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Muitos fatores tornam único o financiamento da compra de um imóvel à venda a descoberto. Como se as vendas a descoberto não fossem um incômodo suficiente para a maioria das pessoas, o tipo de financiamento que um comprador usa tem um enorme impacto na venda, por vários motivos.
Se você tentar obter o tipo errado de empréstimo, mesmo que sua venda a descoberto seja aprovada pelo banco do vendedor, talvez você não consiga fechar a transação devido a problemas de financiamento. Infelizmente, nem todo tipo de financiamento disponível nos Estados Unidos pode ser usado para comprar um imóvel à venda a descoberto.
Principais conclusões
- A aprovação de uma venda a descoberto leva de várias semanas a alguns meses – mais do que uma venda imobiliária normal.
- Muitos credores não fixam uma taxa de empréstimo por mais de 30 dias sem cobrar taxas adicionais.
- As diretrizes de reparo da FHA podem exigir muitos reparos, como consertar lascas de tinta de uma casa anterior a 1978 ou instalar corrimãos.
- Se houver dois empréstimos em uma venda a descoberto, você precisará do consentimento de ambos os credores para fechar.
Aguardando aprovação de venda a descoberto
A menos que a venda a descoberto que você planeja comprar seja uma venda a descoberto do Wachovia ou uma venda a descoberto pré-aprovada da Home Affordable Foreclosure Alternative (HAFA), você pode esperar um pouco pela aprovação da venda a descoberto. Conseguir a aprovação de uma venda a descoberto leva mais tempo do que uma venda imobiliária normal, mas ao trabalhar com um agente imobiliário competente, pode levar de várias semanas a meses.
Durante este período, as taxas de juros podem flutuar – às vezes a seu favor, mas muitas vezes não em seu benefício. Muitos credores não fixam uma taxa de empréstimo por mais de 30 dias sem cobrar taxas adicionais pelo privilégio. Alguns não lhe darão um bloqueio de empréstimo até que você obtenha a aprovação da venda a descoberto. Se suas taxas de juros subirem, você poderá descobrir que não está mais qualificado para comprar aquela casa.
Nota
Tente comprar abaixo de suas possibilidades. Não estenda ao máximo o valor do empréstimo pré-aprovado. Deixe-se alguma flexibilidade.
Não fechar antes que a aprovação do empréstimo expire
Muitos bancos de vendas a descoberto desejam fechar dentro de 30 dias após a aprovação da venda a descoberto. Se você estiver obtendo um empréstimo que requer um período de aprovação mais longo, como um empréstimo da Seção 184, talvez não consiga fechar dentro do prazo especificado e sua aprovação expirará.
Às vezes, mesmo com um empréstimo convencional, atrasos no financiamento de vendas a descoberto são inevitáveis. Talvez os avaliadores tenham apoio e a avaliação não possa ser concluída a tempo ou a subscrição demore mais do que o normal. Se o representante do empréstimo não obtiver um detalhamento das taxas aprovadas, e algumas das taxas que o vendedor não está autorizado a pagar forem transferidas para o comprador, a revisão da Estimativa de Boa Fé também poderá atrasar o processo. Alguns bancos não emitirão uma prorrogação para suas cartas de aprovação de vendas a descoberto.
Nota
Pergunte antecipadamente ao seu credor se a empresa pode garantir um fechamento de 30 dias. Além disso, se você souber que a carta de aprovação está chegando, comece seu empréstimo com antecedência.
Reparos necessários podem ser obstáculos
Muitos credores têm condições de empréstimo. As diretrizes de reparo da FHA podem exigir muitos reparos, como consertar lascas de tinta de uma casa anterior a 1978 ou instalar corrimãos. Um empréstimo VA exigirá, sem dúvida, um relatório de pragas e um certificado claro de conclusão de pragas.
Mesmo que o seu empréstimo seja convencional, o avaliador pode notar uma falha no telhado e solicitar uma substituição antes de concordar em financiar a venda a descoberto. Os bancos raramente pagarão pelos reparos. As vendas a descoberto são vendidas na condição “como estão”. Além disso, o banco não permite que o vendedor pague pelos reparos, porque se o vendedor tiver algum dinheiro extra, geralmente o banco irá querer esses fundos.
Nota
Peça ao seu agente para inspecionar previamente a casa e discutir possíveis problemas com antecedência.
Os custos de fechamento podem não ser cobertos
Freqüentemente, os compradores pedem ao vendedor que pague os custos de fechamento. Se o comprador não tiver dinheiro suficiente para pagar os custos de fechamento e o banco se recusar a permitir a concessão, o comprador poderá não conseguir comprar a venda a descoberto.
Às vezes, os bancos de venda a descoberto do Wells Fargo FHA reduzem o valor normalmente pago por outros bancos porque o Wells Fargo diz que suas diretrizes para o FHA proíbem um crédito total de 3% em algumas circunstâncias. Além disso, alguns bancos de venda a descoberto rejeitarão automaticamente o crédito de fechamento do comprador se o comprador estiver investindo mais de 3,5%.
Nota
Pergunte ao agente de listagem se o banco pagará uma concessão para os custos de fechamento quando você redigir a oferta ou oferecer mais do que o preço de tabela para compensar.
Lidando com dois credores e obtendo aprovação
Se houver dois empréstimos em uma venda a descoberto, você precisará do consentimento de ambos os credores para fechar. Você estará assumindo um risco se prosseguir com uma avaliação ou inspeção residencial antes de receber a aprovação de ambos os credores. Um credor pode concordar, enquanto o outro pode rejeitar a venda a descoberto ou contestar a contribuição do vendedor no HUD.
Nota
Peça para ver um relatório preliminar de título ou compromisso de título para determinar quantos empréstimos são garantidos pela propriedade. Poderia haver um empréstimo quitado que nunca foi renovado.
No momento em que este artigo foi escrito, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, era corretora associada da Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.
