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O retorno sobre o patrimônio líquido é uma medida percentual do retorno recebido em uma propriedade de investimento imobiliário em relação ao patrimônio líquido da propriedade. Pode ser calculado com base na propriedade do primeiro ano com base no dinheiro investido dividido no retorno em dinheiro dos aluguéis, etc.
Também pode ser calculado nos anos subsequentes, com base no valor projetado do imóvel, deduzido o saldo da hipoteca. Seria o investimento de capital atual que você teria na propriedade, ajustado por qualquer aumento no valor e no pagamento da hipoteca.
Medindo o ROE nos próximos anos
Ao contrário de alguns outros cálculos de ROI, retorno sobre o investimento; este está medindo seu retorno sobre um número variável. O dinheiro que você investiu no pagamento inicial não mudou, mas ao longo dos anos, outros fatores mudaram e alteraram seu retorno sobre o patrimônio líquido. Isso é por causa de suas mudanças patrimoniais. Primeiro, vamos ver quais benefícios você desfruta ao possuir um imóvel para alugar:
- Pagando o empréstimo: À medida que você continua com os pagamentos da hipoteca, você paga o saldo principal do empréstimo e seu patrimônio aumenta porque você deve menos em relação ao valor.
- Apreciação em valor: Sua casa está valorizando com o tempo. Portanto, ao mesmo tempo que você diminui o que deve, também aumenta o que vale. A diferença entre os dois está aumentando; equidade.
- Fluxo de caixa: Todo mês, você depositará algum dinheiro, o dinheiro pago no aluguel que cobre o pagamento da hipoteca e as despesas.
- Economia de imposto de renda: A depreciação é um grande benefício. Todos os anos você pode deduzir da receita de aluguel uma parte do valor da estrutura como depreciação. Você não gastou nada, mas o desconto é igual ao que você gastou.
Essas são vantagens surpreendentes que tornam o mercado imobiliário muito melhor do que outros ativos de investimento. No entanto, vemos que há alguns deles que estão mudando o nosso patrimônio, que está em constante crescimento.
Exemplo de retorno sobre o patrimônio imobiliário
Vejamos um exemplo de equidade em ação. Você compra uma casa alugada por $ 100.000 com $ 20.000 de entrada. No ano da compra, você vê que vale $ 100.000, mas deve apenas $ 80.000, pois tem aquele pagamento inicial de $ 20.000 como patrimônio. Digamos que seu fluxo de caixa positivo anual seja de US$ 3.600, ou US$ 300 por mês sobre hipotecas e despesas. Portanto, nosso ROE é de US$ 3.600/US$ 20.000, ou 0,18 = 18% de retorno sobre o patrimônio líquido. Você é um guru de investimentos!
Agora vamos avançar 10 anos. Você está pagando sua hipoteca e o valor da casa se valorizou, agora valendo $ 118.000. Seu saldo devido na hipoteca caiu de $ 80.000 para $ 66.000. Agora, olhe para o seu patrimônio. US$ 118.000 – US$ 66.000 = US$ 52.000, seu novo patrimônio em nosso exemplo simples. Agora vamos fazer novamente o cálculo do ROE. Você está ganhando um pouco mais de aluguel, então seu fluxo de caixa agora é de US$ 4.400 por ano. $ 4.400 / $ 52.000 = 8,5% de retorno sobre o patrimônio líquido.
O que aconteceu? É simples; à medida que o patrimônio aumentava, certamente não seria possível aumentar os aluguéis tão rapidamente. Então, esse ainda é um ótimo investimento? Veja o que você pode fazer agora com US$ 52.000. Talvez seja hora de vender e reinvestir.
