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Um leitor pergunta:
Acabamos de fazer nossa última visita a uma casa que deveríamos fechar na próxima semana. Durante a nossa vistoria, descobrimos que algumas das portas que estavam nos quartos agora estão guardadas na garagem. Temos o direito de fazer com que o vendedor os devolva? Nosso agente nos deu uma verificação das condições da propriedade para assinar. Escrevemos nele que queremos as portas instaladas. Estamos preocupados que os vendedores possam estar planejando fugir com as portas. O vendedor fará os reparos conforme indicado na verificação das condições do imóvel?
Inicialmente, este não era um e-mail ao qual pudéssemos responder porque o seu guia de compra de casa é um REALTOR®. Como colega REALTOR®, ela está proibida de interferir na transação de outro REALTOR®! Portanto, a única resposta correta seria perguntar ao seu corretor o que você deveria fazer quanto à verificação do estado do imóvel.
No entanto, agora que esta transação não é mais uma situação ativa, estou abordando a questão na esperança de oferecer uma explicação a outros compradores. Primeiramente, entenda que a verificação da condição do imóvel não é uma ferramenta de negociação. A verificação do estado do imóvel (VOP) é utilizada para isentar o corretor de imóveis de responsabilidade após a revisão final, bem como comprovar que o comprador teve a oportunidade de ver o imóvel mais uma vez.
Um padrão C.A.R. formulário utilizado no estado da Califórnia afirma que a verificação da condição do imóvel não é uma contingência do contrato de compra. Isso significa que não há termos a serem satisfeitos antes do fechamento. O VOP não altera as obrigações contratuais do vendedor para com os compradores. Por exemplo, se um vendedor concordou em consertar um aquecedor de água, o vendedor ainda é obrigado a consertar o aquecedor de água, mesmo que o aquecedor de água ainda não tenha sido consertado.
Verificação da condição da propriedade e visita final
A maioria dos contratos de compra contém algum tipo de palavreado que diz que o vendedor promete entregar a casa no fechamento nas mesmas condições da data do contrato de compra. Os contratos de compra também costumam permitir que uma revisão final seja realizada dentro de um determinado número de dias antes do fechamento. O comprador geralmente tem a opção de dispensar a inspeção final ou realizar a inspeção. Nunca é recomendado que um comprador renuncie a esta inspeção. Por que? Porque se algo horrível tivesse acontecido e você permitisse que o depósito fosse encerrado antes de resolvê-lo, seu principal recurso contra o vendedor poderia envolver ir a tribunal.
Quando uma verificação da condição da propriedade é dispensada
Há alguns anos, vendi um condomínio a um comprador da Arábia Saudita. Ela não quis fazer a inspeção final e assinou um termo de responsabilidade da inspeção final. Eu perguntei se a filha dela poderia fazer o acompanhamento para ela, mas ela recusou. Poucos dias depois de fechar, encontrei a filha no condomínio para entregar as chaves. Quando abrimos a porta, descobrimos dois grandes problemas.
O primeiro problema foi que alguém havia desligado o ar-condicionado e o ventilador estava no máximo. O lugar tinha uma temperatura gelada e ártica. Estava tão frio que o aparelho de ar condicionado congelou. Um bloco de gelo estava derretendo e o carpete estava encharcado.
Em segundo lugar, havia um forte odor de gato. Não tínhamos notado um gato na residência antes. Mas o odor quando abrimos a porta era inevitável. A urina do gato tem um cheiro distinto e é muito difícil se livrar dela. Se este comprador tivesse realizado sua revisão final e anotado os itens na verificação das condições da propriedade, poderíamos ter emitido uma solicitação de reparo ou solicitado uma concessão antes do fechamento. Mas neste momento já era tarde para adiar o fechamento porque ele havia fechado.
A verificação do estado do imóvel não é a forma a ser utilizada para impedir o fechamento do depósito. Para evitar o fechamento, o comprador precisaria assinar uma solicitação específica. Um comprador nunca terá tanta alavancagem após o fechamento quanto um comprador terá antes do fechamento.
Devo também salientar que o comprador que escreveu para perguntar sobre as portas da garagem provavelmente era um comprador de primeira viagem, e talvez um comprador de primeira viagem muito nervoso. Na maioria das transações imobiliárias, é incomum que um vendedor remova acessórios sem permissão ou autorização. Meu palpite é que as portas da garagem provavelmente sempre estiveram na garagem e os compradores não as notaram durante a inspeção inicial da casa.
No momento em que este artigo foi escrito, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, era corretora associada da Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.
