Como fazer uma venda a descoberto de uma casa

Uma venda a descoberto ocorre quando uma casa é vendida por menos do que o valor devido na hipoteca.

Saiba mais sobre vendas a descoberto e como elas funcionam.

Vendas a descoberto hoje

Uma venda a descoberto no setor imobiliário nem sempre é uma transação agradável, mas as vendas a descoberto já percorreram um longo caminho desde 2006, portanto, não venda o conceito a descoberto. A nossa economia actual não significa que as vendas a descoberto tenham desaparecido. Por exemplo, uma pessoa que comprou uma casa nova pode morrer no dia seguinte ao fechamento, e os custos de uma venda imediata podem levar essa transação ao status de venda a descoberto.

Para aqueles que estão submersos há algum tempo ou lutaram para modificar o empréstimo, isso é outra história. Há muitas maneiras de perder uma casa, mas renunciar à propriedade de uma maneira que destrói o crédito é uma das mais difíceis, e é isso que as execuções hipotecárias tendem a oferecer. Para os proprietários que não podem mais manter os pagamentos da hipoteca em dia, existem alternativas aos processos de falência ou execução hipotecária. Uma dessas opções é uma venda a descoberto.

Houve muitas vendas a descoberto de 2006 a 2012, mas elas não são tão prevalentes hoje. Nos últimos anos, mesmo os vendedores que não são inadimplentes podem se qualificar para uma venda a descoberto, o que abriu muito mais portas para a venda a descoberto. As vendas a descoberto tendem a fornecer um processo de fechamento digno para os vendedores.

Coisas a saber antes de uma venda a descoberto

Quando os credores concordam em fazer uma venda a descoberto de imóveis, isso significa que o credor está aceitando menos do que o valor total devido. Nem todos os credores aceitarão vendas a descoberto ou pagamentos com desconto, especialmente se fizer mais sentido financeiro executar a hipoteca; além disso, nem todos os vendedores nem todas as propriedades se qualificam para vendas a descoberto.

Exceto por certas condições de acordo com a Lei de Perdão de Dívida de Hipoteca de 2007, esteja ciente de que o IRS pode considerar o perdão da dívida como receita, e não há garantia de que um credor que aceita uma venda a descoberto não irá legalmente perseguir um mutuário pela diferença entre o valor devido e o valor pago. Em alguns estados, esse valor é conhecido como deficiência.

Um advogado pode determinar se o seu empréstimo se qualifica para uma sentença ou reclamação de deficiência. A maioria das vendas a descoberto na Califórnia não acarreta mais penalidades fiscais.

Etapas curtas de venda a serem executadas

Embora todos os credores tenham requisitos variados e possam exigir que o mutuário apresente uma ampla gama de documentação, as etapas a seguir lhe darão uma boa ideia do que esperar.

Ligue para o credor

Talvez seja necessário fazer meia dúzia de ligações antes de encontrar a pessoa responsável por lidar com as vendas a descoberto. Você vai querer falar com o departamento de “venda a descoberto de imóveis” ou “trabalho” e tentar obter o nome do negociador. Seu agente imobiliário também pode cuidar dessa etapa para você, em muitas circunstâncias.

Envie uma carta de autorização 

Os credores normalmente não desejam divulgar nenhuma de suas informações pessoais sem autorização por escrito para fazê-lo. Se você estiver trabalhando com um agente imobiliário, agente de fechamento, empresa de títulos ou advogado, receberá melhor cooperação se escrever uma carta ao credor dando permissão ao credor para conversar com as partes interessadas específicas sobre o seu empréstimo. A carta deve incluir o seguinte:

• Endereço da propriedade
• Número de referência do empréstimo
• Seu nome
• A data e o período de vigência
• O nome e informações de contato do seu agente

Folha Líquida Preliminar

Este é um extrato de fechamento estimado que mostra o preço de venda que você espera receber e todos os custos de venda, saldos de empréstimos não pagos e pagamentos pendentes devidos e taxas atrasadas, incluindo comissões imobiliárias. Seu agente ou advogado final deverá ser capaz de preparar isso em seu nome. Se o resultado final mostrar dinheiro para o vendedor, uma boa notícia, você provavelmente não precisará de uma venda a descoberto.

Carta de dificuldades

Quanto mais triste, melhor para sua carta de dificuldades. Esta declaração de fatos descreve como você entrou nessa situação financeira e faz um apelo ao credor para que aceite menos do que o pagamento integral. Os credores não são desumanos e podem compreender se você perdeu o emprego, foi hospitalizado ou se um caminhão atropelou toda a sua família, mas os credores não são particularmente empáticos com situações que envolvem desonestidade ou comportamento criminoso.

Comprovante de Renda e Patrimônio 

É melhor ser verdadeiro e honesto sobre sua situação financeira e divulgar seus ativos. Os credores vão querer saber se você possui contas de poupança, contas do mercado monetário, ações ou títulos, instrumentos negociáveis, dinheiro ou outros bens imóveis ou qualquer coisa de valor tangível. Os credores não atuam no negócio de caridade e muitas vezes exigem garantia de que o devedor não poderá pagar nenhuma das dívidas que está perdoando. O banco também exigirá 30 dias de recibos de folha de pagamento.

Cópias de extratos bancários

Se seus extratos bancários refletem depósitos não contabilizados, grandes saques em dinheiro ou um número incomum de cheques, provavelmente é uma boa ideia explicar cada um desses itens ao credor. Além disso, o credor pode querer que você preste contas de cada depósito para poder determinar se os depósitos continuarão. Normalmente os bancos exigem os últimos 2 meses.

Análise Comparativa de Mercado

Às vezes, os mercados declinam e os valores das propriedades caem. Se esta for parte da razão pela qual você não pode vender sua casa por um preço suficiente para pagar o credor, esse fato deve ser comprovado para o credor por meio de uma análise comparativa de mercado (CMA). Seu corretor de imóveis pode preparar um CMA para você, que mostrará preços de casas semelhantes:

• Ativo no mercado
• Vendas pendentes
• Vende nos últimos 6 meses.

Contrato de compra e contrato de listagem 

Quando você chegar a um acordo de venda com um comprador em potencial, o credor desejará uma cópia da oferta, junto com uma cópia do seu contrato de listagem. Esteja preparado para que o credor renegocie taxas e se recuse a pagar certos itens, como planos de proteção residencial ou inspeções de cupins.

Agora, se tudo correr bem, o credor aprovará sua venda a descoberto. Como parte da negociação, você pode solicitar que o credor não relate crédito adverso às agências de relatórios de crédito, mas perceba que o credor não tem obrigação de atender a essa solicitação. O status do relatório de crédito geralmente não é negociável.

Comprando uma casa à venda a descoberto

Se você está pensando em comprar uma venda a descoberto, pode haver desvantagens. Para sua proteção, você deve:

• Obtenha aconselhamento jurídico de um advogado imobiliário competente
• Ligue para um contador para discutir as ramificações do imposto sobre vendas a descoberto

Além disso, esteja ciente do fato de que as vendas a descoberto podem levar muito tempo. Atrasos no processo podem ser causados ​​por uma série de coisas, especialmente porque as vendas a descoberto geralmente recebem menor prioridade do que as vendas normais de casas.