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Quase todos os empréstimos gerados para comprar uma casa contêm uma cláusula de vencimento na venda. Esta cláusula é importante se o proprietário quiser vender sua casa sem pagar o empréstimo. Uma cláusula de vencimento na venda permite que o credor existente declare todo o empréstimo vencido e exigível se o proprietário transferir o título da casa sem pagar o empréstimo integralmente.
Uma cláusula de vencimento na venda impede que o proprietário venda sujeito a um empréstimo existente. Isso não significa que as pessoas não tentem fazê-lo, mas significa que o novo proprietário pode perder a casa se o credor existente executar a hipoteca. Os credores têm direitos específicos, e os contratos fiduciários e as hipotecas são redigidos por advogados em favor dos credores.
Principais conclusões
- A maioria das hipotecas tem uma cláusula de vencimento na venda, que dá ao credor o direito de solicitar o pagamento integral se o proprietário vender a casa sem pagar o empréstimo.
- A menos que seja proibido por lei federal, o credor pode cancelar o empréstimo sempre que achar que é do seu interesse fazê-lo.
- Alguns motivos pelos quais os credores estão proibidos de solicitar um empréstimo são se ele for transferido devido à morte do mutuário ou a um acordo judicial.
O que é uma cláusula de vencimento na venda?
A cláusula de vencimento na venda é um dos direitos inerentes à papelada. Você pode ter que ler 10 páginas para encontrá-lo, mas a cláusula de vencimento na venda, também conhecida como cláusula de aceleração, aparece em quase todos os empréstimos feitos depois de 1988. Exemplo de palavreado encontrado em uma hipoteca para uma residência de uma a quatro famílias é o seguinte:
Transferência da propriedade ou participação beneficiária no mutuário. Se toda ou parte da Propriedade ou qualquer participação nela for vendida ou transferida (ou se uma participação benéfica no Mutuário for vendida ou transferida e o Mutuário não for uma pessoa física) sem o consentimento prévio por escrito do Mutuante, o Mutuante poderá, a seu critério, exigir o pagamento integral imediato de todas as quantias garantidas por este Instrumento de Garantia. No entanto, esta opção não será exercida pela Credora se o exercício for proibido por lei federal na data deste Instrumento de Garantia.
A razão pela qual você se preocupa com uma cláusula de vencimento na venda é que você não deseja que o credor exija repentinamente um pagamento, o que o credor pode fazer legalmente. No entanto, no mundo real, os credores nem sempre consideram os empréstimos vencidos e exigíveis simplesmente porque o título da propriedade foi transferido.
Especialmente durante o colapso do mercado entre os anos de 2006 e 2011, porque os credores naquela altura estavam simplesmente entusiasmados por serem pagos, não se importavam com quem os pagava, desde que a hipoteca não estivesse inadimplente.
Quando a cláusula de vencimento na venda é aplicada
Hoje, os credores ainda têm o direito de acelerar o empréstimo se sentirem que a sua segurança pode ser potencialmente danificada. Afinal, eles fizeram o empréstimo a um mutuário depois de examinar completamente o comprador e analisar o arquivo por meio de subscrição e não conhecem essa nova pessoa que está fazendo os pagamentos ou sua solvabilidade.
Observação
As hipotecas com cláusulas de vencimento na venda não são assumidas.
Geralmente, uma cláusula de vencimento na venda é aplicada se o credor sentir que a sua segurança está em risco ou se o credor acreditar que pode ganhar mais dinheiro num clima de aumento das taxas de juros. Por exemplo, se o banco puder exigir o pagamento desse empréstimo existente, que pode ser a uma taxa de juro inferior à do mercado, e depois utilizar esse dinheiro para financiar um novo empréstimo a uma taxa mais elevada, é do interesse do banco declarar esse empréstimo imediatamente vencido e exigível. Isso poderia deixar os mutuários lutando para refinanciar.
Nas décadas de 1970 e 1980, os bancos ofereciam pressupostos formais de empréstimos a novos compradores, mas já não vemos muito disso. Se os compradores não se qualificassem, esses tipos de compradores muitas vezes tentariam comprar a propriedade sem informar o credor, agrupando o financiamento existente em um contrato fiduciário com tudo incluído ou em um contrato de terreno envolvente. Alguns usaram vendas de opções de arrendamento como instrumento de financiamento para tentar contornar a cláusula de vencimento na venda.
Exceções às cláusulas de vencimento na venda
Existem situações em que os credores não conseguem exercer o seu direito de receber o pagamento integral, tais como:
- O mutuário faleceu e a propriedade foi transferida para um parente.
- A transferência ocorre entre os filhos ou cônjuge do mutuário.
- A transferência ocorre com base em decretação de acordo de separação, divórcio ou liquidação de bens.
Conclusão
As cláusulas de vencimento na venda são projetadas para proteger os credores de perder dinheiro no caso de o proprietário deixar de pagar. Esta cláusula evita que os proprietários transfiram sua dívida para um comprador desconhecido que pode deixar de pagar. Em vez disso, os proprietários devem usar o produto da venda da sua casa para pagar a dívida ao credor, e o comprador deve contrair outro empréstimo à habitação para pagar a hipoteca. Entenda esta disposição antes de assinar na linha pontilhada.
