Maior adiantamento vs. pontos de pagamento

Ao obter um empréstimo à habitação, é necessário tomar muitas decisões. Isso inclui a opção por um empréstimo de 30 ou 15 anos, qual credor escolher e quanto gastar antecipadamente. Se você tiver a opção de pagar pontos, poderá se perguntar se esse custo faz sentido e como orçar seu dinheiro entre o pagamento inicial e quaisquer pontos.

Ambas as despesas saem do seu bolso antecipadamente (a menos que você financie os pontos), portanto o impacto imediato no seu orçamento é idêntico. Da mesma forma, tanto os pontos quanto o pagamento inicial podem reduzir o pagamento mensal da hipoteca exigido. No entanto, a longo prazo, eles impactam suas finanças de maneiras diferentes.

Para relembrar rapidamente, vamos discutir a diferença entre pontos e um pagamento inicial. Em seguida, avaliaremos quando uma opção pode ser melhor que outra.

Pontos de desconto

Os pontos de desconto reduzem a taxa do seu empréstimo. Em troca de um pagamento hoje, seu credor reduz a taxa de juros de sua dívida.Isso às vezes é chamado de “redução da taxa” do seu empréstimo, porque você está efetivamente adquirindo uma taxa mais baixa.

Olhando de outra forma, você pode dizer que está pagando juros antecipadamente e que seu credor está ajustando sua taxa de juros de acordo.

Você não pode recuperar os custos dos juros – esse dinheiro não voltará para você quando você vender. Como resultado, você precisa se beneficiar das despesas com juros de outras maneiras (e certificar-se de que os números ainda correspondam ao seu orçamento). Existem várias maneiras possíveis de se beneficiar do pagamento de pontos, incluindo:

• Potenciais benefícios fiscais do dinheiro que você gasta em pontos
• Um pagamento mensal mais baixo, resultando em uma situação de fluxo de caixa mais confortável nos anos futuros
• Uma taxa de dívida mais baixa ao longo dos anos (se você mantiver o empréstimo a longo prazo)

Adiantamentos

Um adiantamento é um valor que você paga adiantado sobre o preço de compra de uma propriedade. Esse valor reduz o saldo do empréstimo e representa a participação acionária na casa (aumentando seu patrimônio).

Fazer um pagamento inicial é semelhante a usar sua casa como um cofrinho. A casa funciona como reserva de valor: presumindo que a casa não perca valor, você pode recuperar esse valor ao vender o imóvel. Alternativamente, você pode pedir um empréstimo contra esse valor com uma segunda hipoteca ou usar esse valor como garantia para outras necessidades.

Seus pagamentos com pontos e adiantamentos

Tanto os pontos de desconto quanto um pagamento inicial maior devem resultar em um pagamento de hipoteca mensal exigido menor.Os pagamentos mensais são calculados usando alguns fatores:

• A taxa de juros
• O valor do empréstimo (também conhecido como Saúde Teu)
• O prazo do empréstimo (ou a duração programada do empréstimo)

Ao reduzir qualquer um desses itens, a mensalidade também cai. Além disso, o valor dos juros que você paga também diminui. Curiosamente, você pode manter o nível do valor do empréstimo, mas reduzir os custos totais de juros, reduzindo a taxa ou encurtando a vida do empréstimo.

Diferentes insumos reduzem seu pagamento, mas fazem isso de maneiras diferentes. A melhor maneira de observar as diferenças é experimentar uma calculadora de empréstimos ou usar tabelas de amortização para avaliar várias alternativas de empréstimo. Mais importante ainda, observe os custos dos juros ao longo do tempo e ao longo da vida do empréstimo.

O que você deve fazer?

Com uma melhor compreensão de como os custos de pagamento e juros mudam com cada opção, você terá mais facilidade para avaliar as opções do seu credor (e decidir o que fazer com seu dinheiro).

Aqui estão algumas perguntas a serem feitas enquanto você explora suas opções:

• Estime quanto tempo você realmente manterá seu empréstimo. Com um período mais longo, talvez seja melhor pagar pontos e pagar juros a uma taxa menor.
• Verifique o período de equilíbrio dos seus pontos: descubra quanto você economizará a cada mês no pagamento e calcule quanto tempo levará para recuperar o valor gasto antecipadamente. Então, lembre-se de que seus custos totais de juros também podem ser diferentes se você pagar pontos.
• Explore os possíveis impactos fiscais com seu consultor fiscal. Pagar pontos pode proporcionar uma dedução hoje e isso pode ser mais benéfico do que a economia de juros nos anos futuros. Não se esqueça de que os custos com juros também podem ser dedutíveis – mas gastar dinheiro para uma dedução fiscal ainda é gastar dinheiro.
• Avalie usos alternativos para os fundos e decida se você deve fazer algo com o dinheiro além de aplicá-lo em sua casa.
• Decida se você acha que conseguirá refinanciar com uma taxa de juros melhor em um futuro próximo. Se sua pontuação de crédito ou renda melhorarem, você poderá se qualificar para um empréstimo melhor. Da mesma forma, observe as taxas de juros atuais e se você espera ou não que elas subam, caiam ou permaneçam no mesmo nível.
• Calcule os números dos pontos de financiamento. Acumular pontos no saldo do seu empréstimo pode não ser tão vantajoso quanto pagar do próprio bolso, mas pode valer a pena dar uma olhada.

Use uma calculadora de pontos para determinar quanto você se beneficiará com o pagamento de pontos. Em seguida, compare essas economias com um empréstimo menor (usando uma tabela de amortização). Por exemplo, em um empréstimo de US$ 300.000, avalie a economia resultante de uma taxa de juros mais baixa se você pagar dois pontos (ou US$ 6.000). Em seguida, veja como fica o empréstimo se você pegar emprestado apenas $ 294.000 – adicionando esses $ 6.000 ao pagamento inicial em vez de adicioná-los em pontos.

Perguntas frequentes (FAQ)