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O objetivo do investimento imobiliário é obter um lucro considerável. Compreender o conceito de retorno sobre o investimento (ROI) e como calculá-lo é fundamental para atingir esse objetivo.
Vários métodos de cálculo podem mostrar o retorno de um investimento. O resultado final é quanto dinheiro você terá após deduzir vários custos. O ROI tende a ser maior quando os custos são mais baixos.
O cálculo do ROI pode ser uma ferramenta útil para avaliar o valor de um investimento. Você não está comprando um imóvel para perder dinheiro e vai querer ter uma ideia aproximada de quanto poderá ganhar se decidir prosseguir com a compra.
Nota
Em termos mais puros, o ROI pode ser expresso como o ganho de um investimento menos o custo do seu investimento, dividido pelo custo do seu investimento.
O método de custo: um exemplo
Você comprou uma propriedade por US$ 200.000 e posteriormente gastou US$ 100.000 em manutenção. Está avaliado em $ 400.000 no momento da venda.
Seu investimento total é de US$ 300.000: o preço de compra de US$ 200.000 mais seus custos de manutenção. Isso resulta em um patrimônio de $ 100.000: o valor de $ 400.000 menos o seu investimento.
Dividir US$ 100.000 por US$ 300.000 produz um ROI de 33%. Isso pressupõe que você incluiu todos os custos de manutenção do período de propriedade.
O método direto
Este é o método preferido usado pelos investidores imobiliários porque muitas vezes pode produzir ROIs mais elevados.
Um investidor pode comprar uma propriedade de $ 120.000 com um empréstimo de $ 100.000 e um pagamento inicial de $ 20.000 em dinheiro. O investidor então gasta $ 50.000 em manutenção. O total de despesas diretas é, portanto, de US$ 70.000: os US$ 20.000 de entrada mais os US$ 50.000 gastos em manutenção.
O investidor ficaria com US$ 130.000 se a propriedade fosse avaliada em US$ 200.000 – um preço de venda de US$ 200.000 menos os US$ 70.000 em despesas correntes. Divida US$ 130.000 pelo valor de US$ 200.000 para chegar a um ROI de 65%.
Nota
O empréstimo amplifica o retorno, que é quase o dobro do exemplo do método de custo.
Estes são cálculos muito básicos
É quase inevitável que você tenha outros custos de propriedade além da manutenção, como custos de venda e taxas de administração durante o período de propriedade. Eles devem ser adicionados para um ROI mais preciso. Idealmente, você também deve considerar os juros da hipoteca no cenário do método do próprio bolso.
Alguns métodos subtraem suas despesas da receita de aluguel e, em seguida, adicionam o patrimônio para chegar ao lucro líquido. O patrimônio líquido é o valor atual de mercado de sua propriedade menos o valor do empréstimo ou hipoteca.
Você dividiria então esse número pelo seu investimento total para chegar ao seu ROI, mas esta equação pressupõe que você está alugando o imóvel. Não é um investimento de compra/venda de fim de negócio.
Os métodos de compra/venda pressupõem que o imóvel é vendido pelo valor total, o que nem sempre é o caso. Não leva em consideração as condições de mercado ou outros fatores econômicos.
Nota
Obtenha aconselhamento e orientação de um profissional se estiver calculando para fins fiscais.
Cálculo da receita líquida
Você também pode preferir usar as receitas líquidas como um indicador do desempenho financeiro geral. Isto é mais complicado porque inclui fatores mais detalhados e cobre um período de tempo específico.
Suponha que você comprou uma propriedade por $ 200.000. Se você planeja vender em 10 anos e sua propriedade está se valorizando em média 3% ao ano, valeria $ 260.000 no ano 10. Você pagou sua hipoteca até $ 125.000 na data prevista de venda.
Supondo que seus custos de venda sejam de US$ 10.000, sua receita líquida após 10 anos seria de US$ 125.000: US$ 260.000 menos a hipoteca de US$ 125.000 menos US$ 10.000 em custos de vendas. Isso equivale a cerca de US$ 12.500 por ano, o que pode ser aceitável para propriedade passiva, mas não é uma ideia se você for um investidor prático.
