Pedir dinheiro emprestado para financiar a compra de um terreno

Comprar um terreno permite construir a casa dos seus sonhos ou preservar um pedaço da natureza. No entanto, os terrenos podem ser caros, então você pode precisar de um empréstimo para financiar a compra do terreno. Embora se possa presumir que os terrenos são um investimento seguro – afinal, “eles não estão a lucrar mais com eles” – os credores consideram os empréstimos imobiliários arriscados. Como resultado, o processo de aprovação pode ser mais complicado do que os empréstimos residenciais padrão.

A facilidade e o custo do empréstimo dependem do tipo de imóvel que você está comprando:

• Terreno que pretende construir em breve
• Terra bruta que você não espera desenvolver

Os empréstimos de terras podem ser empréstimos de prazo relativamente curto, com duração de dois a cinco anos antes do vencimento do pagamento inicial. No entanto, existem empréstimos de longo prazo (ou você pode convertê-los em um empréstimo de longo prazo), especialmente se estiver construindo uma casa residencial na propriedade.

Compre e construa em uma única etapa

Os credores podem estar mais dispostos a emprestar quando você planeja construir sua propriedade. Manter terras brutas é especulativo. Construir uma estrutura também é arriscado, mas os bancos podem ficar mais confortáveis ​​se você quiser agregar valor ao imóvel (adicionando uma casa, por exemplo).

Empréstimos para construção

Você poderá usar um único empréstimo para comprar o terreno e financiar a construção. Essa abordagem permite que você sofra com menos papelada e menos custos de fechamento. Além do mais, você pode garantir financiamento para todo o projeto (incluindo a conclusão da construção). Você não ficará preso na posse de terras enquanto procura um credor que talvez nunca se concretize.

Planos de construção

Para obter aprovação para um empréstimo para construção, você precisará apresentar os planos ao seu credor, que normalmente deseja verificar se um construtor experiente está fazendo o trabalho. Os fundos serão distribuídos ao longo do tempo à medida que o projeto avança, portanto, seus empreiteiros precisarão acompanhar se esperam receber o pagamento.

Os recursos do empréstimo

Os empréstimos para construção são empréstimos de curto prazo, muitas vezes com pagamentos apenas de juros e com duração inferior a um ano. (Idealmente, o projeto estará concluído até lá.) Após esse período, o empréstimo poderá ser convertido em um empréstimo padrão de 30 ou 15 anos, ou você refinanciará o empréstimo usando sua estrutura recém-construída como garantia.

Pagamento inicial

Para contrair empréstimos para cobrir os custos do terreno e da construção, você precisará fazer um pagamento inicial.

Lotes Concluídos vs. Terreno Bruto

Se você estiver comprando um lote que já possui serviços públicos e acesso à rua, geralmente será mais fácil obter aprovação.

Terra Bruta

Você pode financiar terras brutas, mas os credores podem hesitar (a menos que isso seja típico da sua área – por exemplo, algumas áreas dependem de propano, poços e sistemas sépticos). É caro adicionar coisas como redes de esgoto e eletricidade à sua propriedade, e há inúmeras oportunidades para despesas e atrasos inesperados.

Pagamento inicial

Se você estiver comprando muito (em um loteamento em desenvolvimento, por exemplo), poderá conseguir investir apenas 15% ou 25%. Para terreno bruto, planeje um mínimo de 30% de entrada e pode ser necessário trazer 50% para a mesa para ser aprovado.

Recursos de empréstimo

Os lotes concluídos são menos arriscados para os credores, por isso é mais provável que ofereçam empréstimos para construção de uma única etapa que se convertem em hipotecas “permanentes” (ou de 30 anos) após a conclusão da construção. Com lotes inacabados, os credores tendem a manter os prazos dos empréstimos mais curtos (cinco a dez anos, por exemplo).

Reduzindo o risco do credor

Se você estiver comprando terreno bruto, não obterá necessariamente uma taxa ruim. Você pode aumentar suas chances de conseguir um bom negócio se ajudar o credor a gerenciar os riscos. Pode ser possível obter empréstimos de longo prazo, taxas de juros mais baixas e uma exigência menor de entrada. Fatores que ajudam incluem:

• Uma pontuação de crédito alta (acima de 680) mostra que você contraiu empréstimos e pagou dívidas com sucesso no passado.
• Os baixos índices de dívida / rendimento indicam que você tem renda suficiente para fazer os pagamentos exigidos.
• Um pequeno valor de empréstimo resulta em pagamentos mais baixos e em uma propriedade que provavelmente será mais fácil de vender.

Sem planos de desenvolvimento

Se você for comprar um terreno sem planos de construir uma casa ou estrutura comercial no terreno, será mais difícil conseguir um empréstimo. No entanto, existem várias opções para obter financiamento.

Bancos locais e cooperativas de crédito

Comece consultando instituições financeiras localizadas perto do terreno que você pretende comprar. Se você ainda não mora na área, seus credores locais – e credores online – podem hesitar em aprovar um empréstimo para terrenos baldios. As instituições locais conhecem o mercado imobiliário local. Eles podem ter interesse em facilitar as vendas na área que você procura. Embora as instituições locais possam estar dispostas a emprestar, podem ainda exigir até 50% como pagamento inicial e empréstimos de prazo relativamente curto.

Patrimônio residencial

Se você tiver um patrimônio significativo em sua casa, poderá conseguir um empréstimo com uma segunda hipoteca. Com essa abordagem, você poderia financiar todo o custo do terreno e evitar o uso de empréstimos adicionais. No entanto, você corre um risco significativo ao usar sua casa como garantia. Se você não conseguir pagar o empréstimo, o credor poderá executar a hipoteca de sua casa.

Credores comerciais

Especialmente se você usar a propriedade para fins comerciais ou de investimento, os credores comerciais podem ser uma opção. Para ser aprovado, você precisará convencer um agente de crédito de que você representa um risco razoável. O reembolso pode durar apenas dez anos ou menos, mas os pagamentos podem ser calculados utilizando um calendário de amortização de 15 ou 30 anos. Os credores comerciais podem ser mais flexíveis quando se trata de garantias. Eles podem permitir que você faça garantias pessoais com sua residência, ou você pode usar outros ativos (como investimentos ou equipamentos) como garantia.

Financiamento do Proprietário

Se você não conseguir um empréstimo de um banco ou cooperativa de crédito, o atual proprietário do imóvel pode estar disposto a financiar a compra. Especialmente no caso de terrenos brutos, os proprietários podem saber que é difícil para os compradores obter financiamento dos credores tradicionais e podem não ter pressa em sacar. Nessas situações, os proprietários normalmente recebem uma entrada relativamente grande, mas tudo é negociável. É comum um prazo de reembolso de 5 ou 10 anos, mas os pagamentos podem ser calculados usando um cronograma de amortização mais longo. Um benefício do financiamento pelo proprietário é que você não pagará os mesmos custos de fechamento que pagaria aos credores tradicionais (mas ainda vale a pena pagar para pesquisar o título e os limites – até mesmo proprietários de terras honestos podem cometer erros).

Credores especializados

Se você está apenas esperando o momento certo para construir ou está escolhendo um projeto para sua casa, provavelmente terá que usar as soluções acima. Mas se você tiver planos incomuns para sua propriedade, pode haver um credor que se concentre no uso pretendido para o terreno. Ao contrário dos bancos (que trabalham principalmente com pessoas que constroem casas), os credores especializados fazem questão de compreender os riscos e benefícios de outras razões para a propriedade de terras. Eles estarão mais dispostos a trabalhar com você, porque não precisam fechar um acordo único. Esses credores podem ser regionais ou nacionais, então pesquise online o que você tem em mente. Por exemplo:

• Conservação dos recursos naturais
• Recreação ao ar livre em propriedade privada
• Parques solares ou eólicos
• Torres celulares ou de transmissão
• Uso agrícola ou pecuário, incluindo pecuária, fazendas orgânicas, fazendas de hobby e hospedagem para cavalos

Dicas para compradores

Custos de fechamento

Além do preço de compra, você poderá ter que pagar custos de fechamento se obtiver um empréstimo. Procure taxas de originação, taxas de processamento, custos de verificação de crédito, taxas de avaliação e muito mais. Descubra quanto você pagará e tome sua decisão final de financiamento com esses números em mente. Para uma propriedade relativamente barata, os custos de fechamento podem representar uma porcentagem substancial do preço de compra.

Faça uma pesquisa

Não presuma que as atuais linhas de cerca, marcadores ou características geográficas “óbvias” marcam com precisão os limites de uma propriedade. Peça a um profissional para realizar uma pesquisa de limites e verificá-la antes de comprar o imóvel. Os atuais proprietários podem não saber o que possuem e isso será problema seu depois de concluir a compra.

Verifique o título

Especialmente se você estiver pedindo um empréstimo informalmente (usando o valor da sua casa ou o financiamento do vendedor, por exemplo), faça o que os credores profissionais fazem – faça uma pesquisa de título. Descubra se há algum gravame ou outros problemas com a propriedade antes de entregar o dinheiro.

Orçamento para outros custos

Depois de possuir o terreno, você poderá enfrentar despesas adicionais. Revise essas despesas, além de quaisquer pagamentos de empréstimo que você fizer pelo terreno. Os custos potenciais incluem:

• Impostos municipais ou municipais (verifique com seu consultor fiscal se você se qualifica para uma dedução)
• Seguro em terrenos baldios ou edifícios abandonados
• Taxas da associação de proprietários (HOA), se aplicável
• Qualquer manutenção necessária, como reparar cercas ou gerenciar drenagem
• Custos de construção, se você decidir construir, adicionar serviços ou melhorar o acesso à propriedade
• Taxas de licença, para qualquer atividade que você planejou para a propriedade

Conheça as regras

Ao ver um terreno baldio, você pode presumir que tudo é possível. No entanto, as leis locais e os requisitos de zoneamento podem limitar o que você pode fazer, mesmo em sua propriedade particular.As regras HOA podem ser especialmente frustrantes. Fale com as autoridades locais, um advogado imobiliário e vizinhos (se possível) antes de concordar em comprar.

Se você descobrir algum problema com uma propriedade que está de olho, pergunte sobre como fazer alterações. Você pode estar sem sorte ou poderá fazer o que deseja depois de seguir os procedimentos adequados. (Às vezes basta preencher a papelada e pagar as taxas.) Poderia ser mais fácil se você pedisse permissão em vez de incomodar seus vizinhos.

Perguntas frequentes (FAQ)