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As vendas de opções de arrendamento tornaram-se instrumentos de financiamento populares no final da década de 1970 e início da década de 1980, e foram usadas principalmente como uma forma de contornar cláusulas de alienação em hipotecas. No entanto, eles também têm algumas outras vantagens. Os proponentes alegaram que uma venda não era uma venda porque era um arrendamento, mas os tribunais opinaram o contrário.
Hoje, as opções de compra, as opções de arrendamento e os contratos de arrendamento mercantil são três documentos de financiamento separados. Embora semelhantes, eles diferem nos detalhes mais sutis porque as variações são específicas do estado e nem todos os estados têm leis idênticas. Consulte um advogado imobiliário antes de celebrar um desses acordos com um vendedor para garantir que você entende suas implicações.
Principais conclusões
- As opções de arrendamento e as vendas de compra e arrendamento são semelhantes, mas com algumas diferenças importantes, e podem ser arriscadas para os compradores de casas.
- Em uma opção de arrendamento, o comprador paga ao vendedor o dinheiro da opção pelo direito de comprar o imóvel posteriormente.
- Uma compra de arrendamento é semelhante, mas o comprador e o vendedor concordam com um preço de compra – geralmente igual ou um pouco superior ao valor de mercado atual.
- Ao fazer uma opção de locação ou compra de locação, contrate um advogado imobiliário para redigir os documentos e explicar seus direitos.
Opção de compra
Com a rota de opção de compra, o comprador paga ao vendedor pelo direito exclusivo de comprar o imóvel dentro de um prazo especificado (geralmente de seis meses a um ano). O comprador e o vendedor podem concordar com um preço de compra naquele momento, ou o comprador pode concordar em pagar o valor de mercado no momento em que sua opção for exercida. É negociável, mas muitos compradores desejam garantir o preço de compra futuro desde o início.
O dinheiro da opção raramente é reembolsável e, embora ninguém mais possa comprar o imóvel durante o período da opção, o comprador pode vender a opção para outra pessoa. O comprador não é obrigado a comprar o imóvel; se não exercerem a opção e comprarem o imóvel ao final da opção, ela simplesmente expira.
Opção de locação
Uma opção de arrendamento funciona da mesma maneira. O comprador (o locatário do imóvel) paga ao vendedor (o proprietário do imóvel) o dinheiro da opção pelo direito de comprar o imóvel posteriormente. O dinheiro da opção de arrendamento pode ser substancial. O comprador também concorda em arrendar o imóvel do vendedor por um valor de aluguel pré-determinado durante a vigência do contrato de opção de arrendamento. Os prazos também são negociáveis, mas como opção, geralmente é de um a três anos.
A opção dinheiro geralmente não se aplica ao pagamento inicial, mas uma parte do pagamento mensal do aluguel pode ser aplicada ao preço de compra. Ninguém mais pode comprar o imóvel durante o período da opção de arrendamento e, neste caso, o comprador geralmente não pode ceder a opção de arrendamento sem a aprovação do vendedor.Caso o comprador não exerça a opção de arrendamento e compre o imóvel no final do prazo, a opção expira. O comprador não é obrigado a comprar o imóvel.
Compra de arrendamento
A compra de arrendamento é outra variação do mesmo tema, com algumas pequenas diferenças. O comprador (locatário) paga ao vendedor (o proprietário do imóvel) o dinheiro da opção pelo direito de comprar o imóvel posteriormente, e eles concordam com um preço de compra – geralmente igual ou um pouco superior ao valor de mercado atual. Durante a vigência da opção, o comprador concorda em alugar o imóvel do vendedor por um valor de aluguel pré-determinado.
Observação
Os termos do contrato de arrendamento mercantil são negociáveis, mas, novamente, a duração típica é geralmente de um a três anos.
O comprador solicita financiamento bancário e paga integralmente ao vendedor no final do prazo. Embora o dinheiro da opção geralmente não se aplique ao pagamento inicial, uma parte do pagamento mensal do aluguel vai para o preço de compra. O valor do aluguel mensal é normalmente superior ao valor justo do aluguel de mercado por esse motivo.
O dinheiro da opção não é reembolsável. Ninguém mais pode comprar a propriedade, a menos que o comprador entre em default, e o comprador normalmente não pode ceder o contrato de arrendamento mercantil sem a aprovação do vendedor. Os compradores são frequentemente responsáveis pela manutenção do imóvel e pelo pagamento de todas as despesas associadas à sua manutenção durante o prazo, incluindo impostos e seguros, e são contratualmente obrigados a comprar o imóvel.
Passos a seguir
Ao fazer uma opção de arrendamento ou compra de arrendamento, contrate um advogado imobiliário para redigir os documentos e explicar seus direitos, incluindo os de posse e consequências de inadimplência.
Observação
A propriedade pode estar onerada por empréstimos subjacentes que contenham cláusulas de alienação, dando ao credor o direito de acelerar o empréstimo quando o proprietário celebrar tal acordo.
Às vezes, os vendedores dão a opção de dinheiro ao agente imobiliário como pagamento integral da comissão.Os corretores nem sempre estão envolvidos no exercício de opções de aluguel ou no cumprimento de contratos de compra e venda, e você provavelmente ainda precisará de um advogado imobiliário, mesmo que tenha contratado a representação de um corretor imobiliário. Os agentes não são advogados e não podem fornecer aconselhamento jurídico. Obtenha todas as divulgações e faça a devida diligência como faria em uma venda normal, incluindo o seguinte:
- Faça uma inspeção residencial
- Examine a política de títulos
- Receba uma avaliação
- Leia todas as divulgações do vendedor
Você também pode querer obter inspeções de pragas, uma certificação de telhado e um plano de garantia residencial, além de considerar contratar outros inspetores qualificados.
Benefícios para ambas as partes
Proprietários de propriedades difíceis de vender geralmente oferecem contratos de locação-compra.Eles vendem para um comprador convencional que pagaria ao vendedor em dinheiro se a propriedade fosse excelente e fácil de vender. Os vendedores geralmente obtêm valor de mercado a preços de hoje e alívio ao pagar a hipoteca de um imóvel vago durante o prazo.
Embora os pagamentos do aluguel possam exceder o aluguel de mercado, o comprador está criando um pagamento inicial em alguns casos e garantindo que a propriedade será valorizada além do preço de compra acordado. Os compradores geralmente fazem um pequeno pagamento inicial com pouca ou nenhuma qualificação, tornando a compra de um arrendamento uma forma atraente de aproveitar os benefícios da casa própria.
Os compradores celebram um plano de poupança forçada quando parte do pagamento do arrendamento é creditada no preço de compra no final do contrato de opção de arrendamento. Se o comprador entrar em inadimplência, o vendedor não reembolsará nenhuma parte dos pagamentos do arrendamento ou do dinheiro da opção, e poderá reter o direito de processar por desempenho específico.
Consequências fiscais
O IRS classificou essas transações como vendas a prazo, não como arrendamento, e regras especiais podem ser aplicadas a elas na época do imposto. Uma parte dos pagamentos de aluguel do comprador pode às vezes ser categorizada como juros e seria, portanto, dedutível de impostos.
Já para o vendedor, o pagamento da opção pode ser tratado como entrada ou pagamento inicial da transação. O montante total dos pagamentos pode, em última análise, contribuir para um ganho ou perda de capital, cada um dos quais com implicações fiscais. A receita de aluguel também contribui para ganhos de capital. O vendedor não pode mais reivindicar a depreciação da propriedade se não for mais considerado seu proprietário.
Perguntas frequentes (FAQ)
Como você sai de um contrato de arrendamento mercantil?
Os contratos de opção de arrendamento geralmente não obrigam o comprador a comprar a casa no final do prazo do arrendamento – eles apenas lhe dão a opção e o direito de fazê-lo. No entanto, uma compra de arrendamento pode ter termos mais fortes, obrigando o comprador a prosseguir. Da mesma forma, os vendedores são geralmente obrigados contratualmente a honrar o acordo, portanto, tentar voltar atrás pode iniciar um processo legal difícil e caro. A menos que você possa demonstrar que o acordo é inválido de alguma forma, espere estar legalmente obrigado a honrá-lo.
Quem cuida dos reparos em um contrato de locação-compra?
As responsabilidades por reparos e manutenção devem ser definidas nos termos do seu contrato. Em alguns casos, o vendedor continua a manter a propriedade, mas esta responsabilidade muitas vezes é transferida para o inquilino como futuro proprietário da casa.
