O que é uma venda a descoberto?

O que é uma venda a descoberto?

Uma venda a descoberto é qualquer venda de propriedade em que o produto da venda fica “aquém” do valor original do empréstimo. Ocorre quando um vendedor vende um imóvel por menos do que Saude Teu do seu empréstimo, e o credor concorda em aceitar menos do que o valor originalmente devido a ele, após todos os custos da venda.

As vendas a descoberto são comumente iniciadas por proprietários em dificuldades que estão submersos em suas hipotecas (o saldo do empréstimo excede o valor justo de mercado da casa) e não podem pagar ou manter a casa, mas desejam evitar a execução hipotecária. Mas também podem ocorrer se o preço de venda aceito de uma casa for superior ao da hipoteca, mas não o suficiente para pagar todos os custos de fechamento e comissões.

Em uma venda a descoberto bem-sucedida, o credor normalmente concorda em liberar o penhor da propriedade em troca do recebimento do pagamento do empréstimo. Pode perdoar a “deficiência” ou diferença entre o saldo original do empréstimo e o pagamento ou fazer um plano com o vendedor para liquidar a dívida restante. Em ambos os casos, uma vez que o credor receberá um pagamento a descoberto em tal transação, ele deve concordar em conceder uma venda a descoberto e, geralmente, só o fará se isso beneficiar os resultados financeiros do credor. Se o credor não considerar o proprietário ou a propriedade uma boa opção para uma venda a descoberto, ele poderá desaprovar a venda.

Como funciona uma venda a descoberto

Uma venda a descoberto legítima deve ser uma transação em condições normais de mercado, envolvendo um comprador e vendedor não relacionado e um credor de boa-fé. A seguir está um exemplo de como uma venda a descoberto típica se desenrola:

1. O proprietário tem uma casa que vale menos do que o valor devido na hipoteca, mas deve vendê-la devido a dificuldades.
2. O vendedor contrata um agente para discutir a proposta de venda a descoberto (conhecida na terminologia de venda a descoberto como “pacote de venda a descoberto”).
3. O agente do vendedor aborda o credor para avaliar sua disposição em aceitar a proposta e identificar o que o credor exige para uma venda a descoberto.
4. O vendedor trabalha com seu agente para definir o preço da casa e colocá-la à venda.
5. O agente do comprador faz ao vendedor uma oferta pela propriedade.
6. O comprador e o vendedor negociam a oferta por meio de seus respectivos agentes.
7. O agente do vendedor aceita a oferta em nome do vendedor, e tanto o comprador quanto o vendedor a assinam, sujeito à aprovação do credor.
8. O agente do vendedor apresenta a oferta ao credor juntamente com o pacote de venda a descoberto, incluindo o contrato de compra assinado, uma carta de dificuldades explicando por que o vendedor não pode ficar com a casa e uma narrativa sobre as tendências do mercado local que apoiam a venda a descoberto.
9. O credor faz uma revisão “resultante” do pacote e eventualmente responde com aprovação, recusa ou, em alguns casos, nenhuma resposta. Se o credor recusar a venda a descoberto, muitas vezes declarará os rendimentos líquidos que seriam aceitáveis ​​para aprovação. No caso de aprovação, o credor envia uma carta de aprovação de venda a descoberto ao vendedor, a fim de exigir o pagamento do empréstimo em troca da liberação do penhor.
10. O depósito é encerrado e os rendimentos são repassados ​​ao credor, não ao vendedor.

Requisitos para uma venda a descoberto

Existem quatro ingredientes essenciais para uma venda a descoberto, que geralmente são administrados por corretores imobiliários especializados em vendas a descoberto:

• Uma casa subaquática: isso significa que uma casa tem um valor justo de mercado inferior ao saldo restante da hipoteca do proprietário.
• Um vendedor com dificuldades: A maioria dos credores vê a perda de empregos, os custos médicos inesperados, a morte do proprietário, os desastres naturais e o serviço militar como dificuldades aceitáveis ​​para uma venda a descoberto, para citar alguns exemplos. Qualquer que seja a dificuldade, ela deve servir como um impulso claro para o proprietário vender a descoberto.
• Um credor disposto: Não faz sentido prosseguir se o credor recusar a possibilidade de uma venda a descoberto em termos inequívocos, o que raramente acontece. O credor deve pelo menos estar disposto a aceitar uma proposta de venda a descoberto, mas quanto mais proativo e comprometido for com a abordagem inicial do agente do vendedor, mais tranquila será a transação.
• Um comprador qualificado: O ideal é que os compradores sejam pré-qualificados ou pré-aprovados, livres de contingências excessivas e flexíveis no que diz respeito ao fechamento.

Venda a descoberto vs. execução hipotecária

Tanto as vendas a descoberto quanto as execuções hipotecárias fornecem aos proprietários um meio de se desfazer de uma propriedade que não podem manter. No entanto, uma venda a descoberto é uma transação pré-execução hipotecária que ocorre quando você vende uma casa por menos do que deve. A execução hipotecária ocorre quando um credor retoma a posse de sua casa depois que você não efetua os pagamentos exigidos.

Uma venda a descoberto é geralmente um empreendimento voluntário e cooperativo com um credor que permite liquidar dívidas ou perdoá-las, a fim de evitar o ato de reintegração de posse mais agressivo e, em alguns casos, indesejado, por parte do credor na execução hipotecária. Os mutuários os preferem porque podem não prejudicar tanto sua pontuação de crédito quanto uma execução hipotecária; além disso, eles podem se recuperar mais rapidamente porque podem comprar uma casa nova em apenas dois anos após uma venda a descoberto, em comparação com sete anos após uma execução hipotecária. As vendas a descoberto também levam menos tempo, até 10 meses em comparação com o cronograma de execução hipotecária de até um ano. Os credores também favorecem as vendas a descoberto devido aos seus custos mais baixos.

Alternativas para uma venda a descoberto

Se você está submerso em sua hipoteca e não consegue manter a casa, uma venda a descoberto pode parecer a única maneira de evitar a execução hipotecária. Mas outras alternativas de execução hipotecária podem estar disponíveis para você.

Discuta sua situação com seu credor para determinar se você é elegível para uma modificação do empréstimo em que o credor altera os termos do empréstimo existente para eliminar a necessidade de uma venda a descoberto (por exemplo, reduzindo o principal) ou um refinanciamento de hipoteca (substituindo-o por um novo).