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21 de fevereiro de 2003: Buffett alerta sobre armas financeiras de destruição em massa
O primeiro alerta sobre o perigo dos títulos garantidos por hipotecas e outros derivados surgiu em 21 de Fevereiro de 2003. Foi quando Warren Buffett escreveu aos seus accionistas: “Na nossa opinião, contudo, os derivados são armas financeiras de destruição maciça, carregando perigos que, embora agora latentes, são potencialmente letais”.
Junho de 2004 a junho de 2006: Fed aumentou as taxas de juros
Desastrosamente, isso aumentou os pagamentos mensais para aqueles que tinham apenas juros e outros empréstimos subprime com base na taxa dos fundos federais. Muitos proprietários que não podiam pagar hipotecas convencionais contraíram empréstimos apenas com juros, pois ofereciam pagamentos mensais mais baixos. Quando os preços das casas caíram, muitos descobriram que suas casas não valiam mais o que pagaram por elas. Ao mesmo tempo, as taxas de juros subiram junto com a taxa dos fundos federais. Como resultado, esses proprietários não conseguiram pagar suas hipotecas nem vender suas casas com lucro. A única opção deles era a inadimplência. À medida que as taxas subiam, a procura diminuía. Em março de 2005, as vendas de casas novas atingiram o pico de 1.431.000.
25 a 27 de agosto de 2005: Economista do FMI alerta os banqueiros centrais do mundo
Raghuram Rajan foi o economista-chefe do Banco Mundial em 2005. Ele apresentou um artigo intitulado “O desenvolvimento financeiro tornou o mundo mais arriscado?” no Simpósio Anual de Política Econômica de banqueiros centrais em Jackson Hole, Wyoming.A investigação de Rajan descobriu que muitos grandes bancos detinham derivados para aumentar as suas próprias margens de lucro. Ele alertou: “O mercado interbancário pode congelar e pode-se muito bem ter uma crise financeira total”, semelhante à crise da gestão de capital de longo prazo.
22 de dezembro de 2005: Inversão da curva de rendimento
Logo após o anúncio de Rajan, os investidores começaram a comprar mais títulos do Tesouro, empurrando os rendimentos para baixo, mas estavam a comprar mais títulos do Tesouro de longo prazo, com maturidade entre três a 20 anos, do que títulos de curto prazo, com prazos que variavam entre um mês e dois anos. Isso significava que o rendimento das notas do Tesouro de longo prazo estava caindo mais rapidamente do que o das notas de curto prazo.
Isto significava que os investidores estavam investindo mais pesadamente no longo prazo. A maior demanda reduziu os retornos. Por que? Eles acreditavam que uma recessão poderia ocorrer em dois anos. Queriam um retorno mais elevado na nota de dois anos do que na nota de sete anos, para compensar o difícil ambiente de investimento que esperavam que ocorresse em 2007. O timing foi perfeito.
25 de setembro de 2006: Os preços das casas caem pela primeira vez em 11 anos
A Associação Nacional de Corretores de Imóveis informou que os preços médios das vendas de casas existentes caíram 1,7% em relação ao ano anterior. Esse foi o maior declínio desse tipo em 11 anos. O preço em agosto de 2006 era de US$ 225.000. Essa foi a maior queda percentual desde o declínio recorde de 2,1% na recessão de Novembro de 1990.
Os preços caíram porque o estoque não vendido foi de 3,9 milhões, 38% superior ao ano anterior. Ao ritmo atual de vendas de 6,3 milhões por ano, seriam necessários 7,5 meses para vender esse inventário. Isso representava quase o dobro da oferta para quatro meses em 2004. A maioria dos economistas pensava que isso apenas significava que o mercado imobiliário estava a arrefecer, porque as taxas de juro eram razoavelmente baixas, de 6,4% para uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos.
Novembro de 2006: Novas licenças residenciais caem 28 por cento
A desaceleração da procura por habitação reduziu as novas licenças de habitação em 28% em relação ao ano anterior.Este indicador econômico antecedente chegou a 1,57 milhão.
Novas licenças residenciais são emitidas cerca de seis meses antes do término da construção e do fechamento da hipoteca. Isso significa que as licenças são um indicador importante do fechamento de novas casas.Uma queda nas licenças significa que o fechamento de novas casas continuará em queda nos próximos nove meses. Ninguém na época percebeu até que ponto as hipotecas subprime atingiram o mercado de ações e a economia em geral.
Naquela altura, a maioria dos economistas pensava que, enquanto a Reserva Federal baixasse as taxas de juro até ao verão, o declínio da habitação iria reverter-se. O que eles não perceberam foi a enorme magnitude do mercado hipotecário subprime. Criou uma “tempestade perfeita” de acontecimentos ruins.
Os empréstimos apenas com juros tornaram possíveis muitas hipotecas subprime. Os proprietários pagavam apenas os juros e nunca pagavam o principal. Tudo bem até que o aumento da taxa de juros aumentou os pagamentos mensais. Muitas vezes o proprietário não tinha mais condições de arcar com os pagamentos. À medida que os preços das moradias começaram a cair, muitos proprietários descobriram que também não tinham mais condições de vender as casas.
Os títulos garantidos por hipotecas transformaram as hipotecas subprime em investimentos. Isso permitiu que fossem vendidos a investidores. Ajudou a espalhar o cancro das hipotecas subprime por toda a comunidade financeira global.
As hipotecas subprime reembaladas foram vendidas a investidores através do mercado secundário. Sem ela, os bancos teriam de manter todas as hipotecas nos seus livros.
As taxas de juros governam o mercado imobiliário, bem como toda a comunidade financeira. Para entender as taxas de juros e o papel que elas desempenham, saiba como as taxas de juros são determinadas e qual é a relação entre as notas do Tesouro e as taxas hipotecárias, e tenha um bom conhecimento básico do Federal Reserve e notas do Tesouro.
Antes da crise, o setor imobiliário representava quase 10% da economia.Quando o mercado entrou em colapso, isso prejudicou o produto interno bruto. Embora muitos economistas tenham dito que a desaceleração no sector imobiliário seria contida, isso era apenas uma ilusão.
Como a crise do subprime criou a crise bancária de 2007
À medida que os preços das casas caíram, os bancos perderam a confiança uns nos outros. Eles tinham medo de emprestar uns aos outros porque poderiam receber títulos garantidos por hipotecas como garantia. Quando os preços das casas começaram a cair, não conseguiram avaliar o valor destes activos, mas se os bancos não emprestarem uns aos outros, todo o sistema financeiro começa a entrar em colapso.
