Table of Contents
Não se deixe seduzir por uma nova camada de tinta, eletrodomésticos novos e brilhantes ou placas de granito nas bancadas. Uma casa hipotecada pode ter muitas coisas erradas sob a superfície – coisas que você pode não descobrir até que seja tarde demais para fazer algo a respeito.
Quando um investidor adquire uma casa de propriedade de um banco, seja comprando essa casa em uma compra a granel diretamente do banco ou licitando a casa em um leilão, o pensamento principal na mente desse investidor é obter lucro. Mas quando você vê a casa à venda, você está observando seu valor estético e como essa casa se adapta aos seus parâmetros. Devido ao seu apelo emocional, você pode não notar defeitos de construção que o vendedor está tentando passar despercebido.
Consertando uma nadadeira de execução hipotecária
Isso não quer dizer que todos os investidores economizam quando reabilitam uma propriedade. Muitos investidores são conscienciosos e contratam equipes de construção de qualidade. Mas alguns investidores – e raramente se sabe quais são, olhando para eles – contratam a mão-de-obra mais barata que conseguem encontrar e utilizam os materiais mais baratos, numa tentativa de aumentar as suas margens de lucro. Aqui estão algumas áreas de preocupação:
- Mofo: Algumas casas de propriedade de bancos ficam vazias, sem aquecimento ou ar condicionado, por meses. Se houver vazamento no tubo ou houver umidade, o mofo pode crescer e se espalhar. A remediação de mofo custa milhares de dólares. Um investidor pintaria o molde? O que você acha?
- Relatórios de pragas: Os investidores compram casas de propriedade de bancos na condição “como estão”. Os bancos raramente pagam pelo trabalho contra pragas. Se não forem tratados, os cupins ou besouros da pólvora podem devorar a integridade estrutural da casa. As paredes internas poderiam ser sustentadas por vigas apodrecidas.
- Amianto: Uma solução rápida e fácil para cobrir pisos de linóleo que contenham amianto é colocar laminado ou cerâmica sobre ele. Se a base não estiver bem fixada ao contrapiso, ela poderá se soltar com o tempo. O mesmo vale para o revestimento externo. O que há sob o novo revestimento?
- Licenças de construção: O investidor adicionou ou retirou algum cômodo ou fez algum tipo de benfeitoria que exigisse licença? Talvez você não saiba porque é improvável que um investidor divulgue todos os trabalhos realizados. Alguns trabalhos poderiam ter exigido uma licença, mas nenhuma licença foi obtida.
- Materiais de construção abaixo do padrão: A menos que a execução hipotecária seja uma casa de alto padrão, é provável que o investidor tenha comprado eletrodomésticos de baixo custo, armários de baixo custo feitos de placa prensada e acessórios de encanamento baratos ou janelas de painel duplo baratas, que podem se desgastar rapidamente. Você não saberá se o empreiteiro usou drywall de meia ou um quarto de polegada, a menos que remova as tampas dos receptáculos e meça.
- Subcontratados não licenciados: É possível que o contratante do investidor tenha contratado trabalhadores indocumentados ou não licenciados abaixo do salário mínimo para realizar trabalhos complexos para os quais os trabalhadores não eram treinados. Mesmo um trabalho simples, como pendurar drywall, enlamear e lixar, pode ser feito incorretamente, e você não saberá até que os parafusos comecem a se soltar meses depois.
Regra de inversão de 90 dias
A regra de inversão de 90 dias se aplica à temporada do título. Muitas diretrizes e sobreposições do credor exigem que o investidor possua a propriedade por pelo menos 90 dias antes que o credor do comprador faça um empréstimo a esse comprador. A data de contratação deve ser de no mínimo 90 dias após o registro da escritura do investidor.
Os parâmetros exatos dependerão do credor e do tipo de empréstimo. Os empréstimos FHA têm uma regra estrita de 90 dias, com algumas exceções, enquanto muitas outras situações exigirão simplesmente que o preço de venda invertido não seja superior a 120% do preço de venda original, se tiver sido inferior a 90 dias.
Observação
Em última análise, esta lei foi projetada para proteger os compradores de serem enganados com movimentos rápidos e mal feitos. Certifique-se de conhecer o histórico de vendas da propriedade antes de assinar uma oferta.
Ônus do mecânico sobre nadadeiras de execução hipotecária
Como a reviravolta de uma casa geralmente envolve empreiteiros fazendo trabalhos de melhoria, você deve ter cuidado com a possibilidade de penhor de um mecânico contra a propriedade. Esses gravames, também conhecidos como gravames de propriedade ou gravames de empreiteiro, podem ocorrer se os empreiteiros ou subcontratados não receberem pagamento por seu trabalho. Os prazos em que um empreiteiro pode registrar uma garantia variam de acordo com o estado.
Na Califórnia, por exemplo, os subcontratados têm 90 dias para apresentar uma garantia mecânica por trabalho não remunerado. Isso significa que se um empreiteiro não pagasse um subcontratado ou se os materiais fossem entregues sem pagamento, o comprador poderia descobrir que um penhor foi apresentado contra a casa depois que a casa fechasse o depósito.
O resultado final
Comprar uma casa invertida pode ser uma ótima maneira de adquirir um imóvel recém-reformado e atualizado. E casas hipotecadas podem ser uma grande oportunidade de lançamento. Contudo, também representam um risco, pois podem ser uma oportunidade tentadora para investidores desonestos tentarem obter lucro rápido. Certifique-se de fazer sua lição de casa sobre qualquer propriedade antes de comprar.
