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O processo de lances excessivos para comprar uma casa, seja uma execução hipotecária ou uma venda normal, costuma ser muito confuso para os compradores. Parte do motivo pelo qual os compradores ficam confusos é que eles podem pensar que o preço de uma casa é o valor da casa. A verdade é que o preço pedido, o eventual preço de venda e o valor de mercado da casa são muitas vezes três valores diferentes. Em alguns casos, a venda final pode ser inferior a algumas das ofertas.
A estratégia de execução hipotecária de um banco
Quando uma casa de propriedade de um banco chega ao mercado como uma casa com execução hipotecária, ela pode atrair muitos compradores se tiver um preço atraente. Digamos, por exemplo, que o banco queira vender a execução hipotecária por US$ 250.000. O banco pode definir o preço dessa casa em US$ 240 mil, esperando que os compradores percebam facilmente que o preço da casa é muito menor do que vale e sejam atraídos como mariposas pela chama. O subpreço é uma forma de um banco obter várias ofertas para uma casa hipotecada.
O problema que pode surgir é que, às vezes, os agentes não fazem um bom trabalho explicando aos potenciais compradores por que ocorre o subpreço e como fazer com que o subpreço funcione em benefício do comprador.
Fazendo uma oferta acima do preço pedido
Se o preço da casa estiver muito baixo, muitos compradores provavelmente farão ofertas acima do preço pedido. Numa execução hipotecária, como em qualquer venda de casa, o preço pedido é simplesmente o ponto de partida para as negociações.
A seguir está um exemplo de como pode funcionar o processo de ofertas do comprador. Isso deve ajudá-lo a compreender o processo por trás de cada oferta e preço. Você também verá como cada oferta pode ser classificada, dependendo da ordem em que são recebidas.
- A primeira oferta para comprar: A oferta está ligeiramente abaixo do preço pedido porque não há outras ofertas na mesa.
- Uma segunda oferta para comprar: este comprador oferece um preço igual ao preço pedido ou US$ 1.000 ou mais, presumindo que o primeiro comprador ofereceu o preço total, mesmo quando não o fez.
- O terceiro comprador: Sabendo que há algumas ofertas na mesa, essa pessoa oferece ao banco bem acima do preço pedido.
- A quarta oferta: também está acima do preço pedido, mas pode estar vinculado ao que foi oferecido pelo terceiro comprador. Isso ocorre porque o comprador espera que o terceiro comprador desista.
- O quinto comprador: Este preço está acima do preço de tabela, com um forte depósito em dinheiro e um tempo de inspeção reduzido. Muitas vezes é o comprador que realmente deseja a casa.
- A sexta oferta: esta oferta está um pouco abaixo do preço de tabela, mas é uma oferta totalmente em dinheiro. Este comprador acha que sua oferta é válida. Pagar em dinheiro para comprar uma casa pode simplificar e acelerar muito o processo de vendas.
E assim vai, o banco recebe sete ou mais ofertas; essas ofertas podem ser generalizadas – algumas baixas, outras altas e algumas incompletas. Nas condições certas de mercado, pode parecer que todos e os seus tios estão a lançar ofertas ao banco.
Razões por trás do preço de venda
Se um banco recebe várias ofertas altas, por que aceitaria uma oferta mais baixa? Existem alguns motivos pelos quais isso pode ocorrer.
Muita coisa pode acontecer durante um período de inspeção e negociações de ofertas. Os termos com os quais um banco concorda antecipadamente podem mudar. Uma árvore pode cair sobre a casa ou as condições do mercado podem piorar repentinamente. Sem falar que as taxas de juros podem subir, exercendo pressão descendente sobre os preços.
Às vezes, a casa pode exigir um trabalho extenso, que foi revelado durante uma inspeção residencial. Nessas situações, os compradores podem pedir ao banco que baixe o preço para refletir uma condição recém-descoberta.
Além disso, em alguns casos, o agente de listagem representa o comprador que faz uma oferta mais baixa e propositalmente – embora seja geralmente contra a lei na maioria dos estados – empurra a oferta do seu próprio comprador para o topo da pilha enquanto minimiza as outras ofertas. Nem todo agente imobiliário é um agente ético.
Finalmente, algumas das ofertas poderão ter sido demasiado elevadas para serem fundamentadas por uma avaliação. Nesse caso, geralmente, um banco reduzirá o preço para corresponder ao valor da avaliação do comprador. Este é um dos motivos mais comuns pelos quais um banco aceita uma oferta mais baixa.
O resultado final
Se você está pensando em fazer uma oferta de execução hipotecária, certifique-se de trabalhar com um agente com experiência em lidar com execuções hipotecárias. Eles podem ajudá-lo a navegar pelas nuances do preço correto de sua oferta.
