Guia para iniciantes em investimentos em imóveis

O setor imobiliário é uma das cinco classes básicas de ativos que todo investidor deve considerar adicionar aos seus portfólios. Oferece fluxo de caixa, liquidez, lucratividade, vantagens fiscais e benefícios de diversificação exclusivos. O investimento imobiliário cobre uma ampla categoria de atividades operacionais, de investimento e financeiras centradas em ganhar dinheiro com propriedades ou fluxos de caixa vinculados a uma propriedade tangível.

Existem várias maneiras de ganhar dinheiro no mercado imobiliário, mas algumas podem demorar para começar a dar frutos. Alguns especialistas sugerem que você comece a investir quando for jovem, mesmo na casa dos 20 anos.

Valorização Imobiliária

Os imóveis tendem a aumentar de valor, muitas vezes devido a uma mudança no mercado que aumenta a procura por imóveis na sua área ou devido aos efeitos da inflação. Também pode acontecer devido a atualizações que você fez em seu investimento para torná-lo mais atraente para potenciais compradores ou locatários.

Renda Relacionada ao Mercado Imobiliário

A receita relacionada é gerada por corretores e outros especialistas do setor que ganham dinheiro por meio de comissões na compra e venda de propriedades. Inclui também sociedades de gestão imobiliária que ficam com uma percentagem das rendas em troca da gestão do dia-a-dia dos imóveis.

Renda Auxiliar de Investimento Imobiliário

A receita de investimento auxiliar pode ser uma enorme fonte de lucro. Inclui coisas como máquinas de venda automática em edifícios de escritórios ou lavanderias em apartamentos de aluguel barato. Eles funcionam efetivamente como miniempresas dentro de um investimento maior, permitindo que você ganhe dinheiro com um conjunto semi-cativo de clientes.

Renda de fluxo de caixa

A forma mais pura e simples de investimento imobiliário envolve o fluxo de caixa proveniente dos aluguéis, e não da valorização. Esse tipo de investimento se concentra na compra e operação de um imóvel para que você possa arrecadar um fluxo de dinheiro com o aluguel. A receita do fluxo de caixa pode ser gerada em prédios de apartamentos, prédios de escritórios ou casas de aluguel.

O investidor/senhorio adquire um imóvel tangível, seja um terreno agrícola bruto, um terreno com uma casa, um terreno com um edifício de escritórios, um terreno com um armazém industrial ou um apartamento. Eles encontram um inquilino que deseja usar esta propriedade, e o inquilino e o proprietário celebram um contrato de arrendamento.

O inquilino tem acesso ao imóvel e o direito de utilizá-lo sob determinados termos, por um determinado período de tempo e com certas restrições. Algumas dessas restrições estão estabelecidas em leis federais, estaduais e locais, enquanto outras podem ser acordadas no contrato de locação. O inquilino paga pela possibilidade de uso do imóvel.

A receita de aluguel também pode dar aos investidores um impulso psicológico. Pode ser mais prático do que investir em ações e títulos. Os investidores têm a satisfação de utilizar suas habilidades de negociação para determinar a taxa de aluguel. Um bom operador pode gerar uma taxa de capitalização mais alta, ou “cap rate”, a taxa de retorno do investimento com base na receita operacional líquida que produz.

Gerenciando taxas máximas em aluguéis

Você deverá desfrutar de uma taxa de retorno satisfatória sobre seu capital se conseguir definir o preço de suas taxas de aluguel de maneira adequada, depois de contabilizar o custo da propriedade e quaisquer atualizações que você tenha feito. Isso inclui:

• Reservas de depreciação razoáveis
• Imposto sobre propriedade e renda
• Manutenção
• Seguro
• Outras despesas relacionadas

Em troca de uma porcentagem da receita de aluguel, você pode estabelecer ou contratar uma empresa de administração de imóveis para cuidar das operações diárias de seu portfólio imobiliário quando suas participações forem grandes o suficiente. Essa abordagem transforma investimentos que você precisa gerenciar ativamente em investimentos passivos que você pode simplesmente configurar e deixar que outra pessoa cuide deles.

Investimento em imóveis residenciais

Investir em propriedades, casas ou apartamentos onde vivem indivíduos ou famílias pode, por vezes, ter uma componente empresarial de serviços, como instalações de habitação assistida para idosos ou edifícios de serviço completo para inquilinos que pretendam uma experiência de luxo.

Investimento em imóveis comerciais

Os investimentos imobiliários comerciais consistem principalmente em edifícios de escritórios. Esses arrendamentos podem ser bloqueados por muitos anos. Quando um investimento comercial é totalmente arrendado com inquilinos de longo prazo que concordaram com taxas de arrendamento a preços elevados, o fluxo de caixa continua mesmo que as taxas de arrendamento em propriedades comparáveis ​​caiam, desde que o inquilino não vá à falência.

Mas o contrário também pode ocorrer. Em vez de garantir um fluxo de caixa superior a longo prazo em comparação com a taxa de mercado prevalecente, você poderá ganhar taxas de arrendamento abaixo do mercado porque assinou arrendamentos de longo prazo. Você pode fixar as taxas de aluguel para coincidir com a taxa de mercado vigente, apenas para ver o mercado se recuperar e as taxas aumentarem novamente.

Investimento imobiliário industrial

As propriedades que se enquadram no âmbito do setor imobiliário industrial podem incluir armazéns e centros de distribuição, unidades de armazenamento, instalações de fabricação e fábricas de montagem.

Investimento imobiliário de varejo

Alguns investidores desejam possuir propriedades como shopping centers, shoppings ou shoppings tradicionais. Os inquilinos podem incluir lojas de varejo, salões de cabeleireiro, restaurantes e empresas semelhantes. As taxas de aluguer, em alguns casos, incluem uma percentagem das vendas a retalho de uma loja para criar um incentivo para o proprietário fazer o máximo que puder para tornar a propriedade a retalho atrativa para os compradores.

Investimento imobiliário de uso misto

O investimento de uso misto é uma categoria abrangente para quando um investidor desenvolve ou adquire uma propriedade que inclui vários tipos de investimentos. Você pode construir um edifício de vários andares que tenha lojas e restaurantes no térreo, escritórios nos andares seguintes e apartamentos residenciais nos andares superiores.

O lado do empréstimo imobiliário

Você também pode se envolver no lado do empréstimo ao investir, possuindo um banco que subscreve hipotecas e empréstimos imobiliários comerciais. Isso pode incluir propriedade pública de ações. Preste atenção à exposição imobiliária dos empréstimos bancários quando um investidor institucional ou individual estiver analisando ações de um banco.

Investir em títulos mezaninos permite que você empreste dinheiro para um projeto que poderá então converter em participação acionária se não for reembolsado. Esses acordos são algumas vezes usados ​​no desenvolvimento de franquias hoteleiras.

Subespecialidades Imobiliárias

As subespecialidades do setor imobiliário incluem alugar um espaço para que você tenha pouco capital investido nele, melhorá-lo e depois sublocar esse mesmo espaço para terceiros por taxas muito mais altas. Isto pode criar retornos significativos sobre o capital. Um exemplo é um negócio de escritórios flexíveis e bem gerido numa grande cidade de Nível 1, onde trabalhadores mais pequenos ou móveis podem comprar tempo de escritório ou alugar escritórios específicos.

Você também pode considerar adquirir certificados de garantia fiscal, mas eles não são apropriados para investidores independentes ou inexperientes. No entanto, podem gerar retornos elevados nas circunstâncias certas e no momento certo. A estratégia aqui é pagar impostos inadimplentes sobre uma propriedade, o que lhe dá o direito de executar a hipoteca na maioria dos estados, sujeito a certas regras.

Fundos de investimento imobiliário (REITs)

Você também pode investir por meio de um fundo de investimento imobiliário (REIT). Um investidor pode comprar REITs por meio de uma conta de corretagem, um Roth IRA ou outra conta de custódia. REITs são efetivamente empresas que possuem imóveis.

Os REIT são únicos porque a estrutura fiscal sob a qual são operados foi criada durante a administração Eisenhower para incentivar os pequenos investidores a investir em projetos que de outra forma não teriam condições de pagar.

Uma desvantagem do investimento REIT é que, ao contrário das ações ordinárias, os dividendos pagos não são “qualificados”, pelo que o proprietário não pode tirar partido das baixas taxas de imposto disponíveis para a maioria dos dividendos. Em vez disso, eles são tributados de acordo com a taxa pessoal do investidor.

O IRS decidiu que os dividendos REIT gerados dentro de um abrigo fiscal, como um IRA de rolagem geralmente não estão sujeitos ao imposto de renda empresarial não relacionado. Você poderá mantê-los em uma conta de aposentadoria sem muita preocupação com a complexidade tributária, ao contrário de uma sociedade limitada master, que é negociada publicamente.

Um investimento estratégico: sua casa

A pessoa média terá sua primeira experiência de propriedade imobiliária da maneira tradicional, comprando uma casa. Este não é um investimento da mesma forma que um prédio de apartamentos. É mais um investimento estratégico. Pense em uma casa como um tipo de conta poupança forçada que lhe proporciona muito uso pessoal e alegria enquanto você mora nela.

A propriedade total de uma casa sem qualquer dívida à medida que você se aproxima da aposentadoria é um dos melhores investimentos que você pode fazer. O capital pode ser aproveitado através de certas transações, como hipotecas reversas, e o fluxo de caixa economizado por não ter que alugar geralmente resulta em poupança líquida.

Ninguém pode executar a hipoteca e despejá-lo de sua casa, desde que você possa pagar os impostos sobre a propriedade em tempos de dificuldades financeiras pessoais. Há um nível de segurança pessoal aqui que é importante. Há momentos em que os retornos financeiros são secundários em relação a outras considerações mais práticas.

Os riscos do investimento imobiliário

Uma percentagem substancial dos retornos imobiliários é gerada devido ao uso de alavancagem – empréstimo de dinheiro para financiar a aquisição ou projeto. Um imóvel é adquirido com um percentual do capital próprio, e o restante é financiado com dívidas. Isto resulta em retornos mais elevados sobre o capital próprio para o investidor, mas pode resultar na ruína muito mais rapidamente do que uma carteira de ações ordinárias totalmente pagas se as coisas correrem mal.

A maioria dos investidores conservadores insiste em uma relação dívida/capital de 50% ou, em casos extremos, em estruturas de capital de 100% de capital. Estes ainda podem produzir bons retornos se os activos tiverem sido seleccionados sabiamente.

O investimento imobiliário requer anos de prática, experiência e exposição para realmente compreender e dominar.