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A Estimativa de Boa Fé (GFE) foi projetada para incentivar os consumidores a comprar e depois comparar as taxas de vários credores antes de escolher um fornecedor de hipoteca. Seu objetivo original era ajudar os consumidores a entender quais serviços eles poderiam comprar, para que não apenas recebessem a taxa de juros mais baixa e as melhores condições, mas também economizassem significativamente nos custos de fechamento.
O GFE foi substituído pela Estimativa do Empréstimo e o HUD-1 pela Divulgação de Fechamento. Se você comprou uma casa depois de 3 de outubro de 2015, deverá ter recebido esses documentos. O novo documento é muito semelhante ao original. Vejamos o que eles cobrem.
Principais conclusões
- As regras aprovadas em 1974 e 1992 criaram a estimativa de boa fé para ajudar os mutuários a evitar pagar a mais nos empréstimos à habitação e tornar a compra de casas mais transparente.
- As regras de estimativa de empréstimos exigem que todos os credores forneçam aos mutuários uma lista transparente e padronizada de custos, incluindo os quais eles podem pesquisar.
- Nas divulgações finais, as taxas não podem aumentar a partir da estimativa mais do que o nível de tolerância dessa categoria, a menos que haja um evento desencadeador permitido.
- Os mutuários podem obter estimativas de vários credores para comparar o custo potencial de um empréstimo imobiliário e obter o melhor negócio em uma hipoteca.
O objetivo de uma estimativa de boa fé
Em 1974, o Congresso aprovou a Lei de Procedimentos de Liquidação de Imóveis (RESPA) com a intenção de proteger os consumidores, exigindo a divulgação de todos os custos associados à compra de um imóvel ou transações de empréstimo.
Em 1992, a Habitação e o Desenvolvimento Urbano (HUD) deu um passo em frente ao emitir o Regulamento X, que exigia uma divulgação mais detalhada sobre quaisquer acordos comerciais afiliados (AfBA) que pudessem existir entre as partes envolvidas na compra de um imóvel.
Observação
Um exemplo de AfBA seria se o seu corretor de imóveis também fosse proprietário da seguradora de títulos e estivesse pressionando você a usar os serviços da empresa deles.
O GFE ajudou os mutuários a evitar pagar a mais por um empréstimo e a definir uma taxa de juros. Também foi pensado para dar mais transparência nas transações imobiliárias. Isto foi crítico porque muitos compradores de casas estavam sendo vítimas de corretores de imóveis inescrupulosos e outros envolvidos na venda de imóveis.
Isto reduziu custos desconhecidos para os compradores de casas, deu-lhes a confiança de que não estavam a ser aproveitados e reduziu os casos de fraude.
A estimativa do empréstimo
Os credores são obrigados a emitir a estimativa do empréstimo no prazo de três dias após o pedido de empréstimo à habitação. Se o originador do empréstimo não fornecer uma estimativa do empréstimo dentro de três dias úteis após o recebimento de um pedido de empréstimo preenchido, esse credor estará violando os regulamentos atuais.
Observação
As estimativas de empréstimo revisadas, fornecidas se algo mudar durante o período entre sua aprovação inicial e o fechamento, devem ser fornecidas no máximo sete dias antes do fechamento.
O HUD fornece critérios específicos para o que constitui um pedido de empréstimo completo. Deve incluir:
- O nome, renda e número do Seguro Social do mutuário
- O endereço do imóvel
- O valor estimado do imóvel
- O valor do empréstimo
- Qualquer outra coisa que o credor considere necessária ou que tenha sido acordada com o comprador
A estimativa do empréstimo é padronizada e lista os serviços que você pode comprar. Talvez você não consiga comprar uma taxa de avaliação ou uma taxa de relatório de crédito, mas pode comprar um levantamento de terras e um seguro de título. Os credores variam em seus requisitos.
Todos os credores devem fornecer aos consumidores exatamente o mesmo documento. Encargos de empréstimos, taxas de terceiros e outros custos devem ser exibidos de maneira uniforme. O GFE mais antigo não tinha tais requisitos de uniformidade.
A estimativa de empréstimo incentiva os consumidores a fazer compras, emitindo uma estimativa de empréstimo padronizada em um prazo específico. Além disso, o HUD afirma que antes da emissão de uma estimativa de empréstimo, os credores só podem cobrar dos potenciais mutuários uma taxa para cobrir as despesas de um relatório de crédito.
O custo relativamente baixo dos relatórios de crédito (US$ 15 a US$ 30) resulta na capacidade do consumidor de comparar preços entre muitos credores a um custo mínimo. Alguns especialistas sugerem que os mutuários comparem as taxas e taxas que serão cobradas, solicitando uma estimativa de empréstimo de vários credores.
Observação
Ter seu relatório de crédito obtido várias vezes ao longo de várias semanas pode levar as agências de crédito a acreditar que o crédito está sendo negado repetidamente, fazendo com que ajustem negativamente sua pontuação de crédito. Para evitar isso, limite suas compras de hipotecas entre 15 e 45 dias após a primeira solicitação de crédito.
A divulgação final
Os credores são responsabilizados por suas cotações. Cada seção do GFE correspondia diretamente a uma seção do HUD-1, que você receberia no fechamento. Este era um documento padronizado que listava todas as despesas envolvidas em uma transação imobiliária ou de refinanciamento.
O HUD-1 foi substituído pelo Closing Disclosure, que designa níveis de tolerância de taxas. O que isto significa é que uma taxa não pode aumentar em relação à estimativa do empréstimo mais do que o nível de tolerância definido para essa categoria de taxa específica, a menos que haja um evento desencadeador permitido. Existem três categorias de tolerância diferentes que você deve conhecer: 0%, 10% e sem tolerância.
- A categoria de tolerância zero inclui taxas pelos serviços prestados ao credor, corretor ou qualquer afiliado comercial de qualquer pessoa envolvida no processo. Essas taxas não podem mudar.
- A categoria de tolerância de 10% permite uma variação de 10% nas taxas de registro, documentos de título e serviços para os quais o comprador deve comprar em uma lista aprovada, como um inspetor residencial.
- A categoria de tolerância sem limite permite alterações ilimitadas nas taxas de serviços não exigidos pelo credor ou não na lista aprovada do credor, como inspeção séptica ou vistoria de propriedade. Esta categoria também inclui juros pré-pagos e quaisquer impostos sobre a propriedade e seguros pagos em depósito.
O resultado final
A Estimativa de Empréstimo melhora a Estimativa de Boa Fé mais antiga, permitindo que os compradores de casas comparem as opções de empréstimo e garantam que as taxas finais do empréstimo estejam em conformidade com a cotação original. Ambos os documentos foram elaborados para responsabilizar corretores de imóveis, corretores e credores e fornecer maior transparência para o consumidor.
