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É tarde demais para fazer alterações depois que você assina um contrato de arrendamento comercial para um prédio de escritórios ou espaço comercial e a tinta seca. É de vital importância que você entenda os termos do aluguel, como eles afetarão você e que tenha negociado o melhor negócio possível para si mesmo antes de assinar um contrato de arrendamento comercial. Isso começa com o conhecimento prático de termos como “CAM” e cláusulas compromissórias.
Faça essas perguntas a si mesmo para ter certeza de que sabe no que está se metendo.
Você leu e entendeu todo o contrato?
Sim, você precisa ler – palavra por palavra. Pode ser um documento muito longo e não muito interessante, mas é absolutamente necessário saber o que contém.
Muitos proprietários usam arrendamentos “padrão” ou “padrão” que incluem termos gerais que são comuns à maioria dos arrendamentos, portanto, certifique-se de que os termos sejam incluídos se você tiver negociado algo diferente. Certifique-se de que a linguagem padrão e a sua linguagem especial não se contradigam.
Mesmo que o próprio proprietário tenha elaborado o contrato de arrendamento, não presuma que acertou tudo. Verifique a data de início, a data de término, o aluguel, os termos de escalonamento do aluguel e quaisquer outros termos especiais que você tenha negociado. E acima de tudo, certifique-se de saber o que é obrigado a fazer nos termos do contrato de locação. O que o proprietário é obrigado a fazer? Você pode rescindir o contrato de locação?
Você negociou o melhor negócio possível?
Não é necessariamente um negócio fechado só porque você recebeu um contrato de arrendamento para assinatura. Isso não significa que qualquer oportunidade de negociação acabou. Isso não acontece até que o contrato de arrendamento seja assinado por ambas as partes.
Faça uma lista de todas as provisões que vocênãocomo se você estivesse lendo o contrato. Envie a lista ao seu potencial proprietário. Você pode se surpreender com o quanto eles estão dispostos a mudar.
Você entende os termos do CAM?
A maioria dos arrendamentos usa o termo “CAM” em vez de “manutenção de área comum”. Você deve receber uma porcentagem das taxas do CAM pelas quais é responsável. Sua taxa é baseada na porcentagem do prédio que você está alugando. Certifique-se de que a porcentagem seja baseada no tamanho geral do edifício e que não varie com base em quanto do edifício está alugado em qualquer momento.
A seção CAM de um arrendamento comercial é provavelmente uma das seções mais confusas e você provavelmente ficará surpreso com o quanto está pagando. Verifique se você não está pagando por coisas relacionadas aos esforços de marketing do proprietário ou honorários advocatícios associados à negociação de aluguéis com outros inquilinos.
Outras coisas que você pode querer eliminar são quaisquer taxas de administração superiores a 3%, pagamento de benefícios para os funcionários do proprietário e custos de construção de outras unidades de locação. Você pode e deve negociar os termos do CAM.
Você já pensou em solicitar um CAM Stop Lease?
A maioria dos arrendamentos hoje em dia são “líquidos triplos” ou “líquidos-líquidos”, o que significa que você paga o aluguel mais sua parcela proporcional das taxas CAM, impostos sobre a propriedade e, muitas vezes, custos de reparo e manutenção da propriedade. Mas você pode solicitar ao proprietário um aluguel CAM Stop, para que você pague apenas por um aumento nas taxas CAM e nos impostos sobre a propriedade acima do ano inicial do aluguel, geralmente chamado de “ano base”.
O proprietário pode aumentar sua taxa básica de aluguel em troca, mas isso retira grande parte da “taxa misteriosa” do aluguel. Alternativamente, você pode solicitar um limite para o CAM para que ele não possa aumentar mais do que uma determinada porcentagem negociada. Preste atenção em como e quando as taxas do CAM aumentam durante a vigência do seu aluguel.
Qual é a sua responsabilidade pelas despesas de capital?
“Despesas de capital” normalmente referem-se a grandes despesas estruturais em um arrendamento comercial, como telhado, fundação, HVAC e outros reparos e substituições importantes. O que é “padrão” pode variar de cidade para cidade e de propriedade para propriedade, mas tente evitar assinar qualquer contrato de arrendamento que transfira o ônus desses custos de reparo ou substituição para você, como inquilino.
Existem compromissos se o seu senhorio exigir que você pague por esses custos. Por exemplo, se o contrato de locação indicar que você é responsável pelo reparo e substituição do HVAC, você pode sugerir ao locador que ele faça a “substituição” e que sua obrigação de reparo seja limitada a um contrato de manutenção, talvez duas vezes por ano. Você pode se oferecer para ser responsável por todos os reparos gerais até um determinado valor máximo anual.
O arrendamento é atribuível?
Verifique se o proprietário tem o direito de rescindir o seu contrato de arrendamento no caso de você solicitar uma cessão – o direito de ter outra pessoa para assumir o arrendamento se você vender o seu negócio. Muitas empresas descobrem que a sua localização é uma grande parte do seu valor. Algumas empresas tentam atribuir um contrato de arrendamento para sair dele, mas o proprietário vai querer renegociar os termos com o cessionário.
Isso poderia acabar com a sua venda se o seu senhorio tiver o direito de rescindir o contrato de arrendamento quando você solicitar uma cessão, então solicite que o senhorio remova esta disposição – ou pelo menos permita que ela seja modificada para que não se aplique à venda do seu negócio. Entenda que o proprietário ainda desejará o direito de rejeitar a cessão se o novo inquilino não for financeiramente aceitável.
Você pode ter um subarrendatário?
A prática comum de contratar um sublocatário é semelhante à cessão de um arrendamento. Um sublocatário é outra empresa que trabalha em seu espaço alugado de acordo com os termos do aluguel. Você paga o aluguel e a outra parte paga uma parte do custo.
Muitos proprietários não permitem sublocatários, mas você pode querer dividir os custos com alguém no futuro. Negocie com o proprietário antes de assinar o contrato de arrendamento se achar que pode querer contratar um sublocatário em algum momento futuro.
O arrendamento possui cláusula compromissória?
Muitos contratos hoje em dia incluem cláusulas de arbitragem. Estas cláusulas estabelecem que ambas as partes concordam em resolver quaisquer litígios através de arbitragem, em vez de litígio e recurso a tribunal. Leia o contrato de locação para ver se a cláusula compromissória é obrigatória. Certifique-se de ter o direito de participar da seleção do árbitro e de outras decisões de arbitragem, se for acordado.
Você precisará de uma garantia pessoal?
A maioria dos proprietários não assinará a menos que você garanta pessoalmente o aluguel, então considere-se extremamente sortudo se conseguir assinar um contrato sem essa cláusula.
Mas a natureza das garantias pode ser negociável. Considere fornecer uma apenas por uma parte do prazo do aluguel ou negocie uma garantia que dure apenas seis a 12 meses após a rescisão.
Você tem sua estrutura de negócios definida?
Você precisa ter certeza de que sua estrutura corporativa está em vigor se quiser que ela o proteja. Arquive o contrato social de uma empresa ou certifique-se de ter recebido o contrato social do Secretário de Estado, se você for uma LLC. Cuide dissoantesvocê assina um contrato de arrendamento. Alguns estados chamam esses documentos de “certificados”.
Certifique-se de ter documentação que comprove que o aluguel foi aprovado pelo conselho de administração. Você deve ter uma resolução corporativa para mostrar que seu conselho considerou o arrendamento e o aprovou. Ainda deve haver alguma documentação de que o arrendamento foi aprovado, mesmo que você não tenha um conselho de administração.
O resultado final
Será muito mais provável que o proprietário negocie com você se o seu aluguel constituir 25% de uma propriedade maior do que se o seu espaço for 3% — algo que você deve ter em mente. Considere contratar um advogado para revisar o documento e ajudá-lo nas negociações, principalmente se você chegar a um impasse com o proprietário. Um advogado pode ajudá-lo a decidir quando cortar e fugir e quando o risco vale a pena.
Nota
Esta discussão inclui informações de Susan Dawson, sócia da Waltz, Palmer e Dawson LLC.
