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Receber duas ofertas em uma listagem ao mesmo tempo – mesmo em uma listagem que já está no mercado há muito tempo – é comum. Não é incomum que um vendedor se encontre em uma situação agradável, onde recebe mais de uma oferta (conhecida como ofertas múltiplas); mas, como comprador, é uma situação difícil de se encontrar.
É um fenômeno estranho – uma casa pode ficar no mercado por meses sem nenhuma oferta, mas no minuto em que aparece um comprador interessado, um punhado de outros compradores aparece. Não há muitos incentivos para um agente se houver múltiplas ofertas; a menos que seja o agente vendedor, que terá maiores chances de vender a casa e ganhar uma comissão. Não há muito a ganhar com comissões após o início da guerra de licitações (a menos que as propostas aumentem dramaticamente).
Duas ofertas em uma listagem podem acontecer por alguns motivos; alguns agentes têm compradores de bolso, novas listagens podem criar um frenesi de exibições e um aumento na demanda pode aumentar múltiplas ofertas.
Principais conclusões
- As casas recém-listadas podem ter várias ofertas se for uma casa desejável, portanto, você deve agir rapidamente e dar ao vendedor uma oferta forte com um prazo de resposta apertado.
- Se uma casa tiver uma segunda oferta de um comprador “de bolso” de um corretor de imóveis, você poderá estar em desvantagem, mas poderá tentar aumentar o valor de sua oferta.
- Problemas inesperados com a oferta e a procura, como complicações de um desastre natural, também podem resultar numa súbita onda de ofertas de uma casa.
Duas ofertas em novas listagens
Novas listagens atraem muita atenção nas primeiras semanas após chegarem ao mercado. O interesse tende a diminuir após esse período e as exibições começam a diminuir.
A maioria das ofertas múltiplas acontece em listagens mais recentes com menos de 14 dias no mercado. Se a casa tiver apelo, tiver o preço certo, estiver em boas condições e localizada em um bairro desejável, muitos compradores irão desejá-la. Algumas dicas para fazer uma oferta em novas listagens são:
- Envie uma oferta rapidamente.
- Não dê ao vendedor mais de 24 horas para responder.
- Permita que seu agente aceite a entrega da oferta.
- Não dê ao vendedor um motivo para fazer uma contraproposta.
Em um cenário de oferta múltipla, o agente do vendedor também pode pedir aos compradores em potencial que apresentem, cada um, uma oferta melhor e final.
Nota
Lembre-se do mantra – localização, localização, localização. A localização é a chave número um para vender um imóvel.
Duas ofertas entre agentes de listagem e vendas
Às vezes, o agente de listagem tem um comprador “de bolso”; este é um comprador que instruiu o agente a ligar quando chegar outra oferta.Nesse caso, o corretor pode compartilhar detalhes da primeira oferta com esse comprador para que ele possa escrever uma oferta melhor que a sua. Seu corretor deve perguntar ao corretor sobre a oferta, pois pode fazer a diferença se for um de seus compradores.
Se o corretor estiver representando o comprador da segunda oferta em um contrato de agência dupla, três coisas podem acontecer que colocariam sua oferta em desvantagem.
- Sua oferta pode ser menor que a segunda oferta. Você pode querer considerar aumentar sua oferta.
- Se a sua oferta não for menor, o agente de listagem pode aumentar a receita líquida do vendedor, reduzindo a parcela da comissão do agente de listagem. Alguns sistemas de listagem múltipla (MLSs) observam se a comissão é variável na listagem. Peça ao seu agente para verificar e levar isso em consideração ao determinar o preço da sua oferta.
- O agente de listagem pode fazer com que o segundo comprador pareça mais forte porque o agente de listagem sabe mais sobre esse comprador do que você. Escreva uma carta contando ao vendedor sobre você e inclua-a na oferta.
Várias ofertas em listagens datadas
Listagens mais antigas muitas vezes podem receber mais de uma oferta se a demanda por casas aumentar. As listagens ativas à venda, às vezes chamadas de inventário imobiliário, mudam constantemente. Quando o estoque cai, a demanda aumenta porque há menos casas para escolher no mercado.
Se a procura aumentar, as casas que os compradores rejeitaram num mês poderão transformar-se em mercadorias quentes no mês seguinte porque a selecção é baixa. Seus parâmetros para uma pesquisa de imóveis provavelmente corresponderão aos de mais de um comprador quando a demanda cair. Em outras palavras, todos vocês estarão olhando as casas ao mesmo tempo com o mesmo conjunto de critérios, então estarão visitando as mesmas casas.
Se você realmente deseja uma casa, é provável que vários outros compradores também a desejem. Esse é um bom motivo para agir rapidamente e não “dormir sobre isso” da noite para o dia, porque quando você fizer isso, outro comprador pode intervir e roubá-lo de você.
Nota
Este fenómeno foi testemunhado depois do furacão Florence atingir a costa da Carolina do Norte em Setembro de 2018. Muitas casas foram danificadas ou destruídas, fazendo com que muitas pessoas procurassem casas numa altura em que os inventários eram reduzidos.
Incentivos de agente para múltiplas ofertas
É importante compreender que embora o agente tenha uma responsabilidade fiduciária legal e muito importante perante o vendedor para obter um preço mais elevado, esse preço mais elevado não colocará muito mais dinheiro no bolso do agente.Muitos agentes desejam apenas que a listagem seja vendida a um preço aceitável para o vendedor.
As comissões imobiliárias são normalmente divididas entre o corretor da lista e o corretor vendedor. O agente de listagem recebe então uma parte da comissão do corretor. Aqui está um exemplo:
- O preço de tabela é de US$ 200.000.
- A comissão do corretor de listagem é de 3%, ou US$ 6.000.
- O corretor da listagem dá metade de sua comissão, US$ 3.000, ao agente da listagem.
- Se outro comprador se oferecesse para pagar US$ 205.000, o agente de listagem ganharia apenas US$ 75 adicionais.
