Devo esperar por taxas de juros mais baixas se os preços de venda aumentarem?

Se o preço de venda é mais importante do que a taxa de juros depende da sua perspectiva. Todos os imóveis são locais. Isso significa que tudo o que está acontecendo no seu mercado local em Phoenix, por exemplo, pode variar muito em relação, digamos, ao mercado de Manhattan. Esta complexidade torna quase impossível cronometrar o mercado imobiliário, mas pode tentar tirar partido da forma como o mercado se move.

Nem sempre é possível prever as flutuações do mercado. Mas você pode observá-lo se mover e aprender padrões. E, geralmente, a regra geral é que quando as taxas de juro sobem, os preços de venda descem para compensar. Isso tem se mantido relativamente verdadeiro ao longo dos anos, embora haja exceções.Portanto, a questão natural é: vale a pena esperar por taxas de juro mais baixas se os preços das casas subirem?

Aumento dos preços de vendas versus queda nas taxas de juros

Vejamos um exemplo extremo para ver como isso pode funcionar. Observe que as taxas de juros normalmente não aumentam tanto em um curto período.

Suponha que você esteja comparando uma casa em Phoenix no valor de US$ 240.000 e sua taxa de juros seja de 4,5%. Se você estivesse comprando em um mercado em declínio e esperando até que o preço caísse para US$ 210.000, mas as taxas subissem para 6,5%, talvez fosse melhor comprar por um preço mais alto.

Veja como eles se comparam:

• O pagamento de uma hipoteca LTV de 80% para uma casa de $ 240.000 a 4,5% é de $ 972,84.
• O pagamento de uma hipoteca LTV de 80% para uma casa de $ 210.000 a 6,5% é de $ 1.061,87.

Dito de outra forma, se você pagasse $ 30.000 a mais pela casa pagando $ 240.000 e morasse naquela casa por 30 anos, no momento em que pagasse o empréstimo, você teria pago um total de $ 398.220,89 (incluindo o pagamento inicial).

Se você pagasse $ 30.000 menos pagando $ 210.000, mas pagasse a taxa de juros mais alta por 30 anos, no momento em que pagasse o empréstimo, teria pago um total de $ 424.274,74 (incluindo o pagamento inicial). Neste caso, não é melhor pagar menos em troca de uma taxa de juro mais elevada.

O gráfico abaixo ilustra a relação entre a queda dos preços de venda e o aumento das taxas de juros.

Perda no preço de venda a cada aumento de 0,5% na taxa de juros

Agora, vejamos mudanças mais realistas de curto prazo. A amortização da maioria das hipotecas é de 30 anos e as taxas tendem a flutuar em um quarto ou meio por cento. Veja quanto você poderia pagar pela casa com flutuações de taxas de 0,5% e um pagamento inicial de 20% do preço de venda, supondo que você queira manter seu pagamento (principal e juros) em torno de US$ 975.

• $ 240.000 X 80% com juros de 4,5% equivale a um pagamento de $ 972,84
• $ 226.260 X 80% com juros de 5,0% equivale a um pagamento de $ 971,69
• $ 214.062 X 80% com juros de 5,5% equivale a um pagamento de $ 972,34
• $ 202.500 X 80% com juros de 6,0% equivale a um pagamento de $ 971,27
• $ 192.188 X 80% com juros de 6,5% equivale a um pagamento de $ 971,80

Você pode ver que um aumento de 2% na taxa de juros faria com que você perdesse cerca de US$ 50.000 em poder de compra nessa faixa de preço. Se você dobrasse os preços de venda neste exemplo, perderia cerca de 100.000 de poder de compra com um spread de juros de 2%.

Os riscos da previsão

Você pode ver por que as taxas de juros são um fator importante para muitos compradores de casas pela primeira vez. Se você estiver muito próximo do limite superior de seu preço e as taxas subirem, talvez você não consiga comprar a casa dos sonhos que deseja, porque não se qualificará mais para esse preço de venda. Por outro lado, se as taxas caírem, você poderá arcar com um aumento significativo no preço.

Pode ser complicado prever mudanças nas taxas de juros. Se você esperar que as taxas caiam, poderá perder a casa que realmente deseja. Certifique-se de saber o que está arriscando se tentar prever para onde irão as taxas de juros.