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Cada vez mais pessoas estão começando a investir em imóveis e buscam imóveis para alugar como forma de diversificar seus investimentos e garantir fluxo de caixa para o futuro.
Principais conclusões
- A taxa máxima pode ajudá-lo a comparar oportunidades de investimento imobiliário.
- O cap rate é calculado dividindo o lucro operacional líquido pelo preço de compra.
- Como regra geral, os investidores devem garantir que o seu aluguer gerará pelo menos 1% do preço de compra na renda mensal bruta.
Os benefícios das propriedades para alugar
As propriedades para aluguel podem completar uma carteira de investimentos e criar um fluxo de renda contínuo. Vários fatores importantes tornaram esta uma opção de investimento popular:
- Os escassos retornos proporcionados por contas de poupança e investimentos como certificados de depósito estão fazendo com que muitas pessoas olhem mais de perto para o investimento em imóveis para alugar.
- Vários anos de taxas de juro em mínimos históricos fizeram com que as pessoas ficassem desconfiadas da inflação futura, o que as afasta do mercado obrigacionista.Como alternativa, as pessoas investem em activos físicos como mercadorias e imóveis, que têm o benefício percebido de protecção contra a inflação.
- Muitos desejam diversificar seus investimentos, o que significa deixar de investir apenas no mercado de ações.
Se você deseja investir em imóveis para aluguel, precisa aprender como avaliar se um imóvel em potencial para aluguel é ou não um bom investimento. As duas fórmulas a seguir ajudarão.
A taxa máxima
Primeiro, calcule a taxa de capitalização, ou taxa “cap”, do investimento pretendido. Esse é o lucro que você pode obter com o lucro líquido gerado pela propriedade ou a taxa de retorno que obteria com uma casa se a comprasse à vista.
Otaxa de capitalizaçãoé o lucro líquido dividido pelo custo do ativo. Por exemplo:
- Você compra uma casa por $ 200.000.
- É alugado por US$ 1.500 por mês.
- Suas despesas (impostos, seguros, administração, reparos, manutenção) chegam em média a US$ 500 por mês. (Lembre-se, quenãoinclui o pagamento do principal e dos juros da sua hipoteca, mas inclui o valor garantido para impostos e seguros.)
- A sua propriedadelucro operacional líquidoé $ 1.000 por mês ou $ 12.000 por ano.
- Sua taxa máxima é de US$ 12.000/US$ 200.000 = 0,06 ou 6%.
Cabe a você decidir se 6% representa um bom retorno do seu investimento. Se você conseguir encontrar inquilinos de melhor qualidade em um bairro mais agradável, 6% poderá ser um ótimo retorno. Se você está recebendo 6% por um bairro instável e com muitos riscos, então esse retorno pode não valer a pena.
A regra de um por cento
Esta é uma regra geral que as pessoas usam ao avaliar um imóvel alugado. Se o aluguel bruto mensal (antes das despesas) for igual a pelo menos 1% do preço de compra, eles analisarão mais a fundo o investimento. Se isso não acontecer, eles vão pular isso.
Por exemplo, uma casa de US$ 200.000 – usando esta regra prática – precisaria ser alugada por US$ 2.000 por mês. Caso contrário, não atende à regra do um por cento. Nessa regra, a casa gera receita bruta de 12% do preço de compra a cada ano. Após as despesas, o imóvel pode trazer uma receita líquida de 6% a 8% do valor de aquisição. Geralmente, isso é considerado um bom retorno, mas, novamente, depende da área da cidade que você está considerando. Bairros mais agradáveis tendem a ter retornos de aluguel mais baixos, enquanto bairros mais difíceis tendem a ter retornos mais elevados.
Nota Final
Tenha em mente que 6% ou 8% não significam tanto se os juros não forem compostos. Para dar aos seus retornos o mesmo benefício e a mesma chance de crescimento que o dinheiro no mercado de ações, você precisará reinvestir 100% dos rendimentos para que seus retornos possam aumentar.
Perguntas frequentes (FAQ)
Como você calcula o ROI de um imóvel alugado?
O cálculo do retorno do investimento (ROI) de um imóvel alugado é semelhante ao cap rate. Uma diferença é que o ROI é uma medida mais precisa que inclui mais custos, como os custos de empréstimos associados a uma hipoteca de um imóvel alugado. O cap rate pressupõe que você comprou a casa em dinheiro para lhe dar uma noção geral da lucratividade do aluguel, enquanto o ROI é uma medida mais pessoal de quanto você ganhará.
Como você calcula a depreciação de um imóvel alugado?
A base de custo de um imóvel residencial para aluguel pode ser depreciada por 27,5 anos. Isso significa que você só precisa dividir a base de custo total por 27,5 para descobrir quanto reivindicar anualmente em depreciação sobre seus impostos. A base de custo é o custo do imóvel, mais quaisquer custos associados à preparação do edifício para os locatários, menos o valor do terreno onde fica o edifício alugado. Existem algumas peculiaridades sobre quais custos estão incluídos na base de custos, portanto, verifique a Publicação 527 do IRS para obter mais informações sobre como calcular sua base.
