Table of Contents
Quando você solicita uma hipoteca sobre uma propriedade comercial ou de investimento, um dos fatores que os credores analisarão é a relação entre valor do empréstimo ou LTV. Este índice descreve quanto do valor da propriedade a hipoteca cobre e permite que os credores determinem quanto risco estão assumindo ao oferecer uma hipoteca.
É expresso em percentagem e é calculado dividindo o valor da hipoteca pelo menor preço de venda ou valor de avaliação. Um pagamento inicial mais alto cria um índice de LTV mais baixo e indica menos probabilidade de execução hipotecária.
Nota
Um índice LTV mais baixo geralmente resulta em condições de empréstimo e taxas de juros mais favoráveis.
Como calcular a relação entre empréstimo e valor
Para calcular o LTV, comece pelo preço de venda ou pelo valor de avaliação do imóvel. Determine o pagamento inicial que você tem disponível e subtraia-o do preço de venda para encontrar o valor da hipoteca necessário. A relação empréstimo-valor é a hipoteca dividida pelo menor preço de venda ou valor de avaliação.
LTV = [preço – entrada] / preço
Se uma propriedade está sendo vendida por $ 300.000 e você tem $ 40.000 disponíveis para pagamento inicial, a hipoteca necessária é calculada por:
$ 300.000 – $ 40.000 = $ 260.000 da hipoteca desejada
Divida o valor da hipoteca pelo preço de venda e converta o resultado em uma porcentagem para obter o índice LTV:
US$ 260.000 / US$ 300.000 = 0,87 ou 87%, que é o índice LTV.
Nota
Embora você possa estar comprando um imóvel abaixo do valor de avaliação e considerá-lo uma pechincha, o credor utilizará o menor preço de compra neste cálculo, o que fará com que seu LTV seja maior.
Tipos de hipotecas que usam o LTV para qualificar os mutuários
A relação entre empréstimo e valor é usada para qualificar os mutuários, embora seja apenas um dos muitos fatores diferentes que podem ser considerados. Existem diferentes opções de hipotecas, e o tipo de hipoteca que você procura, juntamente com a taxa de juros e o pagamento, farão parte da sua decisão e da oferta do credor.
1. Hipoteca de taxa fixa
Esta é a hipoteca básica com pagamento igual todos os meses até que seja totalmente liquidada. O pagamento simples de P&I é composto por dois componentes: principal e juros. À medida que o empréstimo é quitado, a parcela do seu pagamento que vai para os juros diminui a cada mês e o valor que paga o principal aumenta, aumentando o patrimônio da propriedade.
O tipo de hipoteca mais popular é a hipoteca de taxa fixa de 30 anos, seguida pelo empréstimo de taxa fixa de 15 anos. A hipoteca de 15 anos compensa na metade do tempo, com pagamentos mais altos e muito menos juros pagos ao longo da vida do empréstimo. Em ambos os casos, quer as taxas de juros caiam ao longo do prazo do empréstimo, você estará sempre preso à mesma taxa.
2. Hipoteca com taxa ajustável
Uma hipoteca com taxa ajustável (ARM) é um empréstimo com uma taxa de juros variável. Os ARMs podem começar com pagamentos mensais mais baixos do que as hipotecas de taxa fixa e são muitas vezes uma aposta de que as taxas de juros permanecerão baixas. No entanto, eles apresentam riscos como:
- Mudanças imprevisíveis nos pagamentos mensais
- Aumentos nos pagamentos mensais, mesmo que as taxas de juros não subam
- Os pagamentos não diminuem mesmo que as taxas de juros diminuam
- Penalidades por pagamento antecipado
- Dever mais dinheiro do que pediu emprestado, mesmo que faça os pagamentos em dia
3. Hipoteca geral
Se você é um investidor e possui várias propriedades com capital próprio, pode ser elegível para uma hipoteca geral. Isso permite que você abra uma linha de crédito com um banco ou obtenha um empréstimo, permitindo que o credor use uma de suas outras propriedades como garantia. Ambas as propriedades são cobertas pela hipoteca, mas você pode vender uma e ainda manter a hipoteca da segunda.
Relação entre empréstimo e valor necessária para propriedades de investimento
Os credores permitirão diferentes índices de LTV com base no tipo de propriedade para a qual você está buscando uma hipoteca. As hipotecas para propriedades de investimento geralmente exigem LTVs mais baixos para minimizar o risco de execução hipotecária.
As propriedades para aluguel ou férias são geralmente tratadas mais como propriedades de investimento, uma vez que não são residências em tempo integral para a pessoa que busca a hipoteca.
Nota
Os credores comerciais têm maior probabilidade de aprovar empréstimos com um LTV inferior a 80%.
As hipotecas para propriedades comerciais, como edifícios de escritórios ou complexos de apartamentos, têm um conjunto de critérios de subscrição diferente dos de residências ou residências unifamiliares. Esses empréstimos geralmente se baseiam mais no fluxo de renda projetado da propriedade, como seu histórico de aluguel ou o potencial comercial da área em que está localizada, do que em fatores como o histórico de crédito do proprietário.
Nestes casos, contudo, o LTV ainda pode ser considerado, pois dá uma ideia do risco que o credor está assumindo ao oferecer uma hipoteca.
