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Durante décadas, os credores usaram estimativas de boa fé para explicar os custos de fechamento aos compradores de casas. Essas estimativas, abreviadamente chamadas de GFEs, continham custos de fechamento recorrentes e não recorrentes. Embora alguns custos de encerramento recorrentes e não recorrentes tenham sido claramente definidos, outros permaneceram obscuros.
Por exemplo, em nenhum lugar do GFE estava escrito o pagamento mensal da hipoteca PITI do mutuário. Uma vez que o credor não era obrigado a defender esses números, eles podiam ser enganosos e muitas vezes eram inconsistentes entre os credores. Em um esforço para fornecer mais divulgação aos mutuários, o governo federal começou a exigir que os credores em outubro de 2015 fornecessem estimativas de empréstimos aos potenciais mutuários.
Principais conclusões
- As estimativas de empréstimo fornecem informações abrangentes e específicas sobre seu empréstimo, incluindo os pagamentos mensais da hipoteca.
- Os custos de fechamento não recorrentes são pagos uma vez e nunca mais e incluem honorários advocatícios, apólice de título e depósito.
- Os custos recorrentes de fechamento são encargos que você pagará novamente, como impostos sobre a propriedade e seguro hipotecário privado.
Estimativa de empréstimo explicada
Uma estimativa de empréstimo é um formulário padrão fornecido aos mutuários em potencial pelos credores. Ele fornece detalhes muito específicos sobre pagamentos mensais de hipotecas. Ao contrário de um GFE, uma estimativa de empréstimo fornece um PITI estimado e informações sobre como os pagamentos dos mutuários podem mudar caso as taxas de juros aumentem no futuro.
As estimativas de empréstimos também fornecem informações das quais os consumidores devem estar cientes – mas podem não se lembrar de perguntar – como penalidades de pré-pagamento e se a amortização negativa se aplica aos seus empréstimos. As estimativas de empréstimos usam uma linguagem simples para explicar os termos do empréstimo.
Os potenciais mutuários devem observar que uma estimativa de empréstimo, por mais detalhada que seja, não os obriga a solicitar um empréstimo a um credor específico. Observe que a lei ainda permite GFEs para hipotecas reversas.
Quais são os custos típicos de fechamento?
Alguns compradores de casas ficam chocados quando descobrem que muitas vezes as casas custam muito mais do que o preço declarado. Embora o comprador não pague imposto sobre vendas em uma residência unifamiliar ou condomínio, o comprador incorre em taxas adicionais para obter o empréstimo e para processar a papelada para comprar uma casa. Os custos de fechamento representam cerca de 3% do preço de venda quando o preço da casa é superior a US$ 200.000, e uma porcentagem mais alta se aplica quando o preço de uma casa é inferior a US$ 200.000.
As taxas de fechamento típicas cobrem:
- Custos de apreensão/conta de garantia: Os credores podem exigir que o comprador estabeleça uma conta de reserva mantida pelo credor para pagamento futuro de impostos e seguros.
- Honorários de advogados e agentes de fechamento:As pessoas que preparam os documentos de fechamento e a escritura cobram uma taxa.
- Apólices de seguro de título:As empresas de títulos cobram para emitir um seguro de títulos que proteja o mutuário e o credor.
Custos de fechamento não recorrentes
As taxas que são pagas uma vez e nunca mais são chamadas de não recorrentes.
Essas taxas são cobranças únicas para itens como:
- Política de título
- Escrow ou fechamento
- Avaliação
- Relatório de crédito
- Notário
- Taxas de transferência
- Correio e entrega
- Honorários advocatícios
- Endossos
- Gravação
- Impostos de transferência jurisdicional
- Plano de proteção residencial
- Divulgação de perigos naturais
- Inspeção residencial
- Taxas pagas ao credor em conjunto com o empréstimo.
Custos recorrentes de fechamento
Taxas recorrentes são aquelas cobranças que você pagará continuamente.
Eles incluem taxas como:
- Prêmio de seguro contra incêndio
- Seguro contra inundações (se necessário em sua área)
- Impostos sobre a propriedade
- Prêmios de seguro hipotecário mútuo ou privado
- Juros pré-pagos
Quando seu credor emitir sua carta de pré-aprovação, ela incluirá cálculos para mostrar que você tem reservas suficientes para pagar seus custos de fechamento. Por exemplo, uma casa que custa US$ 300.000 pode realmente custar US$ 309.000 se você tiver US$ 9.000 em custos de fechamento para pagar. Isso representa cerca de 3% do preço de venda.
Se você não tiver dinheiro extra, isso pode ser uma desvantagem. No entanto, sua localidade pode oferecer programas para compradores de imóveis pela primeira vez que permitirão que você obtenha uma segunda hipoteca, geralmente sem quaisquer pagamentos, para cobrir seus custos de fechamento. Você pode pedir ao seu corretor de hipotecas e agente imobiliário uma recomendação para tal programa.
Esses segundos empréstimos hipotecários são frequentemente chamados de hipotecas silenciosas, uma vez que não há pagamentos e não precisam ser pagos até que você venda a casa ou simplesmente decida pagá-la.Você também pode obter fundos de membros da família com uma carta-presente para ajudar a pagar os custos de fechamento. Só não deixe que o fato de não ter dinheiro suficiente para pagar os custos de fechamento o impeça de comprar uma casa.
No momento em que esta história foi escrita inicialmente, Elizabeth Weintraub, CalBRE #00697006, era corretora associada da Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.
