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Os sinais de uma venda hipotecária podem deixar os vizinhos se perguntando sobre o valor de suas casas. Os proprietários de casas vizinhas estão preocupados com a possibilidade de uma execução hipotecária afetar os valores das propriedades. Eles temem que esta propriedade de preço reduzido possa afetar negativamente o valor percebido da sua casa como comparável na vizinhança.
A alteração no valor da sua casa dependerá do tipo de método de avaliação de propriedade utilizado quando duas casas separadas são comparadas. A variação do valor da sua casa também pode depender do bairro ou da própria área.
Principais conclusões
- O efeito sobre os valores pode depender de como a casa hipotecada foi mantida e mantida e de quanto tempo ela permanece abandonada no mercado.
- Os avaliadores podem usar a casa hipotecada como um fator comparável de venda de casa para estabelecer o valor de outras casas do bairro.
- Alguns avaliadores não darão muito peso ou importância às casas hipotecadas como casas comparáveis quando estão avaliando outras propriedades.
- Bairros com muitas execuções hipotecárias podem ver uma diminuição de cerca de 1% nos valores das casas.
Ter um vizinho em execução hipotecária
Na maior parte, as casas hipotecadas variam em aparência. Algumas vendas de execução hipotecária são tratadas silenciosamente e revendidas rapidamente pelo credor. Um dia, uma van de mudança chega, carrega os pertences do ocupante e parte. Este evento será logo seguido por uma placa de venda do corretor de imóveis. Algumas semanas depois, uma placa de vendido aparece e novos proprietários se mudam.
Em outras situações, uma casa hipotecada pode ser tapada e coberta com grandes cartazes anunciando-a como propriedade de um banco ou de um imóvel (REO). Algumas casas hipotecadas podem permanecer abandonadas durante anos. As ervas daninhas crescem o suficiente para cobrir as calçadas, os brincalhões jogam pedras nas janelas do segundo andar e a casa se torna uma monstruosidade para a vizinhança.
O que os avaliadores consideram ‘Comps’
Se duas vendas de casas comparáveis forem transações regulares – sem problemas com reivindicações de título ou propriedade – e uma for uma execução hipotecária ou venda a descoberto, o avaliador pode usar essa venda em dificuldades como uma propriedade comparável. Um avaliador pode usar a abordagem de custo, receita ou valor de mercado ao avaliar uma propriedade.
- O método de abordagem de custo considera o custo de construção da casa mais o valor do terreno incluído na casa.
- A abordagem de renda compara múltiplas unidades com base nas taxas de capitalização (cap rate). A taxa máxima é o retorno sobre o investimento (ROI) que se pode esperar que uma propriedade específica gere.
- A abordagem do valor de mercado compara a propriedade em questão com três vendas comparáveis na vizinhança.
Observação
No mundo imobiliário, as vendas comparáveis também são conhecidas como “comps”.
Como funcionam as avaliações
Derek Yuke, proprietário da Yuke Home Appraisals em Sacramento, explica o processo usado por sua empresa, em atividade desde 1996. A empresa tenta encontrar transações em condições normais de mercado ao elaborar uma avaliação.
São consideradas vendas a valor de mercado, colocadas à venda por um vendedor disposto e adquiridas por um comprador capaz e disposto. Nenhuma das partes está sob coação ou relacionada. Mesmo que isso signifique extrair vendas comparáveis de um bairro adjacente e ajustar o valor, a maioria dos avaliadores pode encontrar transações independentes para usar em uma avaliação.
“Se eu usar uma execução hipotecária, explico por que a usei. Digo que não é uma boa compensação e não dou muito peso a ela.” Ele afirma que as execuções hipotecárias não representam valor de mercado e que sua equipe sempre consegue encontrar vendas regulares para incorporar nas avaliações. “Se houver apenas execuções hipotecárias em uma área, isso afetará o mercado porque se tornará o valor.”
Execuções hipotecárias tornam HOAs vulneráveis
Se não houver transações regulares, você pode ficar preso. Desenvolvimentos de condomínios podem ser um problema, especialmente se as únicas vendas foram vendas a descoberto ou execuções hipotecárias. De acordo com Yuke Home Appraisals, essas são as melhores composições para esse desenvolvimento porque são as únicas composições disponíveis.
Vendas problemáticas dentro de uma associação de proprietários também significam que é improvável que o proprietário tenha pago a parte proporcional daquela unidade nas taxas HOA. Se o fundo da associação de proprietários acabar, são os outros proprietários que acabam pagando a conta na forma de taxas de associação mais altas.
Infelizmente, embora muitas associações de proprietários tenham o poder de executar a hipoteca se as dívidas estiverem em atraso, poucas têm o dinheiro ou os meios para o fazer. Aqueles que o fazem muitas vezes renunciam ao processo quando o valor da hipoteca é superior ao valor da unidade.
Execuções hipotecárias enfraquecem preços próximos
Embora alguns estudos mostrem que bairros com elevado número de execuções hipotecárias apresentam uma queda de 1% no valor das casas, a queda no valor nem sempre se deve ao número de execuções hipotecárias.Muitas vezes, a queda dos preços vem da percepção que os compradores têm da área, juntamente com a extrema negligência do proprietário anterior em relação à propriedade.
Algumas vendas de execução hipotecária parecem se autoperpetuar. Assim que um proprietário entra em inadimplência, outros próximos parecem segui-lo. Se o proprietário inadimplente for despejado ou abandonar a propriedade, a casa vaga ficará em mau estado. Casas sem apelação e que precisam de reparos significativos não são vendidas pelo valor de mercado.
Parte da desvantagem de comprar execuções hipotecárias é que as casas são vendidas “como estão” e os compradores não têm garantia do estado da casa. Alguns proprietários que estão perdendo tudo devido à execução hipotecária podem não pensar em vender os eletrodomésticos embutidos e arrancar o encanamento de cobre para vendê-los como sucata. Casas sem características também reduzem os preços do bairro.
