Table of Contents
Alguns agentes compradores raramente discutem com seus clientes os itens negociáveis em um contrato de compra residencial. Eles apenas marcam as caixas de acordo com o costume local. Não há realmente nada de errado com isso, exceto que não dá ao comprador ou vendedor uma escolha ou uma palavra a dizer sobre o assunto.
A negociação pode levar a um acordo melhor em todos os aspectos. Os compradores merecem saber quais contratos de peças podem ser alterados e ter voz ativa no assunto quando gastam centenas de milhares de dólares. Da mesma forma, os vendedores devem saber quais coisas podem ser negociadas e se há espaço nos custos de venda, porque isso pode afetar suas receitas líquidas.
O que é um contrato de compra?
Por definição, um contrato de compra é uma oferta feita pelo comprador que detalha vários aspectos do negócio. Pode conter uma série de itens, como o que está incluído na venda e quando o comprador pode tomar posse. Também aborda quem paga o quê em cada etapa do andamento da venda.
A maioria dos estados usa sua própria versão do contrato de compra residencial. Por exemplo, no Texas, esses contratos são chamados de “Contratos Residenciais de Uma a Quatro Famílias” e são publicados pela Texas Real Estate Commission.Na Califórnia, eles são chamados de “Contrato de Compra Residencial e Instruções de Garantia Conjunta”, e a Associação de Corretores de Imóveis local os atualiza quase todos os anos.
Observação
Os contratos de compra residencial podem ter 10 páginas ou mais, existindo sempre outros documentos e formulários que podem acompanhar o contrato principal.
Revise o Acordo
Todas as partes devem ler atentamente o contrato, fazer perguntas e continuar fazendo perguntas se houver algum ponto ou confusão, ou se faltar alguma das respostas que obtiverem. Você tem o direito de saber os detalhes da venda ou compra de sua casa. Certifique-se de exercer esse direito. Tenha em mente quanto dinheiro (e tempo e esforço) está em jogo e não se contente com “iniciar aqui” e “assinar ali”, que muitas vezes é o ritmo do fechamento.
Procure pontos para negociar
Existem alguns pontos em um contrato de compra que são deixados em aberto para permitir que as partes estabeleçam seus próprios termos. Estes incluem:
Os custos de fechamento estão definidos em pedra?
Muitas pessoas que estão comprando uma casa não sabem quão enormes podem ser os custos de fechamento. Pergunte ao seu corretor de imóveis se seus custos de fechamento são negociáveis porque somam muito. Para casas vendidas no primeiro semestre de 2021, os custos de fechamento foram em média de US$ 6.837 para uma casa unifamiliar, e esse valor não inclui impostos. Eles eram muito mais altos do que isso no Distrito de Columbia, Nova York, Delaware, Washington e Maryland.
Alguns vendedores dizem que preferem simplesmente reduzir o preço de venda e fazer com que o comprador pague todos os custos da venda, exceto a comissão, mas isso é raro. Isso significaria trazer muito mais dinheiro adiantado para fechar se o comprador pagasse a parte do vendedor nos custos de fechamento. Os compradores costumam ter poucos fundos, então essa opção não é muito comum.
Ainda assim, não é incomum que os vendedores concedam “créditos” aos seus compradores pelos custos de fechamento. A compensação é em troca de um preço de venda mais alto. Pode ser uma opção na qual vale a pena pensar quando os compradores estão com muito pouco dinheiro líquido.
Quem paga qual valor desses custos também é um item negociável. Não é raro que um vendedor absorva uma parcela maior dessas taxas porque o vendedor recebe o dinheiro na venda e o comprador tem que gastá-lo do próprio bolso.
Observação
Talvez você não queira se afastar muito do que o costume local determina para os custos de fechamento se estiver envolvido em um acordo de ofertas múltiplas. Isso pode prejudicar suas chances de um vendedor aceitar sua oferta.
Quais itens e taxas são negociáveis?
Algumas dessas taxas e custos têm mais margem de manobra do que outras:
- Impostos de transferência
- Taxas de garantia
- Apólice de seguro de título de proprietário
- Divulgações estaduais obrigatórias
- Taxas de transferência HOA e taxas de documentação
- Inspeções e relatórios
- O prazo para o vendedor enviar divulgações
- Período para concluir todas as inspeções do comprador
- A quantidade de tempo para o comprador obter uma avaliação
- A quantidade de tempo para o comprador obter a aprovação do empréstimo
- Itens de bens pessoais que permanecem com a casa
- Acessórios que podem ser excluídos da venda
- O prazo para fechamento do depósito
- O período para liberação de contingências, como a venda de uma casa existente
- O período para revisão final
- O período de posse
- Danos liquidados (o valor a ser pago por qualquer uma das partes à outra a ser pago pela violação do contrato)
- Resolução de disputas
- A quantidade de tempo para aceitar uma oferta
A quantidade de dinheiro sério também pode ser negociada. Este é o depósito que você faz na casa no momento de enviar sua oferta. Mas isso pode ser um ponto de atração para o vendedor aceitar a oferta do comprador, então nem sempre há muita margem de manobra aqui.
