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Convênios, condições e restrições podem ser impostos aos proprietários em empreendimentos de unidades planejadas e, às vezes, até mesmo em bairros estabelecidos, restringindo o que eles podem ou não fazer em suas propriedades ou em suas casas. Freqüentemente chamados de “CC&Rs”, eles podem ser impostos por construtores, incorporadores ou associações de bairro, mas são comumente associados a associações de proprietários.
Os proprietários devem essencialmente abrir mão de alguma autonomia e cumprir essas regras em troca de viverem na comunidade. Algumas restrições são comuns, enquanto outras podem deixar você coçando a cabeça. Os CC&Rs podem impor quase qualquer tipo de restrição, desde que todos os membros do grupo que forma as regras concordem e as regras não violem nenhuma lei.
Principais conclusões
- Convênios, condições e restrições (CC&Rs) impedem os proprietários de realizar certas ações com suas casas.
- Os CC&Rs são mais comuns em empreendimentos planejados e muitas vezes determinam questões como o quão perto uma residência pode ser construída da linha da propriedade.
- Os CC&Rs também podem restringir questões mais pessoais, como o tipo ou o peso dos animais de estimação que você pode manter ou até mesmo se você pode manter um escritório em casa.
- CC&Rs são documentos juridicamente vinculativos, portanto, geralmente você pode ser multado ou até mesmo processado em tribunal se violar as regras.
CC&Rs não são leis de zoneamento
Os CC&Rs diferem das leis de zoneamento porque as leis são impostas e aplicadas pelo governo. São uma questão de lei, enquanto os CC&R são contratos entre partes privadas.
Observação
Os CC&R são celebrados voluntariamente, por isso podem ser ainda mais restritivos do que as leis de zoneamento.
Disposições comuns de CC&R
Alguns bairros restringem a cor com que você pode pintar sua casa. Um bairro pode ter CC&Rs que exigem que todas as casas sejam pintadas de branco. No entanto, restrições de construção e limitações de espaço são mais comuns. Freqüentemente, eles designam o quão perto da linha da propriedade uma estrutura pode ser construída ou erguida. Podem também incluir as áreas mínimas e máximas que uma habitação pode ocupar.
Uma proibição contra usos não residenciais normalmente restringe o estabelecimento de empresas comerciais ou industriais na vizinhança.
Observação
Há uma linha tênue entre usar um escritório doméstico para fazer negócios e gerar mais tráfego em sua vizinhança devido à chegada de clientes à sua casa. Certifique-se de compreender os termos desta restrição caso a encontre em seus CC&Rs.
Alguns CC&Rs impõem regras para animais de estimação e outros animais. Os cães podem ter que estar abaixo de um determinado limite de peso ou algumas raças podem ser proibidas. A maioria dos CC&Rs não permite galinhas, coelhos ou gado em seu quintal. O número de animais que você pode manter pode ser limitado se o gadoépermitido, então você pode ter problemas se sua galinha estiver botando muitos ovos.
A maioria dos códigos municipais prevê contratempos e restrições na construção de cercas, mas não é incomum encontrar limitações declaradas também nos CC&Rs.
Alguns CC&Rs são tão vagos que permitem a aplicação se os fundamentos não forem mantidos em um “padrão geral de limpeza e atratividade”. Isso pode permitir que um penhor seja colocado contra a propriedade por despesas incorridas para fazer cumprir qualquer coisa, desde a remoção de um chassi de automóvel sobre tijolos na entrada de automóveis até uma churrasqueira que é simplesmente visível da estrada.
Taxas e avaliações
Estas comunidades impõem frequentemente taxas mensais. Detalhes sobre o que você deve pagar e quando deve pagar, bem como como as taxas especiais podem ser distribuídas e avaliadas entre os proprietários, normalmente podem ser encontrados nos CC&Rs.
As avaliações podem ser feitas quando uma despesa grande e não planejada afeta todo o grupo, como devido a danos nas ruas causados por um evento climático.
Observação
O não pagamento pode resultar em um penhor contra sua casa, o que pode significar uma venda forçada ou execução hipotecária.
Restrições ilegais em CC e RS
Alguns CC&R incluem restrições que são contra a lei e, portanto, inexequíveis, como aquelas que envolvem raça.
Os CC&Rs às vezes proibiam a venda da propriedade para proprietários que não fossem caucasianos antes da década de 1960 e antes da implementação do Fair Housing Act federal. Esses documentos racistas ainda estão nos registros públicos, mas foram invalidados devido a leis estaduais e federais. No entanto, sabe-se que alguns HOAs desconsideram essas regras, mesmo que sutilmente.
Como são tratadas as violações?
Os CC&Rs tornam-se um contrato legal vinculativo após a transação de venda, quando a escritura é protocolada na autoridade competente do condado. Isso significa que eles podem ser executados em tribunal. O mais provável, porém, é que primeiro você será multado se violar as regras e provavelmente terá que pagar a conta de qualquer solução aplicada para corrigir a regra que violou.
Você pode perder alguns dos seus privilégios comunitários, como o uso da sala de ginástica, até pagar. As ações judiciais geralmente são uma questão de último recurso. E normalmente você tem o direito a uma audiência primeiro perante o conselho do HOA, bem como o direito de apelar de qualquer decisão tomada lá.
Observação
Em alguns estados, como o Arizona, o Departamento de Imóveis do estado supervisiona as disputas de CC&R e oferece um processo de disputa estruturado.
Uma palavra de cautela
Sempre leia os CC&Rs antes de comprar uma casa. Peça uma cópia antes de assinar um contrato de compra, caso ainda não tenha recebido uma. Os CC&Rs são transferidos com a propriedade – espera-se que você saiba o que são e concorde em cumpri-los se prosseguir com a compra.
Observação
Às vezes, essas listas não são entregues voluntariamente ao comprador até que o acordo seja assinado. Você pode descobrir tarde demais que não pode deixar o carro na garagem por mais de duas horas ou colocar uma cesta de basquete na rua.
Você também deve esperar que os CC&Rs identifiquem os membros do conselho administrativo da comunidade. Eles devem especificar se você é obrigado a contribuir para o pagamento da manutenção das áreas comuns, se houver, e não apenas de quaisquer reparos necessários.
A conformidade pode ser uma coisa boa, mas não é para todas as pessoas.
