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Propriedades imobiliárias (REO), também conhecidas como propriedades de banco ou executadas, são propriedades de propriedade de um credor porque o mutuário anterior não pagou o empréstimo. Normalmente, tais imóveis são colocados à venda em leilão público e, quando não há lances no leilão acima do preço mínimo definido pelo credor, o título reverte para o credor e o imóvel passa a ser oficialmente propriedade REO.
Ao fazer uma oferta em uma propriedade REO, você pode querer fazer o que é conhecido como depósito em dinheiro sério (EMD), que é um depósito de “boa fé” que comprova seu interesse em comprar a propriedade e pode indicar quanto você depositará na forma de pagamento inicial.Tal como acontece com outras compras de imóveis, o depósito nem sempre é exigido nos REOs, mas demonstra o seu compromisso em concretizar a transação.
Mas as regras para EMDs podem ser um pouco diferentes quando se trata de REOs. Para complicar a situação, há pouca conformidade entre os credores REO quanto à forma como cada venda é processada. No entanto, você pode tomar certas ações para agilizar o processo de pagamento de EMDs para transações imobiliárias envolvendo propriedades de propriedade de bancos.
Como os EMDs são tratados nas vendas regulares de imóveis
Durante a maioria das transações imobiliárias regulares, o comprador torna o EMD pagável à corretora de imóveis ou a uma empresa de custódia ou título.Normalmente é reembolsável ao comprador dentro do período de inspeção. O EMD não é normalmente ou automaticamente devolvido ao comprador até que as instruções de cancelamento sejam assinadas por ambas as partes. Às vezes, surgem disputas que podem atrasar o reembolso.
Como lidar com EMDs com REOs
Os bancos geralmente não querem chegar ao fim do período de garantia apenas para descobrir que o comprador não levou a sério a compra do imóvel hipotecado. Eles querem limitar a taxa de rescisão/cancelamento, protegendo-se durante as fases iniciais do contrato, o que pode resultar em requisitos mais rigorosos sobre como os EMDs são tratados numa transação imobiliária envolvendo uma propriedade REO. Siga estas dicas para navegar com sucesso nos EMDs ao comprar uma casa de propriedade de um banco.
Trabalhe com um agente
A assistência de um agente imobiliário experiente pode ser inestimável em transações REO, que podem envolver mais papelada e estratégias de preços mais complexas do que as vendas tradicionais. Um agente pode até ter experiência com o credor específico com o qual você está lidando, incluindo as peculiaridades e requisitos desse credor. O agente pode usar esse conhecimento para ajudar a orientá-lo durante o processo, para que você não cometa erros dispendiosos.
Nota
Use o Diretório SFR da Associação Nacional de Corretores de Imóveis para encontrar um corretor de imóveis local certificado em vendas a descoberto e execuções hipotecárias.
Financiamento de alinhamento
Você provavelmente perderá seu EMD em uma transação envolvendo um REO se descobrir que não conseguirá o financiamento que espera para a propriedade. Você pode até ter que pagar uma multa diária até ser aprovado.
Por esses motivos, geralmente é uma boa ideia iniciar o processo de qualificação do empréstimo o mais cedo possível. Tente ser pré-aprovado antes de fazer uma oferta e preencher o cheque EMD para a transação imobiliária. O processo exigirá que você passe por uma revisão preliminar de seu crédito para ajudar um credor a determinar o valor que você está pré-aprovado para emprestar para comprar uma casa.
Venda sua casa primeiro
Os credores REO não querem ouvir que primeiro você precisa vender sua casa antes de fechar uma nova. Esta é uma contingência que eles provavelmente não aceitarão.
Também não tente deixar essa informação fora das negociações. Se for descoberto que você está deturpando a verdade ao vendedor, você pode estar violando os termos do seu contrato. O negócio pode fracassar e você pode perder seu EMD pela transação imobiliária.
Cronometre suas inspeções residenciais
Em alguns casos, o banco pode querer tornar o seu EMD não reembolsável para uma transação imobiliária envolvendo uma propriedade REO.Pode ser necessário agendar suas inspeções residenciais após a aceitação verbal de sua oferta; nesse caso, você poderá ter menos de um dia para realizar essas inspeções.
Alinhe seus inspetores com antecedência e esteja pronto para agir assim que seu agente informar que a oferta será aceita.Dessa forma, você terá suas inspeções concluídas antes de entregar o EMD da transação imobiliária, o que pode lhe poupar muito sofrimento e preocupação se você souber que deseja prosseguir com a transação.
Negociar um EMD abaixo do máximo do tribunal
Geralmente é mais fácil e rápido levar seu caso ao Juizado de Pequenas Causas se o pior acontecer e você acabar no tribunal para obter o reembolso do seu EMD. Mas estes tribunais quase sempre impõem limites ao valor pelo qual você pode processar.
Você pode não receber o saldo total do seu EMD, mesmo que ganhe a ação judicial, se o depósito exceder o valor máximo definido pelo tribunal – a menos que você entre com uma ação em um tribunal diferente. Por esse motivo, tente chegar a um acordo com o vendedor sobre um EMD que não seja superior ao máximo que você pode receber em um tribunal de pequenas causas.
Nota
O EMD é geralmente negociado entre o comprador e o vendedor e equivale a uma pequena porcentagem do preço de compra que pode variar dependendo das condições de mercado, do tipo de propriedade e de quaisquer adiantamentos em dinheiro a um construtor ou vendedor.
Tornar o EMD pagável ao título ou depósito
Se você tornar seu EMD pagável a uma corretora, a corretora poderá primeiro depositar o dinheiro na conta fiduciária da corretora e depois esperar que os fundos sejam liberados antes de entregá-los à empresa titular. No entanto, o banco pode não querer esperar pela liberação.
Para evitar o atraso, o banco provavelmente insistirá para que o cheque seja enviado diretamente à titularidade. Faça o check-out para “empresa de título ou garantia”, cujo nome poderá ser preenchido posteriormente. Isso impedirá que a corretora deposite o cheque.
Tenha os fundos em sua conta
Você pode comprometer o negócio se o seu cheque EMD for devolvido. Você poderá ter apenas um curto espaço de tempo para entregar o EMD e manter o contrato em vigor. Muito provavelmente, você terá que transferir o dinheiro o mais rápido possível, permitindo fins de semana e feriados, para salvar a situação. Você também pode ter que estar preparado para fazer outras concessões, como renunciar a algumas ou todas as contingências contratuais.
Se você não pagar o dinheiro dentro de um prazo razoável, poderá estar inadimplente com seu contrato. O banco pode exercer os seus direitos ao abrigo das disposições inadimplentes do contrato, o que pode incluir o cancelamento do negócio.
Durante a noite, o EMD, se necessário
Se você está preocupado com o fato de um cheque em papel não chegar ao título ou à empresa de garantia a tempo, considere enviar os fundos durante a noite para entrega no dia seguinte. As empresas de custódia às vezes permitem que você use suas contas para enviar fundos, então pergunte sobre um serviço de transferência de fundos noturno. Talvez seja necessário descobrir onde está localizada a transportadora noturna mais próxima. Ao enviar o EMD durante a noite, obtenha um recibo para fins de rastreamento caso o cheque não chegue a tempo.
Transferir os fundos diretamente
As transferências eletrônicas permitem que você envie o EMD eletronicamente para a empresa de título ou garantia sem trocar dinheiro físico. Oferecem comodidade e rapidez; os fios domésticos muitas vezes podem ser processados em apenas um dia.
Mas tenha cuidado ao seguir as instruções de fiação. Os criminosos podem sequestrar empresas de garantia, enviar suas próprias instruções de transferência e fugir com seu dinheiro. Ligue para o título ou empresa de garantia para verificar se todas as instruções recebidas são válidas.
No momento em que este artigo foi escrito, Elizabeth Weintraub, CalBRE #00697006, era corretora associada da Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.
