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Ligar para um corretor de imóveis para ver uma casa pode apresentar vários problemas. O agente geralmente antecipará que você fará a oferta por meio dele, e não de outro agente, pelo menos nos estados onde os agentes estão autorizados a praticar esse tipo de agência dupla. O agente receberá a comissão tanto do lado da listagem quanto do lado da compra quando isso acontecer (às vezes chamado de “final duplo”).
Principais conclusões
- Um agente duplo tem um dever fiduciário tanto para com o vendedor quanto para com o comprador, o que pode criar um conflito de interesses.
- Você pode acabar em uma disputa sobre comissão e causa de aquisição se um corretor lhe mostrar uma propriedade, mas você fizer uma oferta com um corretor diferente.
- Se você vir uma casa com um corretor, mas fizer uma oferta por meio de outro corretor, isso pode prejudicar suas chances de que sua oferta seja aceita.
- Ver uma casa com o corretor pode ajudá-lo se ele compartilhar mais sobre a propriedade do que contaria a outro corretor.
O problema da agência dupla
Um agente duplo é aquele que representa tanto o vendedor quanto o comprador e que deveria – pelo menos em teoria – ter um dever fiduciário para com cada uma das partes. O dever fiduciário abrange seis áreas principais, de acordo com a Associação Nacional de Corretores de Imóveis:
- Lealdade
- Confidencialidade
- Divulgação
- Obediência
- Cuidado e diligência razoáveis
- Contabilidade
Um agente duplo é obrigado a fornecer “o máximo cuidado, integridade, honestidade e lealdade” tanto ao comprador quanto ao vendedor, e isso certamente pode ser um conflito de interesses se um agente de listagem que já tem um dever fiduciário para com o vendedor apresentar uma oferta a esse vendedor em seu nome como comprador. Como o agente pode tentar obter simultaneamente o melhor preço possível e também trazer o melhor valor para o vendedor?
A questão da causa de aquisição
A questão da “causa de aquisição” é o principal problema aqui. “Aquisição” é uma questão de qual agente trouxe o comprador à mesa em uma transação bem-sucedida, e esse agente recebe o lado comprador da comissão resultante. Podem surgir disputas sobre quem realmente era quando um agente de listagem mostra uma casa a um comprador em potencial, que então se vira e faz a oferta com um agente diferente.
Observação
Provar a causa da aquisição pode ser um processo longo e complicado, mas os agentes que processam por causa disso são normalmente aqueles que primeiro mostraram a casa ao comprador.
Você pode se perguntar: “Não é esse o trabalho: mostrar suas listagens?” Sim, um corretor é obrigado a mostrar as casas de seus clientes, mas normalmente as mostra aos compradores em potencial e aos seus corretores.
Situações de múltiplas ofertas
O problema só aumenta quando há duas ofertas de uma casa. Qual será aceito? Será a sua oferta ou outra oferta de outro agente?
Os agentes de listagem tendem a orquestrar a aceitação da oferta com seus vendedores. Suas chances de aceitação da oferta podem ser prejudicadas se o corretor ficar irritado com você e com seu corretor por “roubá-lo” porque o corretor lhe mostrou a casa e o corretor do comprador finalmente enviou sua oferta.
Observação
É necessário um agente do comprador de fala mansa e de raciocínio rápido para resolver essa desavença e obter a cooperação desse agente neste momento.
Opções de um comprador
Na maioria dos estados, você tem o direito de escolher e consentir com o tipo de representação que deseja. Você pode trabalhar com:
- Um agente do vendedor, que administra a lista e representa apenas o vendedor e não tem obrigações para com o comprador
- Um agente do comprador, que representa apenas seus melhores interesses e não tem responsabilidade perante o vendedor
- Um agente duplo
- Um facilitador, que não representa ninguém, mas intervém apenas para fornecer aconselhamento logístico, por exemplo, sobre como preparar um contrato de compra
Observação
Você pode ser obrigado a comprar a casa por meio de um agente se assinar um contrato exclusivo para trabalhar com ele em capacidade de agência dupla.
A primeira coisa que um agente de listagem deve perguntar quando você liga para ver uma propriedade listada é se você está trabalhando com outro agente. Você pode responder de várias maneiras:
- “Não estamos trabalhando com um agente neste momento, mas encontraremos um agente comprador para nos representar quando estivermos prontos para fazer uma oferta”.
- “Sim, estamos trabalhando com um agente.”
- “Não, não temos agente. Você consideraria nos representar?”
Os agentes fazem essa pergunta para estabelecer um relacionamento de agência, portanto, qualquer outra resposta provavelmente o colocará em maus lençóis. O agente da lista deve recuar se você disser que tem um agente.
A única vantagem
Há um aspecto positivo em procurar uma casa com o corretor de imóveis. O agente pode lhe contar mais sobre a propriedade do que divulgaria a outro agente, seja intencionalmente ou por acidente. Eles podem até cometer um deslize e dizer se o vendedor aceitará menos, embora isso seja contra a lei na maioria dos estados porque é uma violação do dever fiduciário.
Sua melhor aposta pode ser ser sincero e informar ao corretor se você pretende trabalhar com ele se gostar da propriedade. Não cometa o erro de enganar o agente, mesmo sem querer, porque ele pode voltar para te morder.
O que é um agente de co-listagem?
Às vezes, os agentes de listagem trabalham com parceiros ou equipes. Nesse caso, cada agente é um agente co-listado que compartilha a responsabilidade pela casa. Isso é comum quando os membros da família trabalham juntos, como irmãos ou uma dupla de pais e filhos.
Qual é a diferença entre um agente de listagem e um agente de vendas?
Os agentes de listagem e venda geralmente representam lados opostos da transação. O agente de listagem concentra-se na venda da casa (a menos que seja um agente duplo), e o agente vendedor representa o comprador. Observe que um agente “vendedor” não é o mesmo que um agente “vendedor”: o primeiro é essencialmente o agente do comprador, enquanto o último significa o mesmo que o agente de listagem.
Quem um agente de listagem representa?
Os agentes de listagem também são chamados de “agentes do vendedor” porque representam o vendedor. Os agentes de vendas também são chamados de “agentes do comprador” porque representam o comprador.
