custa para manter aquela propriedade em funcionamento, incluindo os juros que você pode estar pagando sobre empréstimos e hipotecas. Você fica com uma taxa de retorno ou “rendimento líquido” ao subtrair essas despesas.
Rendimento de aluguel em dinheiro
Usaremos as mesmas suposições aqui: o aluguel mensal é de US$ 2.400 e a propriedade fica desocupada 5% do ano. A retirada para uma vaga de entrada anual em dinheiro permanece em $ 27.360. Agora diremos que você colocou $ 60.000 em dinheiro no detalhe, então você pegou $ 240.000 emprestados. O cálculo funcionaria assim:
- Pagamento de principal e juros mensais: $ 1.556,64
- Custo anual do seguro: $ 1.200
- Impostos anuais: $ 1.400
- Orçamento anual de reparos: $ 600
- Taxa de administração de aluguel: 6 por cento
Essas despesas totalizam o saque anual de $ 23.521,28. Uma renda de $ 27.360 menos custos de $ 23.521 equivale a $ 3.839 de retorno em dinheiro sobre o saque, e $ 3.839 dividido por um investimento em dinheiro de $ 60.000 equivale a um rendimento de aluguel à vista de 6,4%.
Por que é importante
O rendimento líquido do aluguel não existe no vácuo, mas pode ajudar muito a dizer se investir em uma determinada propriedade é uma atitude sábia – ou não tão sábia. Em termos mais simples, informa se você está pagando muito por uma propriedade, a ponto de encontrar uma taxa de retorno melhor em outro lugar.
Risco vs. Recompensa
Poucos argumentariam que o mercado de ações pode ser bastante arriscado no curto prazo. Os sinais geralmente são corrigidos e voltam ao caminho certo com o tempo, mas você pode perder dinheiro facilmente se não puder esperar. Uma pequena notícia ruim ou um relatório de lucros ruim pode derrubar fortemente as ações por um tempo.
Uma casa para alugar adequadamente selecionada proporcionará um fluxo de caixa mensal positivo e estará relativamente isolada de más notícias econômicas. Seu inquilino ainda precisa de um lugar para morar, mesmo que o mercado de ações tenha despencado. Você também deve construir patrimônio no longo prazo por meio da valorização do valor e do pagamento da hipoteca. Esse patrimônio pode ser aproveitado para outros investimentos.
Retorno do Investimento
Os títulos são menos arriscados do que as ações, mas a compensação são os rendimentos baixos. Os juros dos títulos municipais e governamentais mais seguros são mais baixos do que os dos títulos corporativos, mas também não são tão bons assim. É difícil ficar entusiasmado com esse tipo de investimento, principalmente se você está aposentado e tem renda fixa.
O fluxo de caixa mensal de uma boa casa alugada pode facilmente proporcionar o dobro do retorno dos títulos, especialmente com as vantagens fiscais que você não obtém com outros tipos de ativos. Você também pode usar alavancagem com hipotecas. Em vez de sacar US$ 150.000 em títulos para comprar uma casa em dinheiro, você poderia sacar cerca de US$ 30.000 como entrada e permanecer diversificado com um melhor retorno do investimento.
