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Uma declaração de liquidação HUD-1 é um documento que mostra todos os créditos e débitos ao vendedor e ao comprador em uma liquidação imobiliária ou refinanciamento de hipoteca. Se um HUD-1 não era complicado antes, tornou-se assim desde que a regra de divulgações integradas TILA-RESPA (TRID) foi exigida. O TRID foi estabelecido para integrar formulários de hipotecas federais, mas há consequências negativas não intencionais devido à forma como os créditos aparecem nas declarações finais.
Compradores de casas e funcionários de bancos podem ter dificuldade em entender os extratos de fechamento com créditos, especialmente um banco de venda a descoberto, que precisa aprovar o extrato de fechamento. A complexidade do formulário levou muitos agentes de custódia a assumirem a responsabilidade de fornecer uma planilha líquida para que todas as partes envolvidas na transação possam descobrir o que está acontecendo.
Principais conclusões
- Muitas taxas que são tradicionalmente pagas por um vendedor são deturpadas nas declarações finais do HUD como créditos ao comprador por padrão.
- Estimativas de boa-fé são fornecidas como uma forma de prever o custo geral, e as declarações finais utilizam esses números, embora sejam imprecisos e possam mudar.
- Os bancos de vendas a descoberto procuram frequentemente remover créditos que consideram como taxas, desconhecendo a contabilidade mais complexa prescrita por lei.
Créditos mal categorizados
Embora em muitas partes do país certas taxas de custos de fechamento sejam normalmente pagas pelo vendedor, é comum em algumas áreas dividir essas taxas. O problema surge quando é costume local o vendedor pagar uma taxa específica, mas essa taxa está listada na estimativa de empréstimo do comprador. Exemplos desses tipos de taxas incluem:
- Apólice de seguro de título do proprietário ou apólice de proprietário CLTA/ALTA
- Taxa de liquidação ou taxa de garantia
- Impostos de transferência municipal ou imposto de transferência documental
As taxas acima, se mostradas no contrato de compra como taxas pagas pelo vendedor, seriam refletidas no extrato de fechamento como um crédito do vendedor para o comprador. Como essas taxas não são realmente creditadas ao comprador pelo vendedor, elas são apresentadas como um débito ao comprador, o que as zera.
Estimativa de boa fé
O problema com os créditos do vendedor aos compradores no fechamento começou com a estimativa de boa-fé revisada, que tem como objetivo fornecer uma estimativa de todos os encargos de liquidação e termos dos empréstimos hipotecários aprovados. Inclui datas importantes, como por quanto tempo a taxa de juros está disponível, por quanto tempo outras taxas de liquidação estão disponíveis e o período de bloqueio da taxa.
O resumo do empréstimo na estimativa de boa-fé inclui o valor inicial do empréstimo, o prazo do empréstimo, a taxa de juros inicial e o valor mensal inicial devido pelo principal, juros e seguro hipotecário. O formulário de estimativa de boa fé irá mantê-lo até que você receba um HUD-1 na liquidação; embora o encargo de originação, o encargo da taxa de juros e os impostos de transferência não possam aumentar na liquidação, o seguintepodemudar:
- Taxas de juros diárias
- Depósito inicial para sua conta de garantia
- Seguro residencial
- Seguro de título de proprietário
- Serviços de título e seguro de título
O problema é que a Lei de Procedimentos de Liquidação de Imóveis (RESPA) – que fornece aos vendedores e compradores divulgações de custos de liquidação – decidiu que se uma taxa for mostrada na estimativa de boa-fé, mas normalmente for paga pelo vendedor, ela deve ser refletida no HUD-1 no momento da liquidação. Para fazer o saldo do HUD, se uma taxa aparecer como crédito, mesmo que não seja realmente um crédito, ela também deve aparecer como débito, o que a torna uma lavagem.
Problemas para bancos de vendas a descoberto
Os bancos de vendas a descoberto têm diretrizes definidas pelos investidores que explicam como um banco pode lidar com a aprovação de taxas em uma venda a descoberto. Algumas diretrizes proíbem créditos ao comprador e algumas diretrizes têm um limite na porcentagem paga ao comprador. Quando um negociador que não está familiarizado com uma declaração de fechamento vê um crédito atribuído ao comprador, muitas vezes exigirá que a taxa seja removida.
Pode ser difícil fazer com que algumas pessoas entendam que a taxa já foi retirada como débito. Eles só sabem que o vendedor não pode dar crédito ao comprador. Um oficial de custódia ou agente de fechamento não está autorizado a alterar uma declaração de fechamento. As taxas devem ser apresentadas conforme prescrito pela lei federal e não podem ser alteradas para atender aos caprichos de um negociador de vendas a descoberto.
