Como usar um CMA: análise comparativa de mercado

Antes de colocar uma casa no mercado ou listá-la em um agente imobiliário, os vendedores experientes de casas obtêm uma análise comparativa de mercado, também conhecida no setor como CMA. Você provavelmente recebeu cartas de mala direta ou cartões postais de corretores imobiliários locais sobre CMAs. Esses argumentos de venda oferecem um relatório gratuito para informar quanto vale a sua casa. Os vendedores usam um CMA para descobrir o preço da casa.

O que é uma análise comparativa de mercado?

Embora os relatórios possam variar, desde uma lista de duas páginas de vendas de casas comparáveis ​​até um guia abrangente de 50 páginas, a extensão e a complexidade do relatório dependem da prática comercial do agente. No entanto, os relatórios padrão do CMA tendem a conter os seguintes dados:

• Listagens ativas:Listagens ativas são casas atualmente à venda. Essas listagens são importantes apenas na medida em que são sua concorrência por compradores. Não são indicativos do valor de mercado porque os vendedores podem pedir o que quiserem pela sua casa. Isso não significa que nenhum dos preços seja realista. Os preços de venda oferecidos não refletem o valor de mercado até serem vendidos e, nos mercados de compradores, por exemplo, a maioria é vendida por muito menos.
• Listagens pendentes:As casas com venda pendente são listagens anteriormente ativas que estão sob contrato. Eles ainda não fecharam, portanto ainda não são uma venda comparável. A menos que o corretor esteja disposto a compartilhar informações sobre a venda pendente – e muitos não estão – você não saberá o preço real de venda até que a transação seja fechada. No entanto, as vendas pendentes indicam a direção em que o mercado está se movendo.

Nota
Se o preço da sua casa estiver acima do preço de tabela das vendas pendentes, você poderá enfrentar mais dias no mercado, ou DOM.

• Listagens Vendidas:As casas fechadas nos últimos três meses representam suas vendas comparáveis. Estas são as vendas que um avaliador usará ao avaliar sua casa para o comprador, juntamente com as vendas pendentes (que provavelmente já estarão fechadas no momento em que sua casa for vendida). Observe atentamente as vendas comparáveis, porque esse é o seu valor de mercado. Você pode usar seis meses de comparações se não houver vendas suficientes para produzir um bom relatório em três meses.
• Listagens expiradas:Este grupo refletirá o preço médio de venda mais alto porque eles não venderam e provavelmente tiveram preços excessivos. Algumas das listagens expiradas também podem aparecer como listagens ativas, listadas por um novo agente a um novo preço. As listagens também expiram porque não foram comercializadas de forma agressiva ou porque a casa precisava de reparos.
• Fora do mercado / Retirado / Cancelado:São propriedades que foram retiradas do mercado por diversos motivos. Normalmente, a razão pela qual as casas são retiradas do mercado é porque os preços eram muito altos. Os preços médios deste grupo serão quase sempre superiores aos preços médios de vendas comparáveis.

Razões pelas quais as propriedades saem do mercado

As listagens normalmente são canceladas pelos seguintes motivos:

1. Remorso do vendedor:Os vendedores decidiram que não podem desfazer-se da sua casa e não querem mais vendê-la.
2. Preço muito alto:Ninguém fez uma oferta ou as únicas ofertas recebidas foram ofertas baixas que foram rejeitadas.
3. Muitos dias no mercado (DOM):Às vezes, os agentes retiram as listagens para que possam colocá-las de volta como uma nova listagem e atrair mais compradores.
4. Solicitações de reparo:As casas já estiveram sob contrato e após a inspeção residencial, o comprador solicitou reparos que o vendedor recusou.
5. O vendedor demitiu o agente:Não é incomum que vendedores insatisfeitos demitam um agente e contratem um novo agente.

Examinando vendas comparáveis

Vendas comparáveis ​​são aquelas que mais se assemelham à sua casa. É difícil comparar uma casa de três andares com uma casa térrea. Selecione as casas com características desta lista que são em sua maioria idênticas à sua casa em tamanho, formato e condição. Veja:

• Metragem quadrada semelhante:Os avaliadores comparam as casas com base na metragem quadrada. Casas maiores com metros quadrados valem menos por metro quadrado do que casas menores com metros quadrados. Idealmente, a variação entre um grupo de casas com preço médio não deve exceder mais de 10% a 20% em pés quadrados, para mais ou para menos.
• Idade de construção semelhante:Idealmente, a idade da casa – o ano em que foi construída – deveria estar dentro de alguns anos de outras casas vendidas comparáveis. Subdivisões de idades mistas são comuns. Por exemplo, numa área de Sacramento, um loteamento consiste em casas construídas na década de 1950, que depois saltam algumas décadas para a década de 1970. Embora as casas estejam localizadas uma ao lado da outra, as casas carregadas de personalidade da década de 1950 são vendidas por mais do que as mais recentes.

Nota
Se a sua casa foi construída, digamos, em 1980, e casas novas na rua estão sendo vendidas por mais, você não pode obter o mesmo preço de uma casa nova.

• Comodidades, upgrades e condições semelhantes:Os avaliadores deduzirão o valor da sua casa se outras casas tiverem atualizações e a sua não. Uma casa com piscina terá um valor diferente de uma casa sem piscina. Piscinas não valem tanto quanto você pensa. Uma casa totalmente remodelada vale mais do que uma reforma. Casas com um banheiro valem menos do que casas com dois ou mais banheiros. A manutenção adiada contará contra você.
• Localização:Todo mundo sabe que os imóveis são avaliados com base na “localização, localização, localização”, mas você já considerou o que isso significa? Uma casa com vista para a cidade, por exemplo, vale mais do que uma casa com parede de cimento. As casas localizadas em vias movimentadas valem consideravelmente menos do que as casas em ruas tranquilas.

Nota
Compare sua casa com outras em locais semelhantes. Se a sua casa fica do outro lado da rua de uma usina de energia, procure outras casas com exposição à usina ou aquelas localizadas ao longo dos trilhos da ferrovia, entre outros locais indesejáveis

No momento em que este artigo foi escrito, Elizabeth Weintraub, CalBRE #00697006, era corretora associada da Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.