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Os compradores que buscam vendas a descoberto acreditam firmemente que isso lhes proporcionará um bom negócio. Antes de comprar uma casa que você vê listada por um preço que você acha que é muito baixo para o bairro, peça ao seu corretor para ligar para o corretor da lista para descobrir se a casa é uma venda a descoberto, porque você pode querer pensar duas vezes antes de fazer uma oferta em uma casa pré-execução hipotecária e venda a descoberto. Não é tão simples quanto você imagina e poucos conseguem fechar em 30 dias ou menos.
Principais conclusões
- Contratar um agente especializado em vendas a descoberto ajudará você a antecipar surpresas, evitar problemas antes que eles cresçam e agilizar sua transação.
- Seu agente também pode ajudá-lo a pesquisar a propriedade, incluindo se a casa está ou não em execução hipotecária.
- Os compradores de vendas a descoberto muitas vezes serão obrigados a comprar a casa como está, por isso é importante reservar o direito a uma inspeção antes de concordar em comprar a casa.
Definindo uma venda a descoberto
Uma venda a descoberto bem-sucedida significa que o credor do vendedor está disposto a aceitar um pagamento com desconto para liberar uma hipoteca existente. Só porque uma propriedade está listada com termos de venda a descoberto não significa que o credor aceitará sua oferta, mesmo que o vendedor a aceite. Isso ocorre porque os vendedores precisam se qualificar para uma venda a descoberto. Se o agente vender muito poucas vendas a descoberto, isso é um sinal de alerta para o seu comprador.
Esteja ciente de que o vendedor não precisa estar inadimplente antes que o credor considere uma venda a descoberto; um credor pode considerar isso se o vendedor estiver em dia, mas o valor caiu. O vendedor também pode dever mais do que o valor da casa, portanto, um preço com desconto pode alinhar o preço com o valor de mercado, e não abaixo dele.
Verifique os registros públicos
Faça sua pesquisa antes de fazer uma oferta de compra. Seu agente pode descobrir quem está no título, se um aviso de execução hipotecária foi apresentado e quanto é devido ao(s) credor(es), o que é importante porque ajudará você a determinar quanto oferecer.
Observação
Lembre-se de que os bancos não estão sob pressão para aceitar uma venda a descoberto, portanto a oferta deve ser razoável.
Se houver dois empréstimos, você poderá ter um problema. A posição do primeiro credor hipotecário é protegida pelo segundo credor, a menos que o segundo credor não queira executar a hipoteca. Se um vendedor deve $ 160.000 no primeiro e $ 40.000 no segundo, oferecer $ 160.000 não deixa nada para o segundo. O primeiro precisará dar algo para o segundo para obter sua cooperação, mas não é tanto quanto você imagina. Freqüentemente, US$ 3.000 a US$ 6.000 são aceitáveis.
Contrate um agente com experiência em vendas curtas
Já não é o ideal se o agente de listagem nunca tiver feito uma venda a descoberto, mas é ainda pior se o seu próprio agente não tiver experiência nessa área. Você precisa de um agente de vendas a descoberto experiente que possa antecipar surpresas, impedir que problemas aconteçam e ajudar a agilizar sua transação e proteger seus interesses. Você não quer perder nenhum detalhe importante por inexperiência ou descobrir que sua transação não será fechada no prazo porque ninguém se preocupou em fazer o acompanhamento em tempo hábil.
Qualificando a propriedade e o vendedor para uma venda a descoberto
É improvável que um credor concorde com uma venda a descoberto, a menos que o vendedor não tenha patrimônio líquido e não seja capaz de reembolsar a diferença entre o preço de venda e os empréstimos existentes. Os vendedores precisarão fornecer uma carta de dificuldades ao credor e poderão dever impostos sobre o valor da dívida perdoada.
É ilegal para um vendedor exigir que os compradores lhes paguem para ter o direito de comprar a propriedade do vendedor; não se deixe seduzir por vendedores que sugerem essa prática. Numa venda a descoberto, o vendedor normalmente não recebe dinheiro porque o credor está perdendo dinheiro. As vendas a descoberto da HAFA já foram uma exceção, mas não existem mais.
Enviar documentação e oferta de compra ao credor
Depois que o vendedor aceitar sua oferta, o agente da listagem a enviará ao credor para aprovação; você não tem um acordo até que o credor aceite. O credor desejará uma cópia do seu depósito em dinheiro e comprovante de fundos, bem como desejará verificar se você foi pré-aprovado para seu próprio empréstimo, portanto, envie uma carta de pré-aprovação atual para o credor, com data dos últimos 30 dias. Ajudará se o seu agente enviar uma lista de vendas comparáveis que sustentem o preço que você está oferecendo para pagar pela casa.
Dê ao credor de vendas curtas tempo para responder
Faça com que sua oferta dependa da aceitação do credor e dê a ele um prazo para responder, após o qual você estará livre para cancelar. Alguns credores submetem as vendas a descoberto ao comitê, mas a maioria pode decidir dentro de duas semanas a três meses. Como comprador, você não pode entrar em contato com o credor, nem seu agente; o agente de listagem deve ter as informações apropriadas para o credor, portanto, seja paciente.
Observação
Como comprador, você não pode entrar em contato com o credor nem com seu agente, então seja paciente.
Entenda as comissões de vendas a descoberto
O vendedor não fica com nenhum dinheiro, mas ainda paga a comissão sobre o produto da venda. Independentemente da comissão que o vendedor concordou em pagar, o credor é a entidade que aprova a comissão. O credor provavelmente negociará a comissão diretamente com o corretor da lista, que então compartilhará a comissão com o seu agente.
Se você assinou um contrato de corretagem do comprador com seu agente, pergunte se o agente renunciará à diferença devida ou talvez você tenha que pagá-la do seu próprio bolso. Alguns corretores acham injusto penalizar o agente, mas quem manda é o credor.
Reserve o direito de realizar inspeções
Geralmente, o credor não permitirá que um vendedor pague itens habituais que um vendedor tradicional pagaria – incluindo planos de proteção residencial para o comprador, inspeções de telhado, pragas ou cupins e conclusão de pragas. O comprador será solicitado a comprar a propriedade “como está”, o que significa que não há reparos.
É extremamente importante que o comprador obtenha uma inspeção residencial. Certifique-se de reservar o seu direito a um antes de concordar em comprar uma casa à venda a descoberto.
Recursos Adicionais
- 6 coisas para saber sobre vendas a descoberto
- Aguardando aprovação de venda a descoberto
- 11 razões para NÃO comprar uma venda a descoberto
- Determine o seu tipo de mercado
- O que é uma política de títulos?
- Como encontrar vendas a descoberto
- Encontre um agente de vendas a descoberto
- Você deve contratar um agente de vendas a descoberto para representá-lo?
- Como os vendedores podem cancelar sua venda a descoberto
- Requisitos do vendedor de venda a descoberto
- Por que os bancos rejeitam vendas a descoberto
- Como definir o preço de uma venda a descoberto
- Ofertas múltiplas de venda a descoberto
- Lidando com vendedores de vendas a descoberto inadimplentes
- Protegendo seu depósito de boa fé
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