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Normalmente, os compradores querem saber há quantos dias uma casa está no mercado. A frase “dias no mercado” (DOM) refere-se ao número de dias que uma listagem fica ativa em vários serviços de listagem (MLS) antes de entrar no status pendente. O status pendente é quando o vendedor aceita uma oferta, mas a transação ainda não foi fechada.
Muitos fatores influenciam os dias em que um imóvel permanece no mercado. Fatores econômicos, concorrência e critérios de exibição são alguns dos elementos. Muitos corretores imobiliários usam uma tática chamada “relisting” para fazer com que as casas com dias mais altos no mercado pareçam mais atraentes para os compradores.
Principais conclusões
- Média de dias no mercado é a medida usada para mostrar quanto tempo uma casa passa no mercado em uma área.
- Casas que passam mais do que a média de dias no mercado tendem a levantar dúvidas dos compradores sobre preços excessivos ou problemas.
- Os agentes podem redefinir o número de dias recadastrando, mas um agente experiente pode descobrir os dias cumulativos de uma casa no mercado.
Média de dias no mercado
Muitos agentes se referirão ao DOM como “média de dias no mercado”, um número obtido somando todos os dias no mercado de cada listagem e dividindo-o pelo número de listagens. No mercado de um comprador, o DOM geralmente é mais alto porque o estoque leva mais tempo para ser vendido. No mercado vendedor, o DOM geralmente é menor.
Os agentes usam os últimos seis meses de listagens vendidas para determinar o DOM médio. Por exemplo, seis listagens entraram em status pendente em 2 de dezembro. Três dessas listagens estiveram no mercado por cinco dias, uma esteve no mercado por 21 dias e duas foram listadas por 30 dias antes de as ofertas serem aceitas.
Se você somar os dias de mercado de todas as listagens, terá 96 dias. Divida 96 dias por seis listagens para determinar a média de 16 dias que uma casa passa no mercado.
DOM é importante para os vendedores
O que é mais importante? A média de 16 dias de mercado ou a quantidade de dias de mercado de cada listagem?
Se você é um vendedor em um mercado com uma média de 16 dias e sua casa está no mercado há 17 dias, você caiu entre os 50% mais baixos de casas vendidas no mês anterior.
Observação
Estudos demonstraram que quanto mais tempo uma casa estiver no mercado, menor será a probabilidade de o proprietário obter o preço pedido.
Como os compradores veem o DOM
Quando os compradores veem dias prolongados no mercado, geralmente chegam a uma das seguintes conclusões:
- O vendedor está desesperado para vender e pode aceitar uma oferta mais baixa.
- O vendedor está pedindo muito mais do que o valor da casa.
- Pode haver algo errado com a casa, como um defeito que fez com que outros compradores a rejeitassem.
Embora estas conclusões possam ou não ser precisas, uma casa pode permanecer no mercado por vários motivos, além de necessitar de reparações dispendiosas ou de obras para cumprir as normas. O motivo mais comum para longos dias no mercado é o superfaturamento. O corretor pode ter enganado o vendedor, fazendo-o acreditar que a casa valia mais do que o mercado pode suportar, para obter a listagem.
Um erro comum dos vendedores é acreditar que uma casa vale mais do que realmente é. As avaliações ficam constantemente abaixo do valor percebido pelo proprietário – especialmente se o proprietário fez melhorias na casa na esperança de um bom retorno.
Os vendedores podem ficar presos a um preço, dispostos a esperar o mercado até que ele atinja o preço ideal. Isso normalmente acontece quando o mercado está a favor dos compradores.
Observação
Se a casa tiver apenas uma fotografia no MLS, os compradores provavelmente ignorarão a listagem e procurarão casas com várias fotos.
A casa pode estar indisponível ou inadequada para exibição. Se um inquilino ocupar o imóvel, pode ser difícil conseguir uma consulta com ele. Às vezes, os vendedores colocam casas à venda antes de estarem prontos para permitir que os compradores as vejam.
Alguns vendedores acham que o comprador respeitará horários de exibição rígidos, convenientes para o vendedor. Os compradores tendem a visitar as casas de acordo com seus horários. Se a sua casa não estiver disponível quando o comprador puder vê-la, provavelmente não a verá.
Os agentes compradores devem mostrar todas as listagens nas quais o comprador manifesta interesse, mas muitos agentes evitam mostrar casas que não pagam a mesma comissão que outras propriedades concorrentes.
Listando novamente para redefinir o DOM
Uma prática comum entre agentes imobiliários é retirar uma listagem do MLS após um certo número de dias e listá-la novamente como uma casa recém-listada. Os agentes recusam-se a mostrar zero dias no mercado porque sabem que os compradores gravitam em torno de novas listagens.
Muitos compradores não gostam dessa prática porque é enganosa. Não é uma imagem precisa do número de DOM e, se os compradores tomarem conhecimento disso, isso poderá afetar negativamente a venda da casa.
Observação
Às vezes, as listagens expiram. Muitos agentes aceitam uma listagem por 90 dias, e um novo agente abocanha a listagem assim que o tempo termina.
Não é incomum que uma casa seja vendida cinco dias depois de voltar ao mercado como uma nova listagem, após estar no mercado por 60 a 90 dias (se eles não descobrirem a relistagem ou a ignorarem).
Como Determinar os Dias Cumulativos no Mercado
Alguns sistemas MLS não permitem que os agentes retirem uma listagem e a insiram como uma nova listagem sem antes cancelá-la ou expirá-la. Em ambos os casos, é relativamente fácil para um agente experiente determinar o número de dias no mercado. Nem sempre é tão fácil para um comprador.
Uma maneira de saber o total de dias no mercado é inserir o endereço da propriedade no MLS para encontrar listagens duplicadas, expiradas ou retiradas. Alguns sistemas MLS mudaram a forma como as listagens são relatadas e incluirão dias cumulativos no mercado na própria listagem.
A internet também pode lhe fornecer respostas. Você pode inserir o endereço da propriedade em um mecanismo de pesquisa. Geralmente, as listagens on-line anteriores serão retornadas.
Se você estiver trabalhando com um especialista de bairro, ele deverá ter uma boa ideia se a casa já foi listada antes, há quanto tempo foi listada e por quem.
Pode ter havido uma redução de preço, então o agente se sentirá justificado em informar apenas os dias de mercado com o novo preço. Pergunte se a listagem expirou, foi retirada ou cancelada e depois recolocada.
Finalmente, pergunte a alguns dos vizinhos. Eles sabem tudo o que acontece em suas áreas e quase sempre ficam felizes em contar há quanto tempo uma casa está no mercado, como eram os proprietários anteriores e como eles cuidavam bem da casa.
Perguntas frequentes (FAQ)
É ruim se uma casa estiver pendente e depois for recolocada?
Se uma casa tiver o status de “pendente” e for recolocada, isso significa que a venda não foi concluída e ela está de volta ao mercado. Isso pode acontecer por vários motivos, como um problema com a inspeção ou a impossibilidade de os compradores obterem financiamento. Pode ou não ser devido à casa ou ao vendedor.
O que é o MLS?
Um serviço de listagem múltipla, ou “MLS”, é um banco de dados regional de casas listadas por agentes imobiliários e corretores. Qualquer casa listada deve ser inscrita em um MLS, a menos que tenha uma isenção específica. Apenas agentes imobiliários e corretores podem acessar um banco de dados do MLS, e as informações nele contidas são mais abrangentes do que as informações em um site público de compra de casas.
Como definir o preço da minha casa corretamente?
Compare sua casa com casas semelhantes que foram vendidas recentemente na área para determinar o melhor preço de tabela. Não olhe apenas para o tamanho; casas com metragem quadrada semelhante podem ser vendidas por preços muito diferentes se alguém tiver melhorias substanciais ou estiver em um distrito escolar diferente. Um agente imobiliário experiente pode ajudá-lo a determinar o preço de tabela correto para sua casa.
