O que é um negociador de vendas a descoberto?

O que é um negociador de vendas a descoberto?

Um negociador de vendas a descoberto trabalha em nome de um vendedor para obter a aprovação de uma venda a descoberto com um banco ou outro credor. A função do indivíduo é persuadir o credor a concordar em aceitar menos do que a dívida devida na hipoteca, a fim de permitir que a venda a descoberto ocorra.

Esses negociadores são frequentemente procurados por vendedores, geralmente proprietários de casas que estão submersos em suas hipotecas e não podem manter suas casas, para intermediar a venda a descoberto em troca da cobrança de taxas de venda a descoberto. Alguns negociadores também têm experiência e autoridade legal para auxiliar nas negociações de dívidas entre o credor e o vendedor, permitindo que os vendedores eliminem ou reduzam a dívida decorrente da deficiência entre o produto e o saldo da hipoteca em uma transação de venda a descoberto.

• Nome alternativo: Processador de vendas a descoberto

Como funciona um negociador de vendas a descoberto

Numa venda imobiliária normal, onde o produto da venda de um imóvel é suficiente para o credor libertar o penhor sobre o imóvel e cobrir outros custos de transação, compradores e vendedores podem celebrar acordos contratuais e realizar a transferência de propriedade sem ajuda externa, exceto para um agente imobiliário comum.

Quando se trata de uma venda a descoberto em que o preço de venda ficaria aquém do que o proprietário deve em sua hipoteca, o credor deve primeiro emitir uma aprovação formal indicando que concorda em aceitar o pagamento do empréstimo a descoberto em troca da liberação do penhor sobre a propriedade.

O negociador de vendas a descoberto ajuda o vendedor a garantir a cobiçada aprovação para que o vendedor possa alienar sua propriedade e o comprador possa obtê-la. Para esse efeito, o negociador facilitará uma venda a descoberto de várias maneiras, dependendo da sua experiência específica:

• Aborde o credor para avaliar sua disposição em considerar uma proposta de venda a descoberto
• Aconselhar o vendedor sobre preços e termos de listagem apropriados que provavelmente satisfarão o credor
• Ajude o vendedor a comercializar a propriedade listada
• Ajude o vendedor a solicitar, revisar e aceitar ofertas de compradores
• Envie ofertas ao credor junto com um pacote de venda a descoberto, incluindo o contrato de oferta assinado
• Forneça ao credor qualquer documentação necessária
• Negociar o perdão ou redução da dívida e orientar sobre os impactos legais, tributários e creditícios resultantes ou, caso a pessoa física não seja advogado, orientar o vendedor a consultar um para discutir esses impactos
• Use seu conhecimento sobre vendas a descoberto para responder às perguntas do vendedor e fornecer as divulgações necessárias ao longo do processo

Tipos de negociadores de vendas a descoberto

Existem três tipos principais de profissionais com quem você pode trabalhar para negociar uma venda a descoberto:

• Corretores ou agentes imobiliários: Os corretores e agentes de listagem podem atuar como negociadores de vendas a descoberto que representam diretamente o vendedor, mas em certos estados, eles só podem fazê-lo se forem licenciados imobiliários que realizam as negociações sem taxas especiais além da comissão imobiliária. Eles podem exigir o registro de uma empresa de gestão de dívidas ou uma licença de originador de empréstimo hipotecário junto ao estado se cobrarem taxas além da comissão e podem não ser capazes de cobrar taxas iniciais. Além disso, suas licenças imobiliárias normalmente não os qualificam para aconselhar sobre os impactos legais e fiscais de uma venda a descoberto. É por isso que um profissional imobiliário que atua como negociador de vendas a descoberto aconselhará os clientes a obter esse aconselhamento de um advogado.
• Advogados: Os advogados imobiliários têm conhecimento para navegar no processo de venda a descoberto, bem como negociar o perdão ou redução de dívidas e aconselhar sobre as consequências jurídicas e fiscais. Trabalhar com um deles pode minimizar as responsabilidades financeiras e legais decorrentes de uma venda a descoberto. Embora um advogado possa cobrar uma taxa inicial por uma negociação de venda a descoberto, muitos cobram apenas quando obtêm a aprovação do credor.
• Negociadores terceirizados de vendas a descoberto: Esses negociadores não representam o vendedor, o que pode colocá-lo em desvantagem. No entanto, proporcionam alguma flexibilidade, uma vez que a pessoa pode ser outro agente (até mesmo o agente do comprador) ou um negociador independente de vendas a descoberto. Independentemente disso, os proprietários só devem escolher entre negociadores terceirizados com registro de empresa de gestão de dívidas, licença de originador de empréstimo hipotecário ou licença imobiliária para garantir que estão trabalhando com um profissional qualificado e para evitar golpistas. Tal como no caso dos advogados, os negociadores terceirizados éticos tendem a trabalhar numa base de contingência e só cobram dos vendedores se obtiverem a aprovação do credor.

Preciso de um negociador de vendas a descoberto?

Como os proprietários têm participação acionária em sua casa, eles podem negociar uma venda a descoberto diretamente com o credor. Mas muitos preferem navegar pelo complicado processo com a ajuda de um profissional experiente para aumentar a probabilidade de aprovação, o que não é um resultado garantido em uma venda a descoberto. Mesmo que o credor aprove a venda a descoberto, ele pode não concordar com o preço e os termos que beneficiam o vendedor porque o credor não está do lado do vendedor. Seu objetivo é maximizar seu retorno e minimizar suas perdas.

Para aumentar os riscos, quando os credores concordam em liberar a garantia, eles podem ou não liberar o vendedor da obrigação de reembolsar a dívida pendente. Os credores podem usar sentenças de deficiência ou outras formas de recurso legal para recuperar o que lhes é devido.

É por isso que o negociador de vendas a descoberto se mostra valioso em uma venda a descoberto. Esse indivíduo tem a experiência necessária para navegar no complexo processo de venda a descoberto com menos riscos e incertezas, ao mesmo tempo que mantém em mente os melhores interesses do vendedor. Com um negociador de vendas a descoberto ao lado do vendedor, é mais provável que o vendedor alcance o resultado ideal: uma venda a descoberto aprovada com perdão total da dívida e obrigações e aborrecimentos pessoais e fiscais mínimos.