Como funciona a subscrição manual, o que esperar

Se você tiver a sorte de ter uma pontuação de crédito alta, renda abundante e uma boa entrada, conseguir um empréstimo imobiliário pode ser fácil. Os credores podem processar seu pedido de empréstimo de forma relativamente rápida para esses compradores de casas, e os credores hipotecários gostam que as coisas sejam fáceis. No entanto, nem todos têm tanta sorte.

Se você tiver crédito limitado, crédito ruim ou rendimentos complicados, os programas de aprovação computadorizados podem recusar rapidamente sua inscrição. No entanto, ainda é possível obter aprovação com subscrição manual. O processo é um pouco complicado, mas é uma solução potencial para mutuários que não se enquadram no molde padrão.

A subscrição manual é um processo de avaliação de sua capacidade de reembolsar um empréstimo. Em vez de a decisão ser deixada para um algoritmo de computador, um indivíduo ou grupo de indivíduos analisará detalhadamente suas finanças para determinar se sua inscrição deve ou não ser aprovada. 

Por que você pode precisar de subscrição manual

Os sistemas automatizados são responsáveis ​​por grande parte da tomada de decisões quando se trata de empréstimos à habitação. Se você atender a critérios específicos, o empréstimo será aprovado. Por exemplo, os credores procuram pontuações de crédito acima de um determinado nível. Se sua pontuação for muito baixa, você será recusado. Da mesma forma, os credores normalmente desejam ver rácios dívida/renda inferiores a 43%.No entanto, “rendimento” pode ser difícil de definir e o seu credor pode não conseguir contabilizar todos os seus rendimentos.

Os modelos informatizados são projetados para funcionar com a maioria dos mutuários e com os programas de empréstimo que eles usam com mais frequência. Esses sistemas automatizados de subscrição (AUS) facilitam o processamento de vários empréstimos pelos credores, ao mesmo tempo que garantem que os empréstimos atendam às diretrizes para investidores e reguladores.

Por exemplo, os empréstimos FHA exigem que as hipotecas se ajustem a um perfil específico, e a maioria das pessoas se enquadra claramente dentro ou fora da caixa. Os credores também podem ter suas próprias regras que são mais restritivas do que os requisitos da FHA.

Se tudo correr bem, o computador emitirá uma aprovação. Mas se algo estiver errado, seu empréstimo receberá uma recomendação de “referência” e alguém precisará revisar sua solicitação fora da AUS.

Fatores considerados

Vários fatores podem inviabilizar seu pedido de hipoteca.

• Estilo de vida sem dívidas: A chave para altas pontuações de crédito é um histórico de contração e reembolso de empréstimos, mas algumas pessoas optam por viver sem dívidas pela simplicidade e economia significativa de juros. Infelizmente, seu crédito eventualmente evapora junto com seus custos de juros. Você não tem necessariamente crédito ruim — você não tem nenhum perfil de crédito. Ainda assim, é possível obter um empréstimo sem pontuação FICO se você passar pela subscrição manual. Na verdade, não ter crédito ou ter crédito limitado pode ser melhor do que ter vários itens negativos, como falência ou cobranças, em seus relatórios de crédito.
• Novo no crédito: ​​A construção de crédito leva vários anos. Se ainda não estabeleceu um perfil de crédito robusto, poderá ter de escolher entre esperar para comprar e subscrever manualmente – o que pode até melhorar o seu crédito. Adicionar um empréstimo imobiliário aos seus relatórios de crédito pode acelerar o processo de construção de crédito, porque você aumenta o mix de empréstimos em seus arquivos de crédito.
• Problemas financeiros recentes: Conseguir um empréstimo após falência ou execução hipotecária não é impossível. Em certos programas do HUD, você pode ser aprovado dentro de um ou dois anos após a falência, sem subscrição manual.No entanto, a subscrição manual oferece uma opção adicional de empréstimo, especialmente se as suas dificuldades financeiras forem relativamente recentes. Conseguir um empréstimo convencional com pontuação de crédito abaixo de 640 é difícil, mas a subscrição manual pode tornar isso possível.
• Elevados rácios dívida/rendimento: É aconselhável manter os seus gastos baixos em relação ao seu rendimento, mas, em alguns casos, faz sentido um rácio dívida / rendimento mais elevado. Com a subscrição manual, você pode ser aprovado com um índice superior ao normal. Em muitos casos, isso significa que você tem mais opções disponíveis em mercados imobiliários caros. Apenas tome cuidado para não esticar demais e comprar uma propriedade cara que pode deixar você com uma “casa pobre”.

Como ser aprovado

Se você não tiver a classificação de crédito ou perfil de renda padrão para ser aprovado, precisará usar tudo o que tiver disponível para mostrar que está disposto e é capaz de reembolsar o empréstimo. Para fazer isso, você realmente precisa de renda, bens ou outros recursos suficientes para provar que pode lidar com os pagamentos.

Na subscrição manual, alguém examina suas finanças e esse processo pode ser frustrante e demorado. Antes de começar, certifique-se de que você realmente precisa passar pelo processo – veja se consegue ser aprovado sem subscrição manual. Faça um inventário de suas finanças para poder discutir os requisitos com seu credor e começar na coleta das informações necessárias.

• Histórico de pagamentos: Esteja preparado para provar que você fez outros pagamentos dentro do prazo durante o ano passado. Os relatórios de crédito tradicionais mostram o histórico de pagamentos do empréstimo, mas você precisa demonstrar o mesmo padrão de pagamento usando fontes diferentes. Pagamentos elevados, como aluguel e outros pagamentos de moradia, são melhores, mas serviços públicos, assinaturas e prêmios de seguro também podem ser úteis. O ideal é identificar pelo menos quatro pagamentos que você faz em dia há pelo menos 12 meses.
• Entrada saudável: Um pagamento inicial reduz o risco do seu credor. Isso mostra que você está no jogo, minimiza seu pagamento mensal e dá uma margem aos credores. Se o credor precisar executar sua casa, será menos provável que ele perca dinheiro quando você fizer um pagamento inicial significativo. Quanto mais você investir, melhor, e 20% geralmente é considerado um bom pagamento inicial. Com menos de 20%, você também pode ter que pagar seguro hipotecário privado (PMI).
• Rácios dívida / rendimento: A aprovação é sempre mais fácil com índices baixos. Os credores preferem ver se sua renda pode absorver facilmente um novo pagamento mensal. Ainda assim, você poderá usar a subscrição manual para obter aprovação com índices elevados, dependendo do seu crédito e de outros fatores.
• Programas de empréstimos governamentais: Suas chances de aprovação são melhores com programas de empréstimos governamentais. Por exemplo, os empréstimos FHA, VA e USDA são menos arriscados para os credores. Lembre-se de que nem todos os credores oferecem subscrição manual, portanto, talvez seja necessário procurar um originador de empréstimo que o faça. Seu credor também precisa trabalhar com o programa governamental específico que você está analisando. Se você receber um “Não”, pode haver outra pessoa por aí.
• Reservas de caixa: Os credores querem se sentir confortáveis ​​sabendo que você pode absorver pequenas surpresas, como um aquecedor de água com defeito ou despesas médicas inesperadas. Portanto, ter dinheiro disponível pode aumentar suas chances de aprovação.

Fatores de compensação

Fatores de compensação tornam sua inscrição mais atraente e podem ser necessários para aprovação. Estas são diretrizes específicas definidas por credores ou programas de empréstimo, e cada uma que você atende aumenta suas chances.

Dependendo de sua pontuação de crédito e índices de dívida / rendimento, pode ser necessário satisfazer um ou mais destes requisitos para aprovação da FHA:

• Reservas: Ativos líquidos que podem cobrir o pagamento da hipoteca por pelo menos três meses. Se você estiver comprando um imóvel maior (três a quatro unidades), poderá precisar do suficiente para seis meses. ​O dinheiro que você recebe como presente ou empréstimo não pode ser contado como reserva.
• Experiência: Seu pagamento (se aprovado) não pode exceder suas despesas atuais de moradia em pelo menos 5% ou US$ 100. O objetivo é evitar aumentos dramáticos (“choque de pagamento”) ou pagamentos mensais aos quais você não está acostumado.
• Sem dívida discricionária: Se você pagar integralmente seus cartões de crédito, não estará realmente endividado, mas você teve a oportunidade de acumular dívidas, se quisesse. Infelizmente, um estilo de vida completamente livre de dívidas não o ajuda nisso.
• Renda adicional: Em alguns casos, a subscrição automatizada ignora horas extras, ganhos sazonais e outros itens como parte de sua renda. Mas com a subscrição manual, você poderá usar essa renda extra, desde que possa documentar a renda e esperar que ela continue.
• Outros fatores: Dependendo do seu empréstimo, outros fatores podem ser úteis. Em geral, a ideia é mostrar que o empréstimo não será um ônus e que você tem condições de pagá-lo. A estabilidade no seu trabalho nunca é demais, e mais reservas do que o necessário também pode fazer a diferença.

Dicas para o processo

Planeje um processo lento e demorado. Uma pessoa real precisa examinar cada documento fornecido e determinar se você se qualifica ou não para o empréstimo. Infelizmente, isso leva tempo.

• Muita papelada: Obter uma hipoteca sempre requer documentação. A subscrição manual exige ainda mais. Alguns credores exigirão extratos bancários de até 12 meses, além de registros fiscais de vários anos, entre outros documentos.
• Processo de compra de casa: Se você estiver fazendo uma oferta, reserve bastante tempo para subscrever antes de fechar. Inclua uma contingência de financiamento para que você possa receber o dinheiro de volta caso o credor negue seu pedido. O seu agente imobiliário pode explicar-lhe as suas opções e dar sugestões sobre como apresentar a sua oferta. Especialmente em mercados aquecidos, você pode ser menos atraente como comprador se precisar de subscrição manual.
• Explorar alternativas: Se a subscrição manual não funcionar para você, pode haver outras maneiras de conseguir moradia. Os credores de dinheiro forte podem ser uma solução temporária enquanto você acumula crédito ou espera que itens negativos caiam em seu relatório de crédito. Um credor privado, co-mutuário ou fiador também pode ser uma opção.