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Fazer uma oferta de compra de uma casa é sempre uma arte, mas fazer uma oferta em uma venda a descoberto é especialmente complicado. Uma venda a descoberto ocorre quando os proprietários vendem uma casa por menos do que devem na hipoteca. Isso significa que os vendedores estão altamente motivados, pois desejam sair de casa, mas sua oferta deve ser aprovada tanto pelo vendedor quanto pelo credor do vendedor.
Desde o que você deve fazer (ter muita paciência) até o que não deve (exigir reparos extensos), essas dicas podem ajudá-lo a fazer uma oferta de venda a descoberto que tenha boas chances de ser aprovada tanto pelo vendedor quanto pelo credor.
Principais conclusões
- Certifique-se de verificar vendas comparáveis e oferecer um depósito atraente em dinheiro.
- Você precisará ser paciente com o banco e estar pronto para comprar a casa como está, sem solicitar reparos.
- Uma carta de pré-aprovação e um curto período de inspeção podem fortalecer sua posição junto ao vendedor.
Ofereça um forte depósito em dinheiro
Não existe uma regra definida sobre quanto dinheiro enviar com sua oferta de compra. Alguns compradores de casas fazem um depósito sério em dinheiro de US$ 1.000, mas um valor entre 1% e 5% do preço de venda fala por si. Diz que o comprador está falando sério.
Os contratos imobiliários normalmente exigem que o depósito em dinheiro seja colocado em uma conta fiduciária. Isso protege tanto o comprador quanto o vendedor caso a venda fracasse.
Verifique as vendas comparáveis
Pode ser difícil saber quanto oferecer em uma venda a descoberto. Algumas listagens de vendas a descoberto têm preços deliberadamente abaixo do valor de mercado para atrair compradores ansiosos, mas isso não significa que a casa será vendida por esse preço. O proprietário pode estar apenas pescando e o credor pode não sofrer tanto prejuízo. Um corretor de imóveis com experiência em vendas a descoberto pode ajudá-lo a decidir quanto oferecer.
Não peça relatórios especiais ou reparos
Qualquer inspeção que você peça ao vendedor para pagar reduzirá os resultados financeiros do credor. As ofertas mais baixas raramente são aceitas. Não solicite inspeções de pragas pagas pelo vendedor, certificações de telhado ou planos de garantia residencial. Mesmo que você veja necessidade de grandes reparos, não tente negociá-los. Provavelmente, você precisará comprar a casa no estado em que se encontra.
Dê algum tempo ao banco
Embora você possa receber notícias dentro de três a quatro semanas, muitos credores levam pelo menos seis a oito semanas, às vezes até mais, para aprovar ou rejeitar vendas a descoberto. Dê ao processo dois a três meses e esteja preparado para agir imediatamente se a aprovação chegar mais cedo.
Garanta ao vendedor que você esperará
O maior problema que os agentes de listagem de vendas a descoberto e seus vendedores enfrentam são os compradores que vão embora. Os compradores podem ficar intimidados com o processo de aprovação do banco ou podem desistir por outros motivos. Por exemplo, ocasionalmente, os compradores escrevem ofertas para várias casas, na esperança de aceitar a primeira oferta válida, o que é arriscado e considerado antiético por alguns.
Demonstre sua boa fé reiterando ao proprietário que você está disposto a aguentar enquanto o credor decide e que você não está procurando uma casa enquanto isso.
Oferta para pagar as taxas do vendedor
Se houver certos custos de fechamento que o vendedor normalmente paga em uma situação de venda a descoberto, o credor do vendedor provavelmente os cobrirá. No entanto, se você concordar em pagar parte dessas taxas, você receberá elogios. Fazer isso renderá mais dinheiro ao credor e poderá inclinar as coisas a seu favor, mesmo que o credor receba uma oferta idêntica à sua.
Reduza o seu período de inspeção
Os contratos de compra padrão dão ao comprador um prazo específico para realizar as inspeções. Isso significa que a casa está basicamente fora do mercado enquanto o comprador faz a devida diligência, e a venda não é considerada sólida até que o período de contingência seja removido. Qualquer que seja a norma em seu estado, se você puder prometer fazer suas inspeções residenciais em um período de tempo mais rápido – dentro de um período de 10 a 14 dias – sua oferta terá maior apelo.
Observação
Não deixe de inspecionar a casa. Mesmo que você provavelmente esteja comprando no estado em que se encontra, é melhor saber qual é realmente o estado em que se encontra.
Forneça uma carta de pré-aprovação forte
Poucas coisas se destacam mais em um mar de ofertas do que uma carta de pré-aprovação do credor, que é um compromisso condicional de conceder ao comprador uma hipoteca de determinado valor. Uma grande questão na mente do vendedor a descoberto é se o comprador é financeiramente capaz de fechar a transação. Ter uma declaração por escrito indica efetivamente que você possui o financiamento para fechar a venda.
Situações de venda a descoberto apresentam muitas complicações. Os vendedores têm de aceitar um preço que não cobrirá todos os seus custos e o credor tem de aprovar a oferta. Ser generoso com seu tempo, dinheiro e solicitações pode ajudar muito a fechar o negócio.
