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Lembre-se de andar de carro quando criança e importunar seus pais: “Já chegamos? Já chegamos?” Você provavelmente se sentirá ainda mais impaciente aguardando a aprovação da venda a descoberto. Muito provavelmente, levará muito mais tempo do que você espera. A maioria dos compradores tem muita dificuldade em esperar o processo de aprovação.
Então, quanto tempo é muito longo? Cada venda a descoberto é diferente. Depende tanto do credor quanto do agente de listagem. Alguns agentes de listagem terceirizam suas negociações de vendas a descoberto para terceiros; muitas vezes isso pode atrasar ainda mais a resposta, mas há algumas coisas que você pode fazer para tentar acelerar o processo.
Principais conclusões
- Uma venda a descoberto pode levar até seis meses para ser aprovada porque muitos fatores podem retardar o processo.
- Você pode reduzir o tempo que leva para ser aprovado pedindo algumas informações ao seu agente antes de fazer uma oferta.
- Esperar a aprovação de uma venda a descoberto pode ser angustiante, mas a melhor ação que você pode tomar é esperar pelo banco.
Antes de escrever a oferta
Peça ao seu agente para fazer um pouco de trabalho de base antes de decidir comprar uma casa à venda a descoberto. Eles devem ser capazes de obter respostas para algumas questões importantes.
Quais são as vendas comparáveis?
Muitos bancos descontarão um pouco o preço do valor de mercado, mas uma oferta deve ser razoável e próxima de vendas comparáveis se for aceita. Você também pode pedir ao seu agente para verificar o histórico do agente da lista de vendas a descoberto. Um histórico ruim de fechamento de venda a descoberto por parte do agente de listagem geralmente significa que suas chances de obter uma aprovação são mínimas.
Quantas ofertas foram feitas?
O agente de listagem pode recusar-se a revelar os preços das ofertas, mas deve divulgar quantas ofertas foram recebidas. Talvez você precise oferecer mais do que o preço de listagem se houver várias ofertas de venda a descoberto na propriedade. Descubra se o pacote de vendas a descoberto do vendedor está completo. Os negociadores do banco não processarão um arquivo se faltar a documentação necessária.
Quantos empréstimos são garantidos pela propriedade?
O processo provavelmente demorará mais para ser encerrado se mais de um credor estiver envolvido. Alguns credores juniores podem exigir notas promissórias sem garantia do vendedor ou mais dinheiro do que o normal do primeiro credor. Outros credores também considerarão apenas a primeira oferta. Se você não for o primeiro, sua oferta pode cair no esquecimento.
Período normal de espera
O que é “normal” para o período de carência depende do banco. Alguns bancos obtêm aprovações em menos de 30 dias, enquanto as vendas a descoberto de outros bancos às vezes podem ser revertidas em 24 horas. No lado oposto do espectro estão outros credores tão sobrecarregados com propostas de vendas a descoberto que seus funcionários podem não responder prontamente.
O processo geralmente é o seguinte após o envio da oferta e um pacote completo de venda a descoberto do vendedor:
| Etapa | Prazo |
|---|---|
| Banco confirma recebimento | 10 a 30 dias |
| Banco solicita um BPO ou avaliação | 2 semanas a 2 meses |
| O arquivo é revisado | 2 a 10 dias úteis |
| Um negociador é designado | 2 a 10 dias úteis |
| O negociador de nível II pode ser designado | 10 dias úteis |
| O arquivo foi aprovado ou rejeitado | 30 a 120 dias |
Potenciais atrasos
Algumas vendas a descoberto exigem níveis adicionais de aprovação. Se uma entidade governamental estiver envolvida, você deve adicionar algumas semanas às suas expectativas de aprovação de vendas a descoberto. As vendas a descoberto da FHA por meio do HUD normalmente envolvem longos atrasos. O processo pode ser retardado se o empréstimo tiver seguro hipotecário que o mutuário não adicionou.
Se você já passou dos 120 dias, é possível que o agente da listagem ou um negociador terceirizado não esteja atento e seja negligente ao ligar para o banco. Ligar para o banco geralmente significa esperar de 10 minutos a uma hora ou mais – algo que alguém esperaria várias vezes.
Um período de venda a descoberto especialmente longo também pode significar que o banco tem problemas internos, falta de pessoal ou que perdeu o arquivo algumas vezes; isso faz com que o agente de listagem reenvie o pacote repetidamente. Um atraso prolongado também pode significar que a avaliação é substancialmente superior à sua oferta e que o corretor está construindo um caso para um novo avaliador.
Observação
Se você vir uma casa definhando no mercado mês após mês como uma venda a descoberto, geralmente énão o credor que está segurando a venda. O comprador pode ter cancelado, o que reinicia todo o processo.
Paciência é a chave
Infelizmente, nem sempre é possível evitar problemas em uma venda a descoberto. Uma das coisas mais difíceis para os compradores entenderem é que ameaçar cancelar uma oferta não significa absolutamente nada para o banco. Não se preocupa com o estado do imóvel, localização, reparos que deseja fazer ou assunto urgente. Sua melhor aposta – se você realmente deseja a casa – é aguentar e esperar.
