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Principais conclusões
- Desktop Underwriter é um sistema automatizado para subscrição de hipotecas que calcula se um empréstimo atende aos requisitos de aprovação.
- É usado pela Fannie Mae e, em alguns casos, pela Federal Housing Authority.
- O programa usa o Formulário 1003 e mais de 75 fornecedores terceirizados para prever se o mutuário será aprovado para um empréstimo.
- Em mercados imobiliários aquecidos, ter uma aprovação de DU em mãos pode lhe dar uma vantagem na competição por uma casa.
O que é subscrição de desktop?
A Fannie Mae usa seu programa Desktop Underwriter para avaliar se um mutuário representa um bom risco para um empréstimo. Isso é feito observando fatores como:
- Preço
- Renda
- Ativos
- Histórico de emprego
- Dívida
Esses dados são usados para calcular se um mutuário atende aos padrões para um determinado empréstimo. Se os requisitos forem atendidos, emitirá uma aprovação automatizada.
Desktop Underwriter define o padrão do setor na subscrição de hipotecas.Por ser automatizado, permite que os originadores de empréstimos tomem decisões usando lógica e algoritmos. Remove fatores como raça, gênero ou outros assuntos proibidos.
Se você não conseguir obter uma aprovação automatizada por meio do Desktop Underwriter, poderá precisar de subscrição manual para garantir seu empréstimo.
Nome alternativo: Desktop Originator (usado por corretores de hipotecas patrocinados para acessar o Desktop Underwriter)
Acrônimo: DU (ou DO)
Como funciona a subscrição de desktop?
Os originadores de empréstimos hipotecários pedem aos mutuários que preencham um pedido de empréstimo, comumente referido como Formulário 1003 (conhecido como formulário “dez-oh-três”).
Algumas perguntas que você pode esperar ver em um Formulário 1003 incluem:
- Tipo de hipoteca e condições do empréstimo
- Endereço do imóvel e finalidade do empréstimo
- Informações do mutuário
- Informações de emprego
- Renda mensal
- Ativos
- Propriedade imobiliária
- Passivos
- Detalhes da transação
- Declarações
As entradas no DU estão alinhadas com estas seções do Formulário 1003. O programa então usa essas informações, além de dados de mais de 75 fornecedores terceirizados, para decidir se você atende ao padrão de risco para aprovação.
Observação
Os rendimentos comunicados ao DU não são verificados. Um vendedor que deseja verificar se o mutuário tem condições de comprar a casa não pode verificar a renda do comprador. O credor não precisa verificar a receita até o início do processamento do empréstimo. Se a renda (ou quaisquer outros dados) mudar posteriormente, o arquivo do caso de empréstimo poderá precisar ser reenviado.
O DU é tão bom quanto o que você coloca no programa. Informações erradas ou faltantes podem prejudicar suas chances de aprovação. Além disso, o DU não aborda se um empréstimo está em conformidade com as regulamentações federais. Essa parte cabe ao credor.
O que a subscrição de desktop cobre?
Duas partes principais do processo de aprovação são sua pontuação de crédito e suas dívidas. Isso determina se você pode ser confiável para pagar o que pediu emprestado em tempo hábil. Veja como isso funciona:
FICO Scores
Sua pontuação de crédito, ou pontuação FICO, fará parte do mix. No entanto, você não precisa ficar online e comprar seu relatório de pontuação FICO. O DU utiliza fornecedores terceirizados, como empresas de relatórios de crédito, para coletar esses dados.
Observação
As pontuações que você pode ver no relatório adquirido geralmente variam das pontuações FICO usadas pelos credores. A maior e a menor das três pontuações relatadas geralmente são descartadas.
A FHA tem requisitos mais baixos para pontuações FICO do que os empréstimos convencionais vendidos à Fannie Mae. Melhores pontuações FICO tendem a atrair taxas de juros mais baixas e condições de empréstimo mais favoráveis. Pontuações FICO mais baixas geralmente resultam em taxas de juros mais altas.
Rácios dívida / rendimento
Os credores querem ver quanta dívida você tem como porcentagem de sua renda. Isso informa quanto dinheiro você tem gratuitamente mensalmente para pagar sua hipoteca. Sua relação dívida/renda é relatada tanto no front-end quanto no back-end.
Os índices iniciais incluem o pagamento total da hipoteca como uma porcentagem da renda mensal bruta. O pagamento da hipoteca PITI (principal, juros, impostos e seguro) também pode incluir seguro hipotecário privado ou seguro hipotecário mútuo. Adicione uma taxa HOA mensal se a casa fizer parte de uma associação de proprietários.
O índice de back-end leva em consideração todas as suas dívidas. Isto inclui o pagamento total da habitação e todos os pagamentos da dívida rotativa, conforme comunicados às agências de crédito. Se você tiver dívidas, como empréstimos estudantis ou dívidas de cartão de crédito, esse índice será muito maior do que o índice inicial.
Quanto menor a porcentagem, melhor você aparecerá como candidato a um empréstimo. Se a proporção for muito alta, é improvável que você seja aprovado.
Observação
Para muitos candidatos, a proporção de back-end começará a se aproximar de 50%. Se 50% de sua renda bruta mensal estiver sendo usada para pagar dívidas e um novo pagamento de moradia, pode ser mais inteligente pagar parte dessa dívida antes de solicitar novamente uma hipoteca.
Preciso de subscrição de desktop?
Para muitos compradores de casas, ser aprovado pelo DU é uma parte crítica do processo de compra de uma casa. A maioria das pessoas não tem condições de comprar uma casa imediatamente e precisará de um empréstimo para fazer a compra.
Ser aprovado por um subscritor de hipotecas é uma etapa crítica nesse processo.
Assim que suas informações forem enviadas ao DU, ele emitirá uma aprovação ou negação automática. Também indicará quais documentos são necessários para verificar os insumos. Assim que o subscritor da hipoteca os tiver, o DU poderá ser apresentado novamente.
Antes de o empréstimo poder ser encerrado, o DU listará várias condições que devem ser cumpridas. Uma vez atendidos, o empréstimo é liberado para fechamento.
Observação
Os credores muitas vezes não liberam um relatório DU ao agente do comprador sem o seu OK formal. Isso porque fornece uma visão íntima de sua situação financeira.
Para compradores em mercados imobiliários aquecidos, ter uma aprovação de DU em mãos pode proporcionar uma vantagem competitiva. Ela tem mais influência do que uma carta de pré-aprovação e dá ao vendedor mais conforto de que você pode pedir emprestado a quantia necessária para prosseguir com a venda.
