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Principais conclusões
- A Lei de Proteção aos Proprietários de Casas (HPA) foi aprovada em 1998 para abordar o abuso e a confusão em relação às exigências dos proprietários de casas para pagar o seguro hipotecário privado (PMI).
- A lei exige que os credores informem os mutuários sobre seus direitos, inclusive quando podem cancelar o seguro.
- O HPA aborda tanto o PMI quanto o seguro hipotecário pago pelo credor (LPMI), que os mutuários devem pagar à vista no início do empréstimo ou por meio de pagamentos mensais de juros mais elevados.
- O HPA define a relação entre o valor do empréstimo e o cancelamento automático da maioria das apólices do PMI.
O que é a Lei de Proteção ao Proprietário?
O HPA se aplica a empréstimos hipotecários residenciais, incluindo empréstimos para residências unifamiliares, condomínios e outras habitações residenciais com várias unidades. A lei não cobre empréstimos garantidos pelo governo, como empréstimos FHA ou empréstimos VA, e trata os empréstimos conformes e os empréstimos de “alto risco” de maneira diferente.
Além de estabelecer regras para o cancelamento do PMI, a HPA exige que os credores informem os mutuários sobre os seus direitos. As divulgações incluem avisos antecipados e anuais sobre quando e como os mutuários podem cancelar o PMI. As informações incluem detalhes sobre o cronograma de amortização, quando solicitar o cancelamento e quaisquer recursos que possam limitar a capacidade de cancelamento do PMI.
A HPA entrou em vigor em 29 de julho de 1999. No entanto, os credores ainda devem fornecer divulgações aos mutuários que contraíram empréstimos antes dessa data.
- Nome alternativo:Lei de Cancelamento do PMI
- Acrônimo:HPA
Como funciona o HPA?
Os proprietários enfrentaram desafios para eliminar os encargos do PMI, mesmo quando o PMI não é mais exigido em seus empréstimos. Mutuários e credores ficaram confusos sobre como cancelar o PMI em alguns casos, e alguns credores inescrupulosos demoraram a cancelar as cobranças do PMI. A HPA, também conhecida como Lei de Cancelamento do PMI, interveio para estabelecer regras quando foi sancionada:
- Citando quando os proprietários podem cancelar o PMI e parar de pagar prêmios
- Determinar quando os credores devem parar automaticamente de cobrar dos mutuários pelo PMI
- Exigir que os credores forneçam divulgações quando um empréstimo exigir o PMI
- Determinar como lidar com quaisquer prêmios não ganhos que os proprietários paguem
Observação
O HPA evita situações em que os proprietários pagam encargos mensais do PMI durante toda a vida do empréstimo.
Além de estabelecer regras para o cancelamento do PMI, a HPA exige que os credores informem os mutuários sobre os seus direitos. As divulgações incluem avisos antecipados e anuais sobre quando e como os mutuários podem cancelar o PMI. As informações incluem detalhes sobre o cronograma de amortização, quando solicitar o cancelamento e quaisquer recursos que possam limitar a capacidade de cancelar o PMI.
Os mutuários recebem um aviso anual lembrando-os de que podem solicitar o cancelamento e fornecendo as informações de contato do credor.
Observação
Os consumidores devem manter um bom histórico de pagamentos para aproveitar as vantagens do HPA.
Como funciona o PMI?
O PMI normalmente só é exigido quando os proprietários fazem pagamentos iniciais inferiores a 20%. Os credores correm o risco de perder dinheiro com índices de valor do empréstimo (LTV) superiores a esses se tiverem que executar a hipoteca de uma casa e vendê-la rapidamente. Mas os credores enfrentam muito menos riscos, e os proprietários – em teoria – deveriam parar de pagar as taxas mensais do PMI quando o LTV cair abaixo de 80%.
Alguns empréstimos usam seguro hipotecário pago pelo credor (LPMI) em vez de adicionar prêmios ao pagamento mensal do proprietário. Embora o nome sugira o contrário, os mutuários ainda pagam pelo LPMI, mas não pagam mês a mês. Em vez disso, os mutuários podem pagar:
- Um pagamento único no início do empréstimo
- Uma taxa de juros mais alta sobre o saldo do empréstimo, o que leva a pagamentos mensais mais elevados da hipoteca (principal e juros)
A maioria dos mutuários com LPMI opta pela taxa de juros mais alta, mas essa taxa de juros dura toda a vida do empréstimo e não há como cancelar o LPMI e manter o empréstimo existente. Em vez disso, os proprietários devem pagar o empréstimo LPMI, normalmente refinanciando com um novo empréstimo.
No entanto, o HPA aplica-se a empréstimos com LPMI. Os credores são obrigados a fornecer aos mutuários divulgações que expliquem como funciona o LPMI e destaquem as taxas de juros mais altas normalmente encontradas no LPMI. A divulgação deve discutir os prós e os contras das diferentes opções.
Requisitos para cancelar o PMI
Os mutuários podem cancelar o PMI enviando uma solicitação por escrito aos seus credores quando o empréstimo estiver prestes a atingir 80% do LTV com base em seu cronograma de amortização.
Observação
Os proprietários também podem fazer essa solicitação se reduzirem o LTV para 80% fazendo pagamentos extras do empréstimo. Os proprietários podem ter que fornecer prova de que a propriedade não perdeu valor para se qualificar.
A HPA exige que os credores cancelem automaticamente a cobertura do PMI quando o empréstimo estiver programado para atingir 78% do LTV original. Os credores devem cancelar as cobranças mensais do PMI depois que o empréstimo atingir a metade de seu cronograma de amortização, quando o PMI não for cancelado devido a solicitação do mutuário ou rescisão automática.
A HPA é complicada e os detalhes do seu empréstimo afetam os seus direitos ao abrigo da lei. Por exemplo, quaisquer gravames contra a sua propriedade podem impedi-lo de cancelar a cobertura com sucesso. Empréstimos inadimplentes, como empréstimos jumbo, podem exigir que você espere até chegar a 77% do LTV.
