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A forma como muitos agentes imobiliários operam ao aconselhar um vendedor sobre preços de casas é apresentar ao vendedor uma variedade de preços, geralmente um preço de venda baixo e um preço de venda alto. É o vendedor da casa quem seleciona o preço de venda listado e é o corretor de imóveis quem fornece as informações para ajudar a educar o vendedor. A maioria dos vendedores gravitará em torno do alto preço de venda, mas isso nem sempre é uma boa estratégia.
Principais conclusões
- Embora não exista um preço exato para listar uma casa, há uma faixa acima da qual você provavelmente perderá a maioria dos compradores elegíveis.
- A maioria dos compradores elegíveis nunca verá uma casa superfaturada porque ela não atenderá aos seus critérios de preço ou nível de melhorias.
- O agente do comprador também pode evitar uma casa cara demais para evitar o que eles presumem ser um vendedor teimoso.
Por que não há preço exato
Existe um intervalo e não um preço de venda exato definido porque uma estimativa do valor de mercado pode variar de indivíduo para indivíduo. Veja um avaliador, por exemplo. Pegue cinco avaliadores e peça a cada um que avalie uma casa. As probabilidades são de que cada avaliação seja diferente. Uma avaliação não significa que o valor da casa esteja predeterminado, mas entre todas as cinco avaliações, haverá uma faixa de valores, esperançosamente razoavelmente próximos uns dos outros.
Os vendedores podem não saber como um agente imobiliário determina o valor e podem não se importar com vendas comparáveis; como eles derivam de um valor é variado. Alguns podem se lembrar de uma casa que estava à venda há alguns meses e decidir que o valor da casa é $ X a mais. Esse valor provavelmente se baseia em um belo número redondo que pode não ter influência no valor de mercado. O gráfico abaixo mostra a probabilidade de um comprador comprar uma casa a preços diferentes – abaixo, próximo ou acima do preço de mercado.
Por que os compradores de casas não fazem uma oferta
O sentimento entre esses tipos de vendedores é que o comprador sempre pode fazer uma oferta. Quando um comprador não faz uma oferta, os vendedores não querem acreditar que o problema é o preço. Eles podem considerar todos os tipos de influências externas como a origem do problema. Alguns vendedores acreditam que o motivo pelo qual um comprador não fez uma oferta é porque o agente de listagem não está trabalhando duro o suficiente, os compradores não entendem as qualidades inerentes que tornam a casa tão incrivelmente valiosa ou a empresa de listagem está gastando dinheiro em publicidade nas áreas erradas. No entanto, essas geralmente não são as razões pelas quais o comprador não fez uma oferta.
Primeiro, para fazer uma oferta de compra, o comprador espera ver a casa pessoalmente. Os compradores tendem a visitar casas com preços alinhados com outras casas no mercado. Por exemplo, se um comprador estiver procurando uma casa em um determinado bairro, o agente do comprador poderá enviar as listagens do comprador dentro de uma faixa de preço específica. Uma casa superfaturada pode nem aparecer na lista de casas à venda do comprador.
Se uma listagem superfaturada aparecer no grupo de casas à venda de um comprador, é porque o comprador está procurando uma casa nessa faixa de preço específica. No entanto, como a casa está superfaturada, ela provavelmente cairá no final da lista de casas para visitar do comprador, se não for totalmente rejeitada. O comprador desejará visitar as casas mais desejáveis que atendam a requisitos específicos. Uma casa superfaturada, por sua própria natureza, não se enquadrará nesses requisitos específicos porque faltarão as atualizações, o espaço ou a localização das casas à venda com preços adequados.
Observação
Os agentes do comprador também podem acreditar que uma listagem superfaturada tem um preço tão alto porque o vendedor é teimoso e se recusa a ouvir a razão. Os agentes do comprador também não querem trabalhar com um vendedor irracional. Eles preferem ignorar essa listagem e mostrar casas que os vendedores são razoáveis e estão ansiosos para vender.
O resultado final
A principal razão pela qual um comprador não fará apenas uma oferta em uma listagem superfaturada é porque aquela casa específica não aparece no radar do comprador. Se o comprador nunca descobrir que a casa está disponível para venda, ele nunca entrará nessa casa. Sem tour pessoal, sem venda. Além disso, a maioria dos compradores não sai para comprar uma casa, esperando poder fazer uma oferta baixa e ganhar essa casa. Os compradores não querem insultar o vendedor e evitarão um encontro desconfortável. Os vendedores podem acreditar que um comprador é livre para oferecer qualquer preço que escolher, mas a maioria dos compradores não pensa assim.
