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Um vendedor pode se qualificar para uma venda a descoberto da Federal Housing Administration (FHA) se o Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) determinar que o vendedor está passando por dificuldades. Todas as vendas a descoberto da FHA são regidas pelas diretrizes do HUD.
Uma venda a descoberto é a venda de um imóvel em que as receitas líquidas obtidas com a venda da casa não cobrem as dívidas do imóvel. Como o governo controla as vendas a descoberto, o processo é demorado e pode ser confuso tanto para os agentes de vendas a descoberto quanto para os vendedores.
Principais conclusões
- Um vendedor pode se qualificar para uma venda a descoberto FHA se o Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) determinar que o vendedor está passando por dificuldades.
- Como o governo controla as vendas a descoberto, o processo é demorado e pode ser confuso tanto para os agentes de vendas a descoberto quanto para os vendedores.
- Todo o processo geralmente dura de 4 a 6 meses, mas pode demorar mais. O HUD pode emitir uma prorrogação por mais 2 meses.
Diretrizes básicas para uma venda a descoberto FHA
Existem algumas diretrizes e critérios para vendas a descoberto. Estes são alguns dos critérios que a FHA usa para determinar a elegibilidade para uma venda a descoberto:
- A casa é identificada como uma a quatro unidades: Isso significa que um duplex ou fourplex pode se qualificar para uma venda a descoberto FHA, mas um edifício de cinco unidades não. Destaca-se que em um duplex ou fourplex você pode alugar unidades desde que more em uma delas. Você deve residir em um empréstimo FHA por no mínimo um ano.
- If a home was used as a rental previous (for no more than 18 months) to the short sale, a variance must be obtained to proceed.
- A casa não pode ser comprada para ser usada como investimento: Se a casa for alugada, a propriedade não se qualifica para uma venda a descoberto FHA.
- O vendedor está enfrentando uma dificuldade: os vendedores que planejam sair de casa ou esperam fazer uma venda a descoberto estratégica não se qualificam.
- O vendedor deve estar inadimplente há pelo menos 30 dias: o HUD tem muito cuidado ao dizer que um vendedor não deve ser incentivado a parar de pagar uma hipoteca. No entanto, se o vendedor não estiver em atraso, a venda a descoberto do FHA não será aprovada.
Se a sua aprovação de venda a descoberto parece não levar a lugar nenhum, é possível que ela esteja presa na exploração do FHA. A FHA prefere primeiro explorar as possibilidades de uma modificação do empréstimo antes de aprovar uma venda a descoberto.
A FHA estabeleceu precedência para abordar mais rapidamente os pedidos de vendas a descoberto que foram negados. Se a modificação do seu empréstimo foi inicialmente rejeitada, você deverá enviá-la novamente. Sua inscrição será muito mais rápida no processo de venda a descoberto da FHA.
Prazo para uma venda a descoberto FHA
Todo o processo geralmente dura de 4 a 6 meses, mas pode demorar mais. O HUD pode emitir uma prorrogação por mais 2 meses. Primeiro, se o prestador de serviços for o Bank of America, o HUD emite uma aprovação para participar – após um processo para determinar se o vendedor e a propriedade se qualificam para a venda a descoberto FHA.
O vendedor terá então 4 meses para vender a casa. Outros bancos podem aprovar a venda a descoberto do FHA com base no contrato de compra.
Determinando o valor de mercado
O HUD realizará uma avaliação completa e esperará o valor de mercado. A administração não permitirá que os preços de venda de execuções hipotecárias e outras vendas a descoberto sejam incluídos na avaliação, a menos que esses preços sejam as únicas vendas comparáveis.
Ao eliminar as vendas concorrentes próximas, o preço de venda final aprovado pode, por vezes, ser irracional ou irrealista.
Enviando uma oferta de compra e uma venda a descoberto FHA
Embora seja melhor ser aprovado primeiro para a “venda pré-execução hipotecária”, isso não é necessário. Você pode ter uma oferta de compra pronta para enviar. No entanto, será mais fácil para o comprador se o vendedor conseguir obter a pré-aprovação antes de comercializar a casa, pois isso reduz o tempo de espera do comprador.
Recebendo dinheiro
Desde que a compensação não seja usada para contribuir com dinheiro para o segundo empréstimo, o vendedor pode receber dinheiro. O valor do incentivo começa em US$ 1.000. Se a venda não for fechada em 90 dias, cai para US$ 750.
Se o segundo credor exigir mais de US$ 1.500 para liquidar a venda a descoberto, o vendedor será obrigado a contribuir com parte ou todo o incentivo ao segundo credor.
Crédito do vendedor para os custos de fechamento do comprador
É verdade que muitos compradores da FHA precisam de um crédito de custo de fechamento para ajudar a pagar os custos de fechamento, e a FHA permitirá um crédito de 3% quando a FHA estiver garantindo o financiamento do comprador.
A FHA não permitirá mais de 1% de crédito aos compradores de vendedores em uma venda a descoberto da FHA. É possível obter uma variação, no entanto. A FHA espera obter um lucro líquido de 88% do seu preço de venda aprovado. Se as receitas líquidas excederem o mínimo da FHA, é possível que a FHA aprove uma contribuição mais elevada do vendedor para os custos de fecho do comprador.
Em seguida, o mutuário deve apresentar um requerimento para obter pré-aprovação para uma venda a descoberto do FHA. Uma vez aceito no Programa de Pré-execução hipotecária da FHA, o mutuário deve contratar um agente de venda a descoberto e entrar no mercado a um preço pré-aprovado.
