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Negociar um contrato de arrendamento para o seu negócio pode ser um processo difícil e, se ainda não o fez, verá muitos termos novos e potencialmente confusos. Um termo que muitas vezes confunde os locatários é a manutenção de áreas comuns, as taxas que os inquilinos pagam em arrendamentos comerciais de áreas que são comuns a todos os inquilinos.
O que é manutenção de área comum?
A manutenção de áreas comuns (CAM) é o custo que sua empresa paga pelas áreas de um edifício comercial que são comuns a todos os inquilinos. Veja desta forma: Ao alugar um prédio comercial, você está pagando por duas áreas distintas, a área útil e a área comum.
Área Útil
Área útil é o espaço que você está alugando, ou seja, a metragem quadrada de um edifício que você usa especificamente como inquilino. Essa área pode incluir banheiros dentro do espaço, armários, salas de descanso e área de recepção, além de escritórios individuais ou outras instalações que seu negócio necessite.
Área Comum
As áreas comuns do edifício ficam fora do espaço alugado, mas estão disponíveis para você e outros inquilinos. Essas áreas incluem banheiros comuns, saguões, passarelas, estacionamentos e paisagismo. A área comum em um edifício de vários andares pode incluir elevadores, salas elétricas e corredores públicos.
Por vezes, o termo “área de construção locável” ou “área bruta de construção” é utilizado para incluir o espaço arrendado mais as áreas comuns.
Como funciona a manutenção de áreas comuns?
As taxas CAM fazem parte dos termos de um contrato de locação de imóveis comerciais, por isso é importante entender como funcionam.
Taxas típicas em uma área comum
A taxa CAM que você paga é para a manutenção dessas áreas comuns, incluindo manutenção, reparos e custos operacionais como remoção de neve e paisagismo. Outras áreas comuns cobertas pelas taxas do CAM incluem o telhado, elementos estruturais, passarelas e banheiros comuns.
Outros custos incluídos nas taxas CAM
Procure outros custos de CAM em seu contrato de locação. Todos estes custos devem ser pagos pelo proprietário/administrador do imóvel ou pelo inquilino.
- Sistemas de segurança ou salários do pessoal de segurança
- Licenças, impostos, seguros ou quaisquer custos legais
- Publicidade, sinalização ou outras despesas operacionais
- Serviços públicos, aluguel ou custos de manutenção de um espaço de escritório separado para locação
Os custos do CAM são geralmente cotados por metro quadrado (pro-rata), mostrados como uma fração:
Área útil locável
____________________________
Parte ou toda a área alugada ou locável no edifício, shopping center ou shopping center
Observação
Por exemplo, se a metragem quadrada total locável do edifício for 250.000 pés quadrados e seu espaço de escritório tiver 15.000 pés quadrados, você deverá pagar 6% do custo total do seu aluguel como taxa CAM.
Manutenção de área comum em seu contrato de locação
Um contrato de locação comercial também incluirá várias seções que se referem a áreas comuns e taxas de CAM.
- Uma lista e descrição de todas as áreas comuns
- Declaração de que as áreas do CAM estão sob controle exclusivo da administração
- Uma declaração de que o proprietário manterá todas as áreas comuns em boas condições e de maneira consistente com edifícios comparáveis na área circundante
- Declaração do proprietário de que tem acesso ilimitado às áreas comuns
- Regras para utilização das áreas comuns
- Um subsídio para redução de aluguel (redução ou interrupção) se você não puder usar as instalações ou áreas comuns como resultado de danos acidentais
Opções de pagamento CAM em arrendamentos comerciais
Os arrendamentos comerciais incluem outros termos confusos que especificam quem paga quais custos – o inquilino ou o proprietário. Você pode ver um desses termos, listado em que o proprietário paga todos os custos e o inquilino paga todos os custos.
- Locação bruta (ou serviço completo): O pagamento mensal do inquilino inclui tudo, incluindo todos os custos operacionais, impostos e custos CAM.
- Locação Modificada (ou Bruta): As despesas são divididas entre arrendatário e senhorio (diferentes para cada arrendamento).
- Locação líquida: O inquilino paga uma parcela das despesas operacionais além do aluguel estipulado.
- Aluguel líquido triplo (às vezes chamado de net-net-net ou NNN): O inquilino paga todas as despesas operacionais, impostos e seguros. O proprietário é responsável pelo edifício, pelo telhado e, às vezes, pelo estacionamento.
Observação
A forma como esses termos são usados varia muito para cada circunstância. Observe atentamente o seu documento de locação específico para ver como os termos são definidos e o que está incluído.
Negociando Custos CAM
Algumas questões a serem consideradas ao negociar custos CAM em um arrendamento comercial incluem taxas adicionais, escopo e depreciação
Taxas Adicionais
Alguns proprietários cobram uma taxa administrativa como uma porcentagem dos custos do CAM. Este custo é para serviços de contabilidade, processamento de pagamentos, etc. Alguns também podem adicionar taxas de administração de terceiros, mas são basicamente a mesma coisa. Você não deveria ter que pagar por ambos.
Esclarecimento de custos
A taxa CAM inclui “manutenção” e “substituição” e esses custos estão definidos? Alguns proprietários incluem substituições no CAM porque são menos dispendiosas do que a manutenção contínua, enquanto os inquilinos argumentam que as substituições são um custo extra.
Depreciação do sistema
As substituições de sistemas importantes, como sistemas de aquecimento, ventilação e ar condicionado (HVAC), por exemplo, são custos que o proprietário pode depreciar, e a atualização desses sistemas melhora a vendabilidade de uma propriedade. Portanto, faz sentido que o proprietário – e não os inquilinos – pague por isso.
Observação
Sua capacidade de negociar custos CAM depende das condições de mercado, de sua posição relativa de negociação com o proprietário e de outros fatores. Obtenha ajuda de um advogado para navegar neste processo.
