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Muitos compradores de casas experientes querem ganhar a sorte grande comprando uma execução hipotecária de propriedade de um imóvel (REO). As execuções hipotecárias REO são casas que um banco executou e agora carrega em seu estoque. Alguns são ótimos negócios; alguns não são. Como acontece com qualquer coisa no setor imobiliário, você precisa entender no que está se metendo.
Quando os bancos avaliam as execuções hipotecárias de REO sob vendas comparáveis, muitas vezes surgem múltiplas ofertas em resposta. Isso significa que você pode enfrentar uma forte concorrência pela casa de propriedade do banco. Não é incomum que algumas execuções hipotecárias de REO recebam várias ofertas.
Aqui estão algumas dicas para ajudá-lo a determinar quanto oferecer em uma propriedade de banco.
Principais conclusões
- Se você deseja comprar uma execução hipotecária de propriedade de um imóvel (REO), poderá enfrentar alguma concorrência.
- Obter o histórico da propriedade, encontrar vendas comparáveis, analisar as vendas fechadas REO do agente de listagem e perguntar sobre o número de ofertas pode ajudar.
- Você também pode enviar uma carta de pré-aprovação, recusar-se a negociar reparos, reduzir o período de inspeção, oferecer a divisão das taxas e manter a avaliação em mente.
Obtenha o histórico da propriedade
Peça ao agente do seu comprador para saber o preço de compra do banco. Compare esse preço com o preço que o banco está pedindo.
Além disso, observe o valor dos empréstimos que antes eram garantidos à propriedade. O valor que o banco aceitará geralmente está em algum lugar entre o(s) saldo(s) original(is) da hipoteca e o preço de venda da execução hipotecária.
Determine vendas comparáveis para a propriedade
Em muitos casos, o preço de tabela tem pouca influência no valor da casa. O valor de mercado tem maior peso. Se você se deparar com uma ou mais ofertas concorrentes, outros compradores oferecerão mais do que o preço de tabela. Existem algumas coisas que você pode fazer para ver o que está enfrentando:
- Veja os últimos três meses de vendas comparáveis: Use apenas as casas que mais se aproximam do REO em termos de metragem quadrada, número de quartos, número de banheiros, comodidades e condições.
- Confira as vendas pendentes: peça ao seu agente para ligar para os agentes de listagem das vendas pendentes para saber o preço de oferta aceito. Alguns agentes de listagem compartilharão essas informações e outros não.
- Veja listagens ativas: essas são provavelmente as listagens que outros compradores usarão para formular um preço.
Analise as vendas fechadas REO do agente de listagem
A maioria dos agentes REO trabalha para um ou dois bancos. Alguns agentes de listagem são agentes de listagem exclusivos para REOs e não listam nenhum outro tipo de propriedade. Como os agentes REO negociam em volume, eles normalmente aplicam os mesmos princípios de preços a todas as suas listagens REO.
Peça ao seu agente para procurar o agente de listagem no serviço de listagem múltipla (MLS). Execute uma pesquisa usando o nome desse agente de listagem para encontrar os últimos três a seis meses de listagens desse agente.
Obtenha o histórico dessas listagens para determinar a relação entre preço de tabela e preço de venda. Se a maioria dessas listagens for vendida por 5% sobre o preço de tabela, talvez seja necessário oferecer 6% sobre o preço de tabela para se destacar.
Pergunte sobre o número de ofertas recebidas
Se não houver ofertas na casa REO, você provavelmente poderá oferecer menos do que o preço de tabela e fazer com que sua oferta seja aceita. No entanto, se houver mais de duas ofertas, provavelmente você precisará oferecer acima do preço pedido.
Observação
Se houver mais de 20 ofertas, lembre-se de que algumas delas podem ser ofertas totalmente em dinheiro. Se você estiver obtendo financiamento, pode ser necessário aumentar o preço da sua oferta para ser considerada.
Envie uma carta de pré-aprovação
Para ter maior influência no banco, você não quer apenas uma carta de pré-qualificação. Em vez disso, certifique-se de ter uma carta de pré-aprovação, que mostre que o credor fez uma verificação mais completa de sua capacidade de se qualificar para uma hipoteca.
Considere obter a pré-aprovação do credor proprietário da propriedade. Você não precisa usar esse credor para o seu empréstimo, mas isso pode fortalecer sua oferta, já que os bancos tendem a confiar em seus próprios departamentos em detrimento das pré-aprovações de outros credores.
Não peça ao banco REO para pagar pelos reparos
Às vezes, os bancos pagam pelas reparações, mas normalmente não concordam em fazê-lo na fase da oferta. Se forem encontrados problemas durante uma inspeção residencial, renegocie após sua oferta ser aceita. Nesse ponto, você pode ter alguma margem de manobra para consertar itens caros, como uma fornalha ou aquecedor de água inoperante. No entanto, itens menores e coisas que eram óbvias quando você fez sua oferta são seus.
Observação
A maioria das execuções hipotecárias REO são vendidas no estado em que se encontram, o que significa que você não terá muito espaço para negociar reparos.
Reduza o período de inspeção
Reduzir o período de inspeção também pode melhorar sua oferta. Por exemplo, se outros compradores solicitarem 17 dias para realizar inspeções e você solicitar 10, você poderá ser considerado o comprador mais sério. De qualquer forma, uma inspeção normalmente serve apenas para informação do comprador. No entanto, não se apresse tanto a ponto de ignorar problemas sérios. Por exemplo, o mofo pode ocorrer em casas abandonadas depois de ficarem vazias por um longo período de tempo.
Oferta para dividir taxas com o banco REO
Vá além e ofereça-se para compartilhar quaisquer taxas com o banco. Alguns bancos não pagarão taxas de transferência, por exemplo. Se o comprador oferecer a divisão dessas taxas, o banco se sentirá mais receptivo a aceitar a oferta. A mesma coisa se aplica às taxas de garantia. Muitos bancos também negociam taxas de desconto para seguro de título.
Considere as consequências da avaliação
Antes de fazer sua oferta, é importante manter a avaliação em mente. Se você oferecer acima do preço de tabela, lembre-se de que a avaliação precisará comprovar esse preço. Se você estiver lidando com uma avaliação baixa, você tem opções, então não se desespere. Lembre-se de que o banco provavelmente enfrentará esse problema com o próximo comprador que obtiver financiamento.
O resultado final
Uma propriedade de banco pode ajudá-lo a conseguir mais casa com seu dinheiro. Um agente com experiência nessas propriedades pode ajudá-lo a fazer uma oferta competitiva. Esteja ciente das armadilhas de uma casa REO, como ser vendida como está, e inclua-as também em sua oferta.
Perguntas frequentes (FAQ)
Como você encontra um imóvel de banco para venda?
Trabalhar com um corretor de imóveis familiarizado com a região é uma ótima maneira de encontrar execuções hipotecárias e outras casas em dificuldades à venda. Você também pode dirigir por um bairro de sua preferência e ficar atento a quaisquer placas anunciando uma execução hipotecária. Outra maneira de controlar as execuções hipotecárias é verificar on-line com bancos, organizações governamentais e casas de leilão. Esses tipos de organizações geralmente incluem execuções hipotecárias em algum lugar do site.
Qual é a diferença entre uma execução hipotecária REO e outros tipos de execuções hipotecárias?
Uma execução hipotecária REO diz respeito a uma casa que já foi apreendida pelo credor. Outros tipos de execuções hipotecárias são realizados para tentar evitar que a casa fique na posse do credor. Se esses esforços falharem, a casa será adicionada aos ativos do credor e se tornará uma execução hipotecária REO.
