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O termo “responsabilidade indireta” refere-se à responsabilidade que um indivíduo tem pelos atos de outro. No negócio imobiliário, esse seria o caso quando uma listagem ou corretor do comprador fosse um “agente” do vendedor ou comprador. O cliente pode ser responsabilizado pelas ações do corretor/agente caso tenha conhecimento de ato impróprio ou negligente.
Na situação não tão comum de subagência, o agente do comprador trabalha como subagente do corretor de listagem do vendedor. Como tal, eles têm deveres fiduciários para com o vendedor e não para com o comprador. Nesta situação, o vendedor e o seu corretor poderão ser responsabilizados pelas ações do agente do comprador.
A responsabilidade vicária vem com agência
Não há muitas transações hoje em dia em que o profissional imobiliário atue realmente como agente de seu cliente ou cliente. Compreender alguns termos e disposições associados pode ajudar a determinar se este é o caso na sua situação.
A agência expressa é criada por um acordo oral ou escrito entre o principal e o agente. Indica sua intenção expressa para esse status representacional. No setor imobiliário, uma agência é normalmente criada por um contrato de listagem por escrito com um vendedor ou por um contrato de agência comprador com um comprador. Alguns estados permitem acordos verbais, mas a maioria não.
Quase todos os estados exigem alguma forma de divulgação ao cliente ou potencial cliente sobre como o agente os representará em sua transação imobiliária. Entenda as regras do seu estado e as diversas maneiras pelas quais você pode ser legalmente considerado um representante. Seus deveres e obrigações para com o cliente variarão significativamente com base no tipo de representação com a qual você concordou contratualmente.
Conheça as leis do seu estado que definem quando alguém é um “agente” e quando não é. Saiba o que é exigido de você se for um agente e tente agir de acordo com cuidado e diligência. Não ofereça serviços ou conselhos que você não esteja qualificado para dar. Os tribunais decidiram que o profissional imobiliário deveria saber para onde enviar o cliente para obter as informações necessárias.
Deveres Fiduciários
Um fiduciário geralmente é uma pessoa em quem você confia para agir no seu próprio interesse, e não no dela ou de qualquer outra pessoa. O trust normalmente está ligado a ativos, dinheiro ou propriedade. No setor imobiliário, existe uma relação fiduciária entre um agente, conhecido como fiduciário, e um comprador ou vendedor, conhecido como principal. O agente do comprador trabalha em nome do comprador e deve manter os interesses desse comprador acima dos próprios interesses do agente. A confiança criada exige o mais alto padrão de atendimento e tratamento leal ao comprador.
Os deveres fiduciários são exigidos apenas se o profissional imobiliário atuar na qualidade de “agente”. Embora todos possam ser chamados de “agentes” imobiliários, o fato é que muito poucos negócios hoje em dia envolvem um agente imobiliário realmente atuando como agente. Mas existem certas soluções disponíveis para a violação dos deveres fiduciários quando este for o caso.
Compradores e vendedores de imóveis muitas vezes ficam confusos sobre o papel dos agentes imobiliários, quem eles representam e as relações com as agências imobiliárias. Muitos estados exigem que os agentes forneçam aos compradores e vendedores um formulário de divulgação da agência para assinar. Este formulário não é um acordo. É literalmente o que diz ser: uma divulgação que explica as diversas naturezas dos possíveis relacionamentos de agência. É importante lê-lo e revisá-lo cuidadosamente para que você esteja mais bem preparado para selecionar o tipo de relacionamento com a agência que deseja.
